Le grand public et notamment de nombreux donneurs d’ordre en diagnostics immobiliers ignorent qu’il existe une différence importante entre le secteur résidentiel (les locaux d’habitation) et le secteur tertiaire (locaux de travail, établissements recevant du public…) en ce qui concerne le choix du diagnostiqueur immobilier. C’est notamment le cas pour certains diagnostics techniques qui réclament ou non que l’ODI (Opérateur du Diagnostic Immobilier) ait bénéficié de formations et de certifications spécifiques à certaines constructions dont les immeubles de grande hauteur (IGH), les locaux industriels et/ou professionnels, les établissements recevant du public (ERP) en fonction de leur classement et du nombre de personnes qu’ils accueillent. Tout récemment, une association ayant déposé un recours au Conseil d’État contre l’arrêté de compétences et de certification des diagnostiqueurs immobiliers, cette discrimination entre résidentiel et tertiaire risque d’être annulée en ce domaine afin que tous les diagnostiqueurs immobiliers détiennent les certifications les plus élevées pour tout diagnostic qu’il porte sur une usine ou un studio. Est-ce souhaitable ? Quel serait l’impact sur les prix des diagnostics immobiliers ?
Les certifications à deux niveaux
Si tout diagnostiqueur immobilier voulant exercer doit avoir obtenu une certification pour pouvoir réaliser des diagnostics, il existe une certification par diagnostic (DPE, amiante, plomb, électricité, gaz, etc.) mais pour certains d’entre-eux, les plus sensibles, 2 niveaux de certification ‘sans mention’ ou ‘avec mention ‘ ; la ‘mention’ en question étant celle du secteur tertiaire .
Donc il existe pour certains diagnostics (DPE, diagnostic amiante, CREP) dans certaines constructions des cas dans lesquels tout diagnostiqueur immobilier ne peut intervenir s’il n’est pas formé et certifié pour y conduire ces diagnostics. Si pour un appartement ou une maison, tout diagnostiqueur certifié est à même de conduire un diagnostic réglementaire, dans le cas des locaux du secteur tertiaire, seul un diagnostiqueur immobilier détenant la certification avec mention tertiaire peut exécuter la mission en toute sécurité aussi bien pour lui que pour le public (risques amiante et plomb) et en toute fiabilité (DPE, audit énergétique).
La responsabilité du donneur d’ordre
En effet, il appartient au donneur d’ordre (propriétaire, exploitant, gestionnaire…) passant commande d’un ou plusieurs diagnostics immobiliers de s’assurer que le diagnostiqueur choisi possède la certification adéquate. Là encore, si pour le secteur résidentiel (appartement, maison individuelle, parties communes de copropriété…) classique tout diagnostiqueur immobilier attestant de la certification minimale (sans mention) peut intervenir (à condition d’être couvert par une assurance en responsabilité civile et d’être inscrit sur le registre officiel) ; pour un Immeuble de Grande Hauteur (IGH), un Établissement Recevant du Public (ERP) des catégories 1 à 4, un local industriel ou professionnel, le donneur d’ordre doit s’assurer que le diagnostiqueur immobilier choisi détient la mention tertiaire sur sa certification.
Nota : En ce qui concerne le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) un local commercial situé en pied d’immeuble d’habitation n’est pas considéré comme un établissement tertiaire (sous réserve de surface contenue) et peut donc être diagnostiqué comme un des appartements de l’immeuble par un diagnostiqueur immobilier certifié mais sans obligation de mention ‘tertiaire’).
Pour mémoire, la certification d’un diagnostiqueur immobilier ne peut être délivrée que par un organisme certificateur agréé par le COFRAC (Comité français d’accréditation) et après avoir justifié de la formation requise dispensée par des organismes de formation après validation des pré-requis d’accès à la profession.
L’impact des certifications sur le coût des diagnostics immobiliers
Bien évidemment, plus une formation est longue et poussée, plus il y a de certifications à obtenir, plus l’investissement professionnel est important. C’est pour cette raison que tous les diagnostiqueurs immobiliers ne se positionnent pas sur les deux secteurs de l’immobilier, résidentiel et tertiaire, mais que beaucoup ciblent uniquement le résidentiel. En ville notamment, là où la concurrence est la plus rude, les diagnostiqueurs immobiliers dont le secteur est surtout résidentiel ne cherchent pas toujours à se certifier avec mention tertiaire. Bien que de nombreux cabinets de diagnostics immobiliers emploient désormais certains diagnostiqueurs certifiés ‘de base’ et d’autres certifiés ‘avec mention’ afin de pouvoir répondre aux besoins de tous particuliers comme professionnels.
Ce qui semble le plus grave pour l’usager au cas où le recours en annulation de l’arrêté compétences du 2 juillet 2018 (définissant les critères de certification des opérateurs de diagnostic technique et des organismes de formation et d’accréditation des organismes de certification) qu’à déposé l’Andeva (Association nationale pour la défense des victimes de l’amiante) aboutisse c’est le surcoût en certification que devront supporter les diagnostiqueurs. En effet, dans ce recours, non seulement l’association voudrait que tous les diagnostiqueurs immobiliers détiennent à minima la certification avec mention, mais en outre que la durée de validité de chaque certification soit réduite de 7 à 5 ans.
Pour mémoire, c’est après une mobilisation de la profession que la durée de validité des certifications en diagnostics immobiliers a été étendue de 5 ans (durée initiale) à 7 ans afin de limiter l’important impact économique des coûts de ces certifications sur les entreprises du diagnostic immobilier. Si les diagnostiqueurs immobiliers sont contre un tel retour en arrière, nul doute que les associations de consommateurs monteront au créneau à leur tour si le prix moyen d’un diagnostic immobilier venait à augmenter considérablement en peu de temps. Pourtant, il faudra bien que les diagnostiqueurs immobiliers répercutent l’augmentation des investissements en recrutement, formation et en certification afin que leur entreprise survive.
A savoir : Afin de pouvoir postuler à obtenir la mention tertiaire sur sa certification, le diagnostiqueur immobilier doit attester d‘un diplôme sanctionnant une formation du niveau de l’enseignement post-secondaire d’une durée minimale de deux ans à temps plein ou d’une durée équivalente à temps partiel dans le domaine des techniques du bâtiment, dispensée dans une université ou un établissement d’enseignement supérieur ou dans un autre établissement de niveau équivalent, ou un titre professionnel équivalent. Ce diplôme ou titre devant être complété par la preuve par tous moyens d’une expérience professionnelle de 1, 2 ou 3 ans.
