Avec la multiplication des diagnostics immobiliers obligatoires avant-vente, avant location ou même en l’absence de transaction (DTA, DAPP…) a augmenté également le nombre de litiges à propos des diagnostics et/ou des diagnostiqueurs immobiliers. Si les diagnostiqueurs immobiliers sont obligés de détenir compétences, certifications et assurances, les particuliers ne savent pas toujours tout ce qu’il leur incombe de savoir et de vérifier lors de la réalisation de diagnostics immobiliers.
L’obligation des propriétaires, bailleurs et vendeurs
On ne le sait pas toujours (rarement en fait) mais faire appel pour établir un diagnostic immobilier à une personne qui n’est pas un professionnel du diagnostic immobilier est une contravention de cinquième classe passible d’amende allant jusqu’à 3 000 € en cas de récidive dans les 3 ans qui suivent la première infraction.
Outre l’amende, le vendeur ou bailleur perd de fait la garantie de vice caché de la construction ce qui dégage les assurances et engage sa responsabilité pleine en cas de travaux touchant à la santé ou à la sécurité des occupants.
Seuls les états dont les mesurages Loi Carrez, Loi Boutin et l’ERNMT (État des Risques Naturels Miniers et Technologiques y compris le risque radon) peuvent être exécutés par une personne non titulaire de la certification et des assurances du diagnostiqueur immobilier mais alors c’est la responsabilité du donneur d’ordre qui reste engagée.
Les responsabilités des diagnostiqueurs immobiliers
Outre les indispensables certifications obtenues par des organismes accrédités par le COFRAC (Comité Français d’Accréditation) après contrôle et mise à niveau des compétences requises pour chaque diagnostic, le diagnostiqueur immobilier doit justifier d’une assurance en responsabilité civile.
L’assurance en responsabilité civile du diagnostiqueur immobilier est, elle aussi, soumise à des règles. L’Article R271-2 du CCH (Code de la construction et de l’habitation) stipule que le montant de garantie de cette assurance pour un diagnostiqueur immobilier ne peut être inférieur à un minimum de 300 000 € par sinistre et à 500 000 € par année d’assurance. C’est bien, mais au vu du montant d’une transaction immobilière, et au regard du coût de travaux de désamiantage, ces montants peuvent être largement dépassés même sur un seul diagnostic…Le montant du plafond de garanties souscrit par un diagnostiqueur immobilier est donc un argument de sélection encore faut-il que ce plafond ainsi que les éventuelles garanties complémentaires augmentant ce plafond figurent sur l’attestation d’assurance RC Pro que le diagnostiqueur doit remettre à son client.
L’opposabilité du plafond
C’est un sujet qui fait couler beaucoup d’encre y compris électronique et monopolise de nombreuses cours de justice. Que signifie le plafond de garantie (300 000 € par sinistre et/ou 500 000 € par an) pour un client de diagnostiqueur immobilier et que veut dire cette opposabilité du plafond à un tiers ?
Au delà du plafond de garantie auquel a souscrit le diagnostiqueur immobilier, l’opposabilité du plafond signifie que l’assurance peut refuser de payer si le montant d’un sinistre dépasse le plafond de garantie ou si ce plafond a déjà été atteint voire dépassé durant l’année par des sinistres qu’aurait causé le diagnostiqueur immobilier. Au delà du plafond, l’assurance RC Pro se désiste et le client se retrouve face à la responsabilité personnelle du diagnostiqueur immobilier avec comme solvabilité soit celle de la personne morale soit celle de la personne physique selon le statut pour lequel le diagnostiqueur immobilier a opté. L’indemnisation peut alors prendre encore plus de temps que celle jugée parfois longue des compagnies d’assurance.
