Le décret AirBnb est paru et dorénavant les particuliers souhaitant louer leur logement à des particuliers doivent, tout au moins dans les grandes villes, déclarer la location et obtenir autorisation en mairie. Outre l’impact des locations entre particuliers générant d’après de nombreux syndicats hôteliers un manque à gagner substantiel, des questions restent en suspens en termes de responsabilités du bailleur vis à vis de ses locataires. Quels diagnostics immobiliers pour la location entre particuliers ? Entre location saisonnière et location meublée de courte durée.
Le décret AirBnB
Le Décret n° 2017-678 du 28 avril 2017 relatif à la déclaration prévue au II de l’article L. 324-1-1 du code du tourisme et modifiant les articles D. 324-1 et D. 324-1-1 du même code a immédiatement été rebaptisé « décret AirBnB » en raison de l’importance de ce site sur le développement des locations entre particuliers ; toutefois, il ne s’applique pas uniquement aux locations via ce site mais concerne toute location pour de courtes durées d’un local meublé en faveur d’une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile. Le décret précise les informations qui peuvent être exigées d’un particulier dans le cas d’une location touristique par le biais d’une plate-forme d’intermédiation locative.
Il s’applique (dans un premier temps) aux villes de plus de 200.000 habitants qui, si elles le souhaitent, peuvent ainsi instaurer un système d’enregistrement des propriétaires qui louent leur logement de façon occasionnelle à des fins touristiques. C’est en fait une disposition de l’article L.324-1-1 du Code du tourisme, introduite par la loi du 7 octobre 2016 pour une République numérique qui permet cette obligation d’enregistrement notamment afin de contrôler que la location ne peut dépasser le seuil de 120 jours par an au-delà duquel les locaux loués seraient soumis à autorisation préalable de changement d’affectation des locaux au sens des articles L.631-7 et L.631-9 du Code de la construction et de l’habitation.
Le seuil de 120 jours de location par an
C’est la législation en vigueur qui édicte qu’un logement n’est plus une résidence principale s’il est occupé moins de huit mois dans l’année. Donc s’il venait à être loué plus de 4 mois (120 jours/an), un logement passerait immédiatement du statut de résidence principale à celui de résidence secondaire, avec tous les suppléments fiscaux qui lui sont attachés (notamment la perte d’exonération sur les plus-values immobilières).
D’autre part, c’est aussi du côté des assurances et notamment des responsabilités du loueur qu’il faut chercher les clauses dispensatoires pour louer son logement mais pas seulement car réglementairement et fiscalement deux notions s’imposent.
Si le logement est déclaré comme résidence secondaire, avant toute mise en location, il doit être déclaré en mairie comme ‘résidence de tourisme’ quelle que soit la taille de la commune sur laquelle il est implanté (plus ou moins de 200 000 habitants).
Mais d’autre part, le statut de ‘résidence de tourisme’ fait entrer le logement dans le cadre du code du tourisme qui le définit à l’article D. 321-1 comme « un établissement commercial d’hébergement classé, faisant l’objet d’une exploitation permanente ou saisonnière. Elle est constituée d’un ou plusieurs bâtiments d’habitation individuels ou collectifs regroupant, en un ensemble homogène, des locaux d’habitation meublés et des locaux à usage collectif. Les locaux d’habitation meublés sont proposés à une clientèle touristique qui n’y élit pas domicile, pour une occupation à la journée, à la semaine ou au mois. Elle est dotée d’un minimum d’équipements et de services communs. Elle est gérée dans tous les cas par une seule personne physique ou morale ». Dans ce cas, toute résidence de tourisme doit être classée selon l’Arrêté du 16 mars 2015 modifiant l’arrêté du 4 juin 2010 fixant les normes et la procédure de classement des résidences de tourisme et recevoir les diagnostics immobiliers requis avant toute mise en location de courte ou de longue durée…
Quels diagnostics immobiliers pour la location de courte durée ?
C’est une vaste question tant la législation n’a su évoluer au rythme de l’expansion des locations de courte durée entre particuliers. D’un côté certains diagnostics sont obligatoires ou non en fonction de la durée de la location, d’autres ne précisent aucune durée minimale ou maximale de location, d’autres encore n’ont rien prévu à ce sujet.
- Le DPE ou Diagnostic de Performance Énergétique : En-dessous de 4 mois (120 jours) de location cumulée sur l’année, la remise du DPE aux locataires n’est pas exigée. Dans le cas d’une location meublée de court séjour entre particuliers, la plupart du temps, les consommations en énergie étant à la charge du loueur, il est de sa maîtrise des coûts, lorsqu’il édite ses tarifs, de prévoir ou non le montant des dépenses en chauffage et en ECS dans le prix de sa location.
- Les diagnostics gaz et électricité avant location : Depuis le 1er juillet 2017, ces diagnostics doivent être effectués et leur bilan remis à tout locataire d’un logement situé dans un immeuble d’habitat collectif lorsque celui-ci a été construit selon un permis de construire antérieur à 1975. Rien dans le décret d’application ne prévoit de distinction entre location de longue ou de courte durée et, en ce cas, il est indispensable de les faire effectuer avant la location afin d’éviter tout recours en cas d’incendie, d’électrisation ou d’explosion dû à une installation de gaz ou d’électricité défaillante ou vétuste.
- Les diagnostics amiante et plomb : Le diagnostic amiante est désormais obligatoire que le logement soit mis ou non en location dès lors qu’il fait partie d’un immeuble construit selon un permis de construire antérieur à juillet 1997. Il se décompose en deux volets à savoir le DTA (Diagnostic Technique Amiante) des parties communes de l’immeuble et le DAPP (Diagnostic Amiante des Parties Privatives) tout comme le CREP (Constat de Risque d’Exposition au Plomb) le bilan de ces diagnostics doit être transmis aux locataires d’un bien immobilier concerné. Là encore, aucune restriction quant au type de location de courte ou de longue durée mais de possibles recours des locataires contre le loueur les ayant exposé aux dangers (mortel pour l’amiante) d’une exposition au plomb et/ou à l’amiante.
- L’ERNMT et le risque radon : Tout comme les autres diagnostics immobiliers obligatoires à la location, ceux-ci devraient être transmis au locataire avant la signature du contrat de location fût-il de courte durée. Si l’obligation d’information sur le risque radon a été repoussée (ce sera vraissemblablemet en 2018), il reste que l’ERNMT (Etat des Risques Naturels, Miniers et Technologiques) est sensé être transmis avant la location. Bonne nouvelle, le portail gouvernemental GéoRisques devrait bientôt permettre à tout un chacun de remplir gratuitement son ERNMT.
Malheureusement, le(s) flou(s) semblent perdurer dans le treillis des textes légaux et réglementaires quant à la nécessité de produire les bilans de ces diagnostics immobiliers aux locataires même occasionnels. Il semble qu’il faudra attendre la (triste) jurisprudence d’un cas pour apprendre ce que la justice tranche en matière de responsabilités dans l’information des locataires des plate-formes électroniques de location entre particuliers. Pour le moment, on ne peut qu’appeler nos lecteurs à la prudence en faisant réaliser l’intégralité des diagnostics immobiliers obligatoires avant location afin de se prévenir de toute action en justice pouvant engager sa responsabilité pour mise en danger de la vie d’autrui.
