Certains allègements fiscaux et exonérations fiscales sont peu connus y compris des propriétaires bailleurs. La réglementation fiscale prévoit pourtant cette possibilité d’obtenir un allègement de la taxe foncière lorsqu’un logement ne trouve pas de locataire et une exonération totale de 2 ans après la construction. Le médiateur en charge à Bercy a décidé de le faire savoir et propose que ce dégrèvement et cet allégement lorsqu’ils sont prévus soient plus faciles d’accès. Un rappel des cas d’exonération, d’allègement et de dégrèvement de la taxe foncière.
Un logement sans locataire, pas de taxe foncière
Lorsqu’un logement mis en location n’est pas loué et que le bailleur ne peut percevoir de loyer, la réglementation fiscale autorise un allégement de la taxe foncière durant la période d’inoccupation. C’est l’article 1389 du Code des impôts qui le stipule et précise les 3 conditions pour obtenir ce dégrèvement :
- Durée d’inoccupation égale ou supérieure à 3 mois ;
- Que la vacance (période sans locataire) touche l’intégralité ou une part significative des locaux loués (logement ou locaux professionnels) ;
- Que l’inoccupation ne soit pas du fait du bailleur (indépendante de la volonté du contribuable).
C’est cette dernière condition qui peut parfois être sujette à interprétation des services locaux et qui pose quelques difficultés selon le rapport de 2016 de Bercy. C’est à cet effet que des précisions sont apportées afin que chaque contribuable dans ce cas puisse bénéficier de ce dégrèvement.
Qu’est-ce qu’une vacance locative indépendante de la volonté du bailleur ?
Selon le Bulletin officiel des finances publiques pour que la vacance (absence de locataire) ne puisse être considérée du fait du bailleur, « le propriétaire doit entretenir le logement de façon à éviter un délabrement qui empêcherait la location ; il doit effectuer des démarches pour trouver des locataires ; et ses exigences (loyer, charges…) ne doivent pas être déraisonnables ».
- Eviter le délabrement qui empêcherait la location semble être une condition obsolète dans le sens où désormais depuis la Loi SRU, un logement doit répondre à des critères de décence et de salubrité. Si un différent devait naître avec les services fiscaux quant à l’état du logement, un simple diagnostic immobilier ‘état de décence et de salubrité’ ou ‘SRU’ devrait suffire pour justifier du non délabrement du bien proposé à la location ;
- Effectuer les démarches pour trouver des locataires pourrait être facilement prouvé par la copie d’annonces (presse papier et/ou internet) si ce n’est qu’alors il faudra prouver que les annonces sont conformes et donc que figurent toutes les mentions obligatoires destinées à l’information des locataires : Classe énergie du DPE, montant du dépôt de garantie demandé, loyer et charges, diagnostic de surface Loi Boutin, et lorsque cela est requis diagnostic plomb, amiante puis bientôt diagnostics électricité et gaz avant location ;
- Quant aux exigences en termes financiers, la comparaison avec des loyers de logements similaires (attestation de surface Loi Boutin comme élément) proposés dans le voisinage devrait suffire.
En résumé, en présence des diagnostics immobiliers obligatoires avant location attestant de la volonté du bailleur ou du propriétaire à louer un bien immobilier, il ne doit pas être opposé de refus à ce dégrèvement de la taxe foncière.
Le dégrèvement est effectué sur demande et s’applique à partir de 3 mois de vacance des logements vides normalement destinés à la location et des locaux à usage industriel et commercial inexploités, mais à condition que ce soit le contribuable redevable de la taxe qui l’utilise lui-même en temps normal. Il est calculé de mois à mois sur la période à partir du premier jour du mois suivant la vacance jusqu’au dernier jour du mois au cours duquel la vacance a pris fin.
Et la Taxe sur les Logements Vacants (TLV) ?
Il existe en effet dans certaines villes de plus de 50 000 habitants où ont été constatées des difficultés de logement la ‘taxe sur les logements vacants’. Celle-ci s’applique sur un peu plus de 1 000 communes (liste fixée par le Décret 2013-392 du 10 mai 2013 ) sur les logements vides, vacants depuis une année au moins (à partir du 1er janvier de l’année en cours). Mais là encore, si la vacance est involontaire (voir les conditions pour le dégrèvement de la taxe foncière) ou si l’état de conservation et l’avenir du logement ne peuvent être assurés (attente de démolition, coût des travaux de réhabilitation supérieur au quart de la valeur, etc.) , la Taxe sur les logements Vacants ne sera pas appliquée. (article 232 du code général des impôts).
