Un CREP (Constat de Risque d’Exposition au Plomb) positif ou un diagnostic amiante positif ne peut suffire seul à déclarer un logement insalubre. La Loi SRU a défini les conditions de décence et le classement en insalubrité et/ou en péril des logements. Si la lutte contre l’habitat insalubre est une compétence de l’état, ce sont souvent les diagnostiqueurs immobiliers qui sont les premiers lanceurs d’alerte. Alors comment un logement est-il classé indécent, insalubre ou en péril ? Des détails utiles.
15 ans de Loi SRU
Appelée SRU, la loi relative à la Solidarité et au Renouvellement Urbains date du 13 décembre 2000, son but est de permettre la lutte contre l’habitat insalubre et dangereux en unifiant et en modernisant les procédures d’insalubrité et de péril. Les dispositions de la Loi SRU sont venues modifier le Code de la Santé Publique ainsi que le Code de la Construction et de l’Habitation. Les principes de la Loi SRU ont été majoritairement repris dans la Loi ALUR du 24 mars 2014.
Indécence, insalubrité et péril
Difficile parfois de faire le tri dans les classements entre état de décence, insalubrité et péril tels que définis dans les différents textes successifs sur un même sujet. Pourtant c’est de ces différences que dépendent les modalités de saisine des différentes autorités.
Indécence
La décence ou l’indécence tiennent le plus souvent à un niveau d’équipement insatisfaisant ou à une dégradation de l’existant plutôt qu’à un danger immédiat. La frontière entre l’indécence et l’insalubrité est parfois mince surtout en ce qui concerne les installations électriques et au gaz. Toutefois, le manque de décence d’un logement reste un litige entre l’occupant et le propriétaire qui, même s’il est traité en justice, ne donne pas lieu à l’intervention de l’autorité publique si ce n’est au travers des agences (ADIL, ANAH…) et de la DDE.
Insalubrité
L’insalubrité peut s’appliquer à tout immeuble occupé ou vacant dès lors qu’il présente un danger pour la santé des occupants ou du voisinage que ce soit à cause de son état ou de ses conditions d’occupation. Cela s’applique à tous les locaux d’hébergement, mais aussi à tous locaux, notamment commerciaux ou artisanaux, situés dans des immeubles à usage partiel d’habitation, dont le traitement est lié à celui de l’immeuble. Avant d’être catégorisé comme insalubre par un arrêté préfectoral, l’immeuble doit faire l’objet d’une consultation des personnes concernées (propriétaires et occupants) puis de l’avis du conseil départemental d’hygiène (CDH) qui aura fait effectuer une enquête à laquelle ni les occupants, ni les propriétaires ne peuvent s’opposer sous peine de faire intervenir la force publique.
Les critères qui amènent à déclencher la procédure de classement en insalubrité sont notamment : murs fissurés, humidité importante, présence de plomb, d’amiante, installation électrique défectueuse, dangerosité des accès, absence de raccordement aux réseaux d’électricité ou d’eau potable ou encore absence de système d’assainissement… Le signalement de risque d’insalubrité est à l’initiative du maire de la commune, mais aussi de toute personne (occupants, voisins…) ayant connaissance de faits révélant l’insalubrité d’un immeuble. Ces faits doivent être signalés à la mairie, par tous moyens (appel téléphonique, courrier)…
Péril
La procédure de péril se base sur la notion de sécurité publique et donc de danger présenté par des défauts de solidité du bâti exposant les personnes (le public et/ou les occupants), que ce soit à cause de la solidité des éléments extérieurs (clos et couvert) que celle des éléments intérieurs (planchers, plafonds, escaliers intérieurs…). Tout immeuble menaçant ruine peut être classé en péril. S’il sert à l’habitation, cet immeuble peut alors cumuler insalubrité et péril, alors que si son usage n’est pas celui d’habitation, il pourra être classé en péril sans jamais avoir été classé comme insalubre. La police des immeubles menaçant ruine est de la compétence du maire de la commune, mais en cas de défaut de celui-ci, le préfet peut le mettre en demeure d’agir et même s’y substituer.
Le diagnostic ou état de décence
Il n’existe pas de diagnostic immobilier spécifique à la décence ou à l’indécence d’un logement. Toutefois, les diagnostics plomb, amiante, gaz, électricité et assainissement notamment permettent de soulever des obstacles à la décence d’un logement.
Par contre, Il est toujours possible de demander à un diagnostiqueur immobilier d’effectuer en plus des diagnostics obligatoires, un ‘état de décence’ comparable en grande partie au ‘certificat d’habitabilité’ tel que défini dans les modalités d’attribution du prêt à taux zéro attribué pour la rénovation énergétique ou au diagnostic de mise en copropriété.
L’état de décence va permettre de dresser un constat visuel d’après l’état apparent :
- Du clos et du couvert (murs et toiture),
- Des conduites et canalisations collectives
- Des équipements de sécurité.
- Des installations de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire.
- De l’équipement de l’espace dédié à la cuisine.
- De l’existence et de l’équipement de toilettes ou pièce d’aisance.
- Des systèmes de protection (rampe garde-corps…)
Ainsi que de vérifier :
- que le logement ne fait l’objet d’aucun arrêté d’insalubrité ou de péril
- que le logement dispose d’au moins une pièce principale ayant une surface habitable de 9m² minimum et une hauteur sous plafond d’au moins 2,20m.
