C’est non seulement légal, mais c’est aussi un acte citoyen, responsable et écologique de rénover énergétiquement un logement privé avec de l’argent public. Il suffit que le logement en question soit énergivore (étiquette du DPE en classe E à G), dégradé, mal isolé ou mal éclairé…enfin bref même insalubre ou presque indécent pour pouvoir le rénover avec des aides importantes et pouvoir le louer avec en plus une déduction fiscale des loyers. Non seulement le propriétaire bailleur ou copropriétaire-bailleur valorisera son patrimoine immobilier rénové à moindre coût mais de plus il trouvera aisément des locataires pour lui payer des loyers peu ou presque pas imposables. Qu’est-ce que le conventionnement avec travaux et comment en bénéficier ?
Le conventionnement ou louer à loyer conventionné
Le conventionnement est un dispositif qui permet de déduire de ses revenus locatifs de 15% à 85 % du montant des loyers perçus d’un logement. Quel que soit son niveau d’imposition, quelle que soit sa situation identitaire entre personne physique ou personne morale (SCI, SCF…) il est possible d’obtenir cette déduction fiscale des loyers sous réserve de s’engager (et de louer) le logement en question à des foyers à revenus modestes voire très modestes.
Le montant de la déduction fiscale des loyers entre 15 % et 85 % va dépendre en fait du montant du loyer que le propriétaire bailleur aura fixé selon qu’il se situe dans la fourchette du logement à loyer intermédiaire, à loyer social ou du logement à loyer très social, puis de la zone dans laquelle est situé le logement entre zone d’habitat normal, tendu ou très tendu. Bien évidemment c’est dans les villes et notamment dans les plus grandes villes où les loyers flambent en raison du manque de logements à la location que les déductions fiscales sont les plus importantes (85 %). L’autre contrainte tient à l’engagement de location à loyer conventionné durant 9 ans au moins que le bailleur s’engagera à respecter.
A savoir : Louer à loyer conventionné ne veut pas dire se faire imposer des locataires indésirables. Chaque bailleur reste libre de louer lui-même ou de confier la location à une agence du moment que les locataires ont un revenu maximal inférieur au plafond défini pour chaque seuil (intermédiaire, social, ou très social).
Le conventionnement avec travaux
Louer un logement et en défiscaliser une petite ou une grande part des revenus locatifs c’est bien, mais ce que le conventionnement avec travaux propose c’est d’abord de pouvoir à très moindre coût rénover et améliorer le logement avant de le louer et d’en défiscaliser les loyers. Pour cela, le dispositif de conventionnement avec travaux permet en moyenne de bénéficier de près de 20 000 € d’aides de l’ANAH (montant moyen des aides en 2016 : 17 481 €) et, si le montant des aides ne suffit pas à financer l’intégralité de la rénovation, de pouvoir en plus bénéficier du prêt à taux zéro (Eco PTZ) pour financer le solde. En plus selon les critères de l’ANAH, un accompagnement par un spécialiste peut être procuré avant, pendant et après le chantier.
Une fois les travaux réalisés, le logement loué pendant 9 ans à loyer conventionné, le propriétaire bailleur aura bénéficié de ce cumul d’aides et de défiscalisation avant de retrouver un logement rénové qu’il pourra louer au montant de son choix sans restriction quant aux revenus des locataires.
Un rôle social pour chaque propriétaire ou copropriétaire
Depuis que le Président de la République a demandé à chaque propriétaire bailleur d’abaisser chaque loyer de 5 € en raison de la baisse des APL, on sait qu’il appartient à chaque citoyen de s’engager personnellement dans l’action pour un logement accessible à tous. En usant du dispositif de conventionnement avec travaux, le propriétaire bailleur s’engage personnellement mais à moindre coût dans la lutte contre l’habitat indigne, la lutte contre la précarité énergétique mais aussi pour les copropriétaires dans l’action indispensable de redressement des copropriétés en difficulté.
A noter : Le conventionnement avec travaux permet également d’étendre sa bienfaisance dans l’habitat social en usant des aides et déductions fiscales pour l’adaptation des logements à la perte d’autonomie qu’il s’agisse de personnes âgées, d’invalides, d’handicapés ou de personnes à mobilité réduite.
Une récente plaquette (juin 2017) de l’ANAH permet de savoir quel montant d’aides est disponible pour chaque cas de propriétaire bailleur et pour les types de travaux à financer. La plaquette est téléchargeable sur le site l’ANAH : Le conventionnement avec travaux en pratique.
