Le mesurage Loi Boutin – attestation de surface habitable

Obligatoire avant la location d’un logement, le mesurage de la surface habitable réelle du logement loué fait l’objet de l’attestation de la surface habitable qui doit être annexée au bail avant sa signature. A partir d’avril 2017, le mesurage de la surface habitable doit également figurer dans le libellé des annonces immobilières que celles-ci soient numériques, en vitrine d’agence ou publiées dans la presse. On parle de diagnostic de surface Loi Boutin lorsqu’il s’agit d’une attestation délivrée par un diagnostiqueur immobilier certifié ou de mesurage Loi Boutin lorsque cette mesure est établie par le bailleur, l’agence ou tout mandataire de location. Le mesurage de la surface habitable du bien loué est effectué selon les critères de prise en compte définis par la Loi Boutin. Une erreur de mesure ou l’absence de mesurage Loi Boutin engage la responsabilité du bailleur ou du mandataire de location et peut avoir des conséquences sur le bail et le montant des loyers.

L’obligation de fourniture de la surface habitable Loi Boutin a été mise en place afin de protéger les intérêts des locataires à plusieurs titres :

• Afin de pouvoir comparer le montant des loyers pratiqués au m² habitable par rapport à d’autres logements ;
• Dans le but d’estimer le montant des factures en énergie par rapport à la consommation en kwH/m²/an telle que calculée dans le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) ;
• Depuis l’arrêté du 10 janvier 2017, pour pouvoir comparer le montant des honoraires (frais d’agence).

L’obligation de fournir un mesurage Loi Boutin s’applique à toute location d’un logement loué vide et destiné à la résidence (les locations saisonnières ne sont pas concernées) qu’il s’agisse d’une maison individuelle ou d’un appartement en immeuble.

La responsabilité de mesurage Loi Boutin est attribuée au bailleur du logement mais peut être déléguée à tout mandataire ou gestionnaire de location (agence, notaire, agent immobilier, office locatif…).

Le mesurage Loi Boutin répond aux obligations légales de prise en compte des surfaces telles que définies dans le texte de la loi :

« Surface de plancher construite, après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches, cages d’escaliers, gaines, embrasures de portes et de fenêtres. Il n’est pas tenu compte de la superficie des combles non aménagées, caves, sous-sols, remises, garages, terrasses, loggias, balcons, séchoirs extérieurs au logement, vérandas, volumes comportant au moins 60% de parois vitrées dans le cas des habitations collectives et au moins 80% de parois vitrées dans le cas des habitations individuelles, locaux communs et autres dépendances des logements, ni des parties des locaux d’une hauteur inférieure à 1,80 mètre ».

L’attestation de la surface habitable telle qu’elle doit être remise obligatoirement au locataire avant la signature du bail peut être établie de deux façons :

• Soit en mandatant un diagnostiqueur immobilier qui effectue le mesurage Loi Boutin comme professionnel certifié et qui engage donc sa responsabilité en cas d’erreur ou de litige. Il s’agit alors d’un diagnostic de la surface habitable ;
• Soit par le bailleur ou le mandataire lui-même qui effectue le mesurage en prenant à sa charge toute contestation ou litige consécutif à une erreur. Il s’agit alors d’un simple mesurage .

Si la loi n’impose pas de certification pour effectuer un mesurage Loi Boutin, le recours à un diagnostiqueur immobilier certifié est un gage de sécurité dans l’exactitude du mesurage. La responsabilité professionnelle du diagnostiqueur est alors engagée ce qui dégage la responsabilité civile du bailleur ou de l’agence en cas de recours d’un des locataires ou colocataires.

L’absence de fourniture du mesurage Loi Boutin ou de l’attestation de surface habitable lors de la signature du bail peut faire annuler le locataire sans encourir de pénalité..

Une erreur de mesurage de plus de 5 % de la surface habitable réelle peut entraîner de la part du locataire un recours contre le bailleur afin de diminuer le montant du loyer en proportion de la différence constatée.

Le locataire dispose d’une année pleine après la signature du bail pour contester la surface habitable du logement suite à un défaut ou une erreur dans le mesurage.

A partir du 1^er avril 2017, le mesurage exact de la surface habitable réelle d’un logement loué vide doit figurer dans le libellé des annonces proposant ce bien à la location. En cas d’absence de cette mention aussi bien sur support numérique (internet) que sur papier (affichette d’agence, presse…) le bailleur ou l’agence est passible d’amende.

Le diagnostic de surface habitable Loi Boutin est valide sans limitation de durée tant que des travaux n’ont pas modifié la surface habitable du logement.

Le prix d’un mesurage Loi Boutin effectué par un diagnostiqueur immobilier varie autour de 50 € à 70 € pour un appartement classique d’une surface moyenne. Ce prix peut être minoré pour les petites surfaces d’un seul tenant et majoré dans le cas des surfaces complexes (mezzanines, dépendances, duplex, souplex, …) et les maisons individuelles. Si le prix du déplacement peut être inclus dans ce tarif, il s’agit généralement d’un déplacement urbain intra-muros qui peut être majoré dans le cas d’un bien excentré. Il est judicieux de négocier le prix du diagnostic et du déplacement en faisant réaliser le bouquet de diagnostics obligatoires en cas de location en une seule fois par le même diagnostiqueur.

– LOI n° 2009-323 du 25 mars 2009 de mobilisation pour le logement et la lutte contre l’exclusion

– Article R111-2 du Code de la Construction et de l’Habitation

– Arrêté du 10 janvier 2017 relatif à l’information des consommateurs par les professionnels intervenant dans une transaction immobilière