La transaction immobilière en viager est une formule qui séduit de plus en plus de personnes autant pour acheter un bien immobilier que pour vendre son logement. On parle souvent du viager alors qu’il existe plusieurs formules de viager entre viager libre et viager occupé ou vente à terme. C’est parce que dans certaines formules le vendeur peut encore occuper le logement vendu que se pose la question des diagnostics immobiliers obligatoires lors d’une vente en viager. Quels sont les diagnostics immobiliers requis avant la vente en viager ? Qui doit les faire effectuer ? Pour quels biens et à quel moment ?
Les différentes formules de vente en viager
On distingue principalement la vente à terme du viager dont le viager libre et le viager occupé alors que tout viager est dans l’absolu une vente à terme. En effet, la vente en viager est une façon de fixer le terme d’une vente dans laquelle le vendeur peut décider à quel moment le bien immobilier sera transmis en totalité à l’acquéreur. Dans tous les cas, la vente à terme et/ou le viager sont les seules formules pour lesquelles l’acheteur peut se passer du financement par un organisme pour acquérir à crédit un bien immobilier.
En fait, c’est le vendeur en viager qui fait office d’organisme financier en acceptant le montant d’un apport personnel puis en percevant des mensualités pendant une certaine durée. Pour l’acquéreur d’un bien immobilier c’est une manière d’économiser sur des montants d’intérêts ainsi (et surtout) sur des frais d’assurance emprunteur souvent (en ce moment) bien plus élevés que le montant des intérêts. Pour le vendeur, c’est une manière de percevoir une rente mensuelle plutôt qu’un capital soumis à l’érosion monétaire et au faible rendement actuel des placements financiers disponibles.
A savoir : Dans tous les cas, l’achat en viager est celui où l’acquéreur apporte un bouquet à la signature puis des mensualités. Le viager occupé correspond à la vente d’un bien immobilier dont le vendeur (crédirentier) se réserve le Droit d’Usage et d’Habitation (DUH) pour occuper le bien ou percevoir son usufruit (occuper ou louer le bien) sa vie durant. En viager libre, l’acheteur (débirentier) bénéficie de la libre disposition du bien et peut ainsi l’occuper ou le louer à sa convenance. La vente à terme correspond à la vente d’un bien immobilier où l’acquéreur apporte un bouquet à la signature puis des mensualités jusqu’à une date définie à l’avance (terme). Durant la période de paiement jusqu’à son terme, le vendeur peut également se réserver un Droit d’Usage et d’Habitation (DUH), on parle alors de vente à terme occupée ou libérer les lieux au profit de l’acquéreur dans le cas d’une vente à terme ‘libre’.
Qu’il s’agisse d’une vente à terme ou d’un viager, ce qui préoccupe beaucoup d’acquéreurs et de vendeurs est la question des diagnostics immobiliers. En effet qu’il s’agisse d’une vente à terme ou d’un viager, la différence avec une vente conventionnelle est la notion d’occupation par le vendeur (crédirentier) ainsi que la date effective de transmission réelle du droit de propriété. Si le vendeur continue d’occuper le bien vendu en viager occupé, devient-il locataire de l’acquéreur (débirentier) ? A la date de transmission effective du droit de propriété (terme), faut-il refaire les diagnostics immobiliers à la vente forcément périmés depuis la signature initiale du contrat de viager ?
Quels diagnostics immobiliers pour un viager ?
Pour mémoire, les diagnostics immobiliers obligatoires à effectuer dépendent tout d’abord du type de transaction. Le nombre et l’étendue des diagnostics obligatoires pour la location diffèrent du nombre et de l’étendue des diagnostics immobiliers obligatoires en cas de vente. Or, si le crédirentier (vendeur en viager) habite le bien immobilier vendu en viager occupé il devient en quelque sorte locataire du bien pour lequel l’acheteur (débirentier) devient en quelque sorte son bailleur.
Pour la loi, et pour le moment, il y a peu de différences entre une vente classique, une vente à terme ou un viager libre ou occupé.
La signature d’un contrat de viager est assimilée à un acte de vente classique. C’est à dire que le bouquet de diagnostics immobiliers à réaliser est identique à celui d’une vente et ces diagnostics devront être valides au moment de la signature du contrat de viager. Il n’est pas considéré alors que le vendeur (crédirentier) s’il continue à occuper les lieux soit considéré comme un locataire. Il n’a pas de bail à signer ni à renouveler et l’acheteur (débirentier) n’est pas tenu de faire effectuer régulièrement des diagnostics locatifs. Ce sont donc les diagnostics immobiliers avant-vente qui font foi pendant toute la durée de la vente à terme. Ces diagnostics étant bien évidemment à la charge du vendeur.
Notons tout de même que dans le cas où le bien vendu en viager est situé dans une copropriété, des diagnostics complémentaires sont à effectuer avant la vente comme le mesurage Loi Carrez sur les parties privatives ou seront à effectuer par la suite sur les parties communes selon les obligations de la copropriété (DPE, audit énergétique…). Bien évidemment, les obligations légales du vendeur d’un bien sis dans une copropriété doivent être respectées et notamment la fourniture de l’état descriptif de division, de la fiche signalétique de la copropriété, du DTG s’il est réalisé, du carnet numérique et du règlement de copropriété.
Valides au moment de la signature du contrat de vente en viager, il ne sera pas nécessaire de les refaire au terme de la période d’occupation ou d’usufruit ni au départ des lieux du crédirentier.
