Diagnostic Technique Global: le DTG

Le Diagnostic Technique Global est un état qui rassemble bon nombre d’études et d’informations sur de nombreux aspects techniques d’un immeuble bâti. A l’image du DPE (Diagnostic de Performance Énergétique), la réalisation d’un DTG peut être obligatoire ou volontaire.

Le DTG obligatoire remplace et modifie l’ancien diagnostic de mise en copropriété et s’approche en outre de l’état de décence et de salubrité de l’immeuble, il est requis avant toute mise en copropriété d’un immeuble construit depuis plus de 10 ans (15 ans jusqu’alors pour l’ancien diagnostic de mise en copropriété) ainsi que lors du déclenchement d’une procédure d’insalubrité.

Le DTG volontaire est pour sa part réalisé à l’initiative de l’Assemblée Générale des copropriétaires sur recommandation des pouvoirs publics et du syndic de copropriété qui est tenu de le proposer au vote chaque année en cas de non exécution.

Le DTG est un état de la situation et de la bonne conservation d’un immeuble bâti ainsi qu’un recensement et une étude des travaux à réaliser durant les 10 années suivantes afin d’assurer la bonne conservation de l’immeuble. A cet effet, lors de la réalisation du DTG, l’opérateur du diagnostic doit estimer le montant à engager pour effectuer ces travaux recommandés afin de fournir une visibilité financière à la copropriété. Le montant estimé des travaux recommandé permet alors aux copropriétaires et aux futurs acquéreurs d’un lot de copropriété de pouvoir envisager une éventuelle variation du montant des charges de la copropriété, mais aussi de pouvoir mesurer les possibles difficultés financières que subit ou auxquelles sera exposée la copropriété.

Au vu du bilan du DTG, un copropriétaire ou un candidat à l’achat d’un lot de copropriété peut ainsi prendre connaissance de l’état dans lequel se trouve l’immeuble (toiture et murs qui constituent le ‘clos et le couvert du bâti’), l’état de ses principaux réseaux (évacuation, adduction, conduites…) et équipements (chaudières, ascenseurs, rampes, garde-corps….), des montants chiffrés des différents travaux à réaliser au cours des 10 prochaines années pour corriger, entretenir ou optimiser la performance énergétique de l’immeuble. A cet effet, le DTG comprend obligatoirement (qu’il soit réalisé à titre obligatoire ou volontaire) un Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) ou un audit énergétique en fonction du nombre de lots constituant la copropriété. (< 50 lots >).

L’obligation de faire réaliser un DTG s’applique à deux cas distincts :

• Le DTG est obligatoire avant de mettre en copropriété tout immeuble bâti depuis plus de 10 ans (fractionnement par lots, succession par division…) ;

• Un DTG est obligatoire dès lors que l’autorité publique le réclame notamment dans le cadre d’une procédure de classement en insalubrité.

Pour toutes les autres copropriétés, le DTG reste volontaire (voté ou rejeté à la majorité simple lors de l’assemblée générale de copropriétaires). Tant qu’il n’est pas effectué, le syndic doit, sous peine d’amende, en proposer chaque année sa réalisation au syndicat des copropriétaires.

Le déroulement d’un DTG

La réalisation du diagnostic technique global (DTG comprend des états, un diagnostic, une étude et des évaluations :

• État effectué sans démontage de l’état apparent de l’immeuble (parties communes) et équipements communs ;
• État de la régularité du syndicat des copropriétaires vis-à-vis des dépenses et obligations légales et réglementaires (diagnostic amiante, diagnostic assainissement,etc.);
• Étude des améliorations à apporter dans la gestion patrimoniale et technique de l’immeuble afin d’en assurer la bonne conservation et d’en limiter les frais d’entretien et/ou de réparation ;
• Diagnostic de la performance énergétique de l’immeuble (DPE ou audit énergétique) assorti de préconisations d’améliorations pour réduire les dépenses en énergie et l’impact énergétique ;
• Évaluations échelonnées sur les 10 ans à venir des dépenses à assurer par la copropriété en matière de travaux indispensables, nécessaires et recommandés pour la bonne conservation de l’immeuble.

Normes et certifications pour la réalisation du DTG

La législation n’oblige à aucune certification pour effectuer un Diagnostic Technique Global si ce n’est des «compétences et diplômes fixés réglementairement ». Toutefois, comme le DTG comprend un audit énergétique ou un Diagnostic de Performance Énergétique, ce dernier doit obligatoirement être conduit par un thermicien ou diagnostiqueur immobilier certifié. Il est donc conseillé de faire appel à une même personne physique ou morale, si possible diagnostiqueur immobilier pour conduire l’intégralité du DTG afin de limiter le nombre d’intervenants pour un même diagnostic.

Le diagnostic technique global est établi pour une durée prévisionnelle de travaux de 10 ans et le DPE ou l’audit énergétique qu’il comprend est valide pendant les dix ans après son élaboration. En conséquence, la durée de validité du DTG est de 10 ans.

Le tarif d’un DTG effectué par un diagnostiqueur immobilier varie bien évidemment avec les surfaces et volumes de l’immeuble et notamment en fonction du nombre de lots formant la copropriété ainsi que la complexité et le nombre d’équipements communs à visiter. A nouveau, même si tout professionnel de l’immobilier ayant les compétences réglementaires peut dresser un DTG, le diagnostic ou audit énergétique que contient le DTG doit être effectué par un ODI (Opérateur du Diagnostic Immobilier) certifié et reconnu par l’ADEME ; il est notoire que la limitation du nombre d’intervenants (y compris en raison des frais de déplacement) est un levier pour réduire le coût global du DTG.

• Loi n°2014-366 du 24 mars 2014: article 58
• Décret n°2016-1965 du 28 décembre 2016 relatif aux modalités de réalisation du diagnostic technique global des immeubles à destination partielle ou totale d’habitation 
• Code de la construction et de l’habitation : articles L731-1 à L731-5