Les dispositifs de la défiscalisation immobilière

La défiscalisation permet aux personnes, particuliers ou investisseurs, qui souhaitent optimiser leur patrimoine, de bénéficier d’avantages fiscaux conséquents. Plusieurs dispositifs existent pour pousser les Français à investir dans l’immobilier et pour booster le marché locatif.

Selon le dispositif choisi, il est possible de bénéficier d’une réduction d’impôt sur les revenus, sur la fortune ou sur le foncier.

Très populaire en France, le dispositif Pinel a été créé en 2014.

Les atouts du dispositif Pinel

Sous condition de plafonnement du loyer et d’un seuil de ressources locatives pour les locataires, le dispositif Pinel permet aux bailleurs de bénéficier d’une réduction d’impôt.
Cette réduction d’impôt peut atteindre 21 % du montant investi dans l’achat d’un logement neuf destiné à être loué pendant au moins six ans, mais au maximum douze ans.

L’objectif du dispositif Pinel est donc double :

• il encourage l’investissement dans le parc résidentiel neuf, et accroît l’offre de logements loués,
• il offre le bénéfice aux bailleurs d’une réduction d’impôt conséquente, en proportion du montant de leur investissement.

Les points faibles de l’investissement Pinel

Très attractif pour les bailleurs, le dispositif Pinel implique tout de même quelques conditions à respecter :

• un choix de zone géographique limité, sous tension locative,
• une fourchette de prix à respecter selon la zone géographique choisie,
• le plafonnement du loyer défini pour chaque zone géographique et les ressources des locataires,
• l’engagement de louer au moins six années et douze ans maximum.

Bientôt la fin d’un dispositif très populaire

Le gouvernement a officiellement fait part de la suppression de la niche fiscale Pinel dès le 1^er janvier 2025. En cause, un coût annuel trop élevé pour les finances publiques, de l’ordre de 1.5 milliards d’euros.

Malgré sa prochaine disparition, tous les investissements réalisés en Pinel avant le 31 décembre 2024 permettront une réduction d’impôt intéressante aux propriétaires.

Le dispositif Malraux intéresse les bâtiments historiques.

Rénover l’habitat ancien

Ce type de défiscalisation immobilière concerne la rénovation des bâtiments historiques qui sont situés dans un quartier classé.

Le dispositif Malraux peut faire bénéficier les investisseurs d’une réduction d’impôt de 30 % du montant des travaux.

Cette réduction d’impôt est toutefois plafonnée à 400.000 € par an pendant quatre années consécutives.

Une belle action culturelle

Acheter un bâtiment historique est une belle action au niveau culturel, mais qui n’est possible qu’à certaines conditions :

• la construction du bien doit être antérieure à 1914,
• le bien doit être situé dans un secteur sauvegardé ou dans une zone de protection du patrimoine architectural urbain et paysager, une ZPPAUP,
• des travaux de rénovation doivent être engagés,
• le bien doit être loué non meublé après sa rénovation, pour six ans minimum, et selon certaines règles de plafonnement de loyer.

Mis en place en 2019, le dispositif de défiscalisation immobilière Denormandie concerne les biens situés dans certaines zones, notamment les centre-villes.

Les conditions pour le bailleur

Le bailleur s’engage à rénover le bien acheté et à le louer non meublé pour une durée de six, neuf ou douze ans.

En conséquence, la réduction d’impôt pourra être de 12 %, 18 % ou 21 %.

Quelques exigences pour le locataire

Le locataire de ce dispositif doit impérativement ne pas être sous le même foyer fiscal que le bailleur, et son revenu fiscal de référence ne doit pas dépasser un certain plafond de  ressources réglementaire.

Tous les renseignements au sujet des plafonds de ressources sont consultables sur la plateforme d service public.

Pour quels logements ?

Seuls les logements situés dans certains centre-villes et devant être rénovés sont concernés par la loi Denormandie :

• les zones « coeur de ville »,
• les communes ayant signé une convention d’opération de revitalisation de territoire, une ORT,
• les communes dont l’habitat a fortement besoin d’être rénové.

Les travaux engagés doivent permettre un gain énergétique d’au moins 30 % pour les logements individuels, et doivent comprendre au moins deux gestes de rénovation, en lien avec l’isolation et le mode de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire.

Par isolation, l’État entend isolation des combles, des murs ou des fenêtres.

À savoir, les locaux transformés en logements sont concernés par la loi Denormandie.

On retient parmi les autres dispositifs de défiscalisation fiscale le statut LMNP, Loueur Meublé Non Professionnel, qui permet une réduction fiscale dans le cadre de certaines locations meublées de résidences étudiantes ou d’un établissement para-hôtelier, tel que les résidences séniors ou de tourisme.

Il s’agit donc d’un investissement sur le long terme, sous forme d’un amortissement déductible, idéal pour un revenu complémentaire à la retraite par exemple.

Loc’Avantages, pour louer moins cher qui booste les locations

Ce dispositif permet aux propriétaires de bénéficier d’une réduction d’impôt conséquente, sous condition de louer le logement moins cher que les loyers appliqués localement.

La réduction d’impôt est proportionnelle à la réduction du loyer.