La Loi de finances rectificative pour 2016 devrait valider la mise en place du dispositif de déduction fiscale des loyers de logements neufs et anciens destinés à la location. Si le but ultime du dispositif Cosse est de déclencher la mise sur le marché de la location immobilière de logements inoccupés en permettant de déduire de son imposition jusqu’à 85 % du montant des loyers, l’adhésion des propriétaires-bailleurs devrait en corollaire amener à la rénovation énergétique de nombreux logements énergivores. Prévu entrer en vigueur dès janvier 2017 et durer jusqu’à 2019, le Cosse ancien devrait à son tour stimuler le marché du diagnostic immobilier qui va profiter des juillet 2017 des nouvelles obligations de diagnostic gaz et électricité pour la location.
Fin des Duflot-Pinel, Borloo ancien, Besson ancien Robien et Scellier ?
La ‘Loi Cosse’ va permettre de la défiscalisation comparable aux précédents dispositifs permettant à l’État de ‘financer’ une part du logement social via les investisseurs privés. Elle se décline en deux volets dont un comparable aux précédents dispositifs d’acquisition largement défiscalisée à condition qu’il s’agisse de logements neufs ou achetés en VEFA (Vente en Futur État d’Achèvement), et un autre volet qui concerne la mise en location de logements anciens.
Pour le neuf, peu de changements par rapport aux précédents dispositifs si ce n’est bien sûr que les logements doivent être dès à présent BBC (Bâtiment Basse Consommation) tant que la RT 2012 s’applique, puis Bepos (Bâtiment à Énergie Positive) lorsque la RT 2020 s’appliquera. Qu’il s’agisse de la défiscalisation dans la location de neuf ou d’ancien, on réintègre les dispositifs de ‘zones tendues’ du dispositif Duflot-Pinel mais on retire le droit de défiscalisation des loyers en cas de location à un ascendant ou un descendant. Les précédents dispositifs de défiscalisation ne s’appliqueront plus à l’exception de ceux déjà en cours d’amortissement jusqu’à leur échéance généralement triennale.
La nouveauté : un abattement fiscal de 85 % des loyers partout en France
C’est la grande nouveauté du dispositif qui va nous sortir un peu de ces zones tendues à l’urbanisation sauvage depuis la mise en place des précédents dispositifs (Scellier notamment). Fi des zones A, B1, B2 et C pour pouvoir défiscaliser ses loyers partout en France à condition de confier la gestion locative du logement ancien à un organisme public ou privé agréé pour l’intermédiation locative « en vue de sa location ou sous-location, meublée ou non, à des personnes en difficulté ou dont la situation nécessite une solution locative de transition ». Dans ce cas 85 % du montant perçu des loyers pourra bénéficier d’abattement fiscal alors que si le logement est loué sans passer par un de ces organismes, la déduction ne pourra atteindre que de 15 % jusqu’à 70 % en fonction du niveau du loyer (intermédiaire, social ou très social) et ne s’appliquera que dans les zones tendues (A, B1, B2).
| Niveau du loyer / Zone | A, B1 | B2 | C |
| Loyer intermédiaire | 30 % | 15 % | Pas de déduction fiscale |
| Loyer social ou très social | 70 % | 50 % | |
| Intermédiation locative | 85 % partout en France | ||
Des impacts sur la rénovation énergétique et les diagnostics immobiliers
Sans préjuger du nombre de logements anciens qui vont ainsi être remis en location grâce à la déduction fiscale des loyers que propose le dispositif Cosse ancien, on peut d’ores et déjà anticiper sur les besoins en rénovation et notamment en rénovation énergétique d’un parc immobilier à réhabiliter. Particulièrement dans le cas où le logement va être loué via un intermédiaire de gestion locative à caractère social (85 % de déduction fiscale des loyers perçus) les occupants à revenus modestes devront être protégés de tout risque de précarité énergétique via une isolation performante et des systèmes de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire peu gourmands en énergie.
Il faut donc anticiper des DPE à réaliser certes mais aussi des diagnostics plomb et amiante pour les logements les plus anciens et surtout l’arrivée des obligations des diagnostics gaz et électricité avant la location.
Pour mémoire, l’obligation du diagnostic gaz pour la location sera applicable dès cet été (1er juillet 2017) si le logement est un appartement (loué vide ou meublé) en immeuble collectif dont le premier permis de construire est antérieur à 1975 et que l’installation intérieure de gaz (en parties privatives) a plus de 15 ans. A compter de janvier 2018, le diagnostic gaz à la location sera obligatoire pour tous les logements si leur installation intérieure de gaz a plus de 15 ans quel que soit le type de logement en immeuble ou en maison individuelle, l’année de construction ou de délivrance du permis de construire ou son mode de location vide ou meublée.
