En 2017 plusieurs obligations des logements en copropriété ont été ajoutées ou modifiées dont le: diagnostic technique global (DTG), le fonds de travaux et l’individualisation des frais de chauffage. A l’heure de l’assemblée générale des copropriétaires, il est prudent de savoir ce que le syndic va proposer en matière de frais et quelles sont les nouvelles dépenses auxquelles les copropriétaires devront ou non faire face. L’assemblée générale des copropriétaires doit-elle s’y soumettre ou les refuser et pourquoi ? Quels risques et quelles sanctions en cas de refus ? L’intérêt de les exiger avant d’acheter un logement dans une copropriété.
Le DTG – Diagnostic Technique Global de l’immeuble
Suite à la ALUR (Loi 2014-366 24 mars 2016), le DTG remplace et modifie l’ancien diagnostic de mise en copropriété. Il consiste en un état visuel du clos et du couvert du bâti, de ses équipements de sécurité ainsi que des différents réseaux (adduction, assainissement,etc.). Le DTG comprend également un DPE (Diagnostic de Performance Énergétique) ou un audit énergétique en fonction du nombre de lots constituant la copropriété (± 50 lots).
Le DTG est obligatoire avant la mise en copropriété d’un immeuble ou peut être exigé dès lors que l’immeuble fait l’objet d’une procédure d’insalubrité. La réalisation du DTG n’est pas obligatoire dès lors que l’immeuble a déjà été mis en copropriété et qu’il ne fait pas l’objet d’une procédure d’insalubrité. Toutefois, le DTG peut être demandé par le notaire agissant pour le compte de l’acheteur d’un lot afin que le futur propriétaire ait connaissance de l’état du bâti abritant la copropriété (murs, toiture, réseaux, équipements…).
Toutes les copropriétés de plus de 10 ans d’ancienneté ont pour obligation de proposer la réalisation du DTG lors de l’assemblé générale. En cas de refus d’exécution, la proposition devra être réitérée chaque année mais aucune sanction d’inexécution n’est applicable ni aux copropriétaires, ni au syndic de copropriété.
Fonds de travaux
Rendu obligatoire également par la Loi ALUR, le fonds de travaux est une forme de cagnotte que la copropriété doit constituer afin de faire face sans délai à des travaux urgents et indispensables d’entretien et de conservation des parties communes et des éléments d’équipement commun mais pas encore votés en assemblée générale. Le fonds de travaux est d’un montant minimum de 5 % du budget prévisionnel de la copropriété.
Il n’est pas possible de se soustraire à la cotisation au fonds de travaux sauf si la copropriété date de moins de cinq ans ou si moins de 10 lots la composent mais aussi si le DTG a démontré l’absence prévisionnelle de travaux pour les 10 ans à venir (cas exceptionnel).
Pour les copropriétés non soumises à l’obligation de constitution (de moins de 5 ans ou de moins de 10 lots), mais qui souhaitent le constituer, la décision de constituer un fonds de travaux doit être votée à l’unanimité des membres de l’assemblée générale.
A savoir : Attention au fait qu’un immeuble de 6 appartements peut très bien comporter non pas 6 lots de copropriété mais souvent plus lorsque des garages ont été construits.
Il faut savoir que les sommes versées par chaque copropriétaire sont calculées aux tantièmes ou millièmes de copropriété et qu’elles ne peuvent pas être récupérées par le vendeur lors de la vente de son lot.
Si aucune sanction n’est prévue en cas de défaut du fonds de travaux, c’est parce que le syndic doit le constituer à 5 % du budget y compris sans l’accord de l’assemblée générale pour les copropriétés qui y sont assujetties (plus de 5 ans, moins de 10 lots, 10 ans sans travaux prévus par le DTG).
A savoir : Le montant de 5 % du budget prévisionnel est le minimum de constitution du fonds de travaux. Dès lors que ce budget dépasse ce pourcentage (6 % par exemple), le fonds doit faire l’objet d’un placement financier spécifique (Livret A).
Individualisation des frais de chauffage
De par l’ Arrêté du 27 août 2012 relatif à la répartition des frais de chauffage dans les immeubles collectifs à usage principal d’habitation , tous les immeubles résidentiels collectifs doivent avoir mis en place des dispositifs d’individualisation des frais de chauffage avant le 31 mars 2017 si la consommation de chauffage de l’immeuble est supérieure à 150 kWh/m²/an de surface habitable, avant le 31 décembre 2017 si la consommation de chauffage de l’immeuble est comprise entre 120 et 150 kWh/m²/an, au plus tard le 31 décembre 2019 si la consommation de chauffage de l’immeuble est inférieure à 120 kWh/m²/an de surface habitable.
Toutefois, les immeubles dans lesquels la modulation du chauffage ou les mesures individuelles sont techniquement impossibles ainsi que les immeubles dont l’individualisation des frais entraînerait un coût excessif peuvent être exemptés de cette obligation.
La décision d’équiper chaque logement d’un dispositif d’individualisation des frais de chauffage doit être prise par l’assemblée générale des copropriétaires. Il est de la responsabilité du syndic de soumettre cette proposition au vote de l’assemblée générale. En cas de contrôle, une mise en demeure de procéder à l’individualisation des frais de chauffage sera adressée au syndicat des copropriétaires qui doivent alors s’y conformer sous peine d’une amende de 1 500 € par logement non équipé.
L’intérêt d’exiger le DTG, le fonds de travaux et l’individualisation des frais de chauffage avant achat d’un lot de copropriété
Les diverses réalisations de DTG, fonds de travaux et dispositifs d’individualisation des frais de chauffage représentent un coût pour chacun des copropriétaires sans pour cela apporter forcément un ‘plus produit’ à un lot de copropriété ; quoique…
Une fois constitué, le fonds de travaux est une forme d’avance que le nouveau copropriétaire n’aura pas à financer puisque c’est le vendeur qui l’aura fait et ne pourra le récupérer.
Le DTG, lorsqu’il est présent est un plus à condition de le lire en détail car il indique la liste des travaux prévisionnels à réaliser dans les dix ans à charge de la copropriété.
Le calendrier d’obligation d’individualisation des frais de chauffage dépendant de la consommation (hors ECS) en énergie, il est judicieux de se rapprocher du syndic afin d’en connaître l’échéance de réalisation. Ces consommations apparaissent également sur le DPE (Diagnostic de Performance Énergétique) ou l’audit énergétique.
En conclusion, il est toujours de l’intérêt d’un acquéreur de privilégier plutôt un lot de copropriété à jour de ses obligations (DTG, fonds de travaux, individualisation…) plutôt qu’à devoir les financer lui-même une fois qu’il sera copropriétaire.
