Si la disparition (presque) totale de la taxe d’habitation avance, ce n’est pas forcément une bonne nouvelle notamment pour les propriétaires. La taxe foncière, qui n’en finit pas de battre des records d’augmentation, n’est pas la seule qu’ils ont ou auront à payer. TEOM, TASA, TSE, GEMAPI sont des termes à connaître et des montants à évaluer avant tout investissement immobilier. Alors que beaucoup de citadins songent à déménager pour un logement plus grand ou mieux disposé, il est prudent d’estimer à l’avance le montant des taxes qu’ils auront à payer dans leur futur logement. Si la législation oblige bientôt à indiquer sur le DPE (Diagnostic de Performance Énergétique) le montant estimé des dépenses en énergie, le montant des impositions foncières reste discret voire caché alors que l’impôt peut coûter plus cher que l’énergie dans un futur logement.
Une quarantaine d’impôts sur la propriété immobilière
C’est en effet le nombre ahurissant de charges pesant sur la propriété immobilière en France, hors la taxe d’habitation bien sûr.
Si la plupart de ces impôts ne sont à payer qu’un fois lors d’une mutation ou une transaction, d’autres sont récurrents et doivent être payés chaque année par les propriétaires qu’ils occupent ou non leur bien immobilier. Si tout acquéreur sait qu’il doit bien calculer son budget notamment lorsqu’il souscrit un prêt immobilier ainsi que l’assurance qui l’accompagne obligatoirement, il n’a que peu voire aucune visibilité sur le montant des impositions foncières auxquelles il sera assujetti.
Ce qui devient et va devenir de plus en plus un problème, c’est qu’alors que le taux d’un emprunt est connu et ‘budgétisable’, tout comme les dépenses en énergie annoncées dans le nouveau DPE, celui de l’imposition est totalement opaque alors que son augmentation crève régulièrement tous les plafonds.
En 10 ans la taxe foncière a bondi de 31,4 % soit 3,2 fois plus rapidement que les loyers et 2,9 fois plus vite que l’inflation. Et c’est loin d’être fini, car la loi de finances pour 2020 prévoit une révision générale des valeurs locatives selon des tarifs au m² dorénavant établis à partir des loyers du secteur privé (hors donc les logements à loyer modéré du parc HLM). Ce n’est plus à une hausse de la taxe foncière à laquelle il faut encore s’attendre mais à un bond puisque pour certains, cette hausse a déjà atteint +136 % ! Source UNPI.
Pourquoi une telle hausse de la taxe foncière ?
La taxe foncière est calculée à la base selon la valeur locative du logement. Or, cette valeur locative établie en 1970 n’aurait souvent jamais été revalorisée depuis dans certains départements.
On peut supposer qu’en cinquante ans, la valeur locative d’un bien a beaucoup évolué et comme c’est la nouvelle valeur locative du bien immobilier qui détermine la base de calcul de la taxe foncière, la hausse sera forcément sévère.
A savoir : Le calcul de la taxe foncière prend pour base 50 % de la valeur locative annuelle d’un bien à laquelle sont appliqués 2 ou 3 taux de cotisations (commune, intercommunalité, département). Au montant brut obtenu est encore appliqué un taux de frais de gestion par l’État afin d’obtenir le montant net de la taxe foncière.
Mais ce n’est pas tout, puisqu’au montant net de la taxe foncière calculé selon la valeur locative du bien et les différents taux (variables) adoptés par la commune, l’intercommunalité, le syndicat de commune et le département puis l’État, s’ajoutent d’autres taxes et impôts dont la TEOM, la TSE, la TASA, la GEMAPI et la CFE. Des noms barbares et des coûts supplémentaires à inclure dans le montant annuel à payer que l’on soit propriétaire occupant ou bailleur privé. A terme, des liquidités en moins pour rembourser son prêt immobilier et un frein notable à une éventuelle rentabilité locative de courte ou de longue durée…
Les taxes et contributions additionnelles à la taxe foncière
La TEOM (Taxe d’enlèvement des ordures ménagères) est la seule qu’un propriétaire bailleur peut et doit récupérer auprès de son locataire mais les autres restent à sa charge.
– La TSE (Taxe Spéciale d’Équipement) est perçue dans les deux tiers des communes. Cette taxe spéciale d’équipement est destinée à financer un établissement public foncier local ou d’État.
– La TASA (Taxe Spéciale Annuelle) n’est perçue qu’en Île-de-France mais dans toutes les communes de cette région. Inaugurée en 2015, elle est destinée à financer les dépenses d’investissement en faveur des transports en commun. Par mesure de discrétion, le montant de la TASA n’apparaît pas dans une rubrique propre mais est inclus dans le montant de la TSE.
– La GEMAPI (GEstion des Milieux Aquatiques et de Prévention des Inondations) est plus connue sous le nom de ‘taxe inondation’, elle est collectée au profit d’intercommunalités exerçant une compétence en matière de gestion des milieux aquatiques et surtout de prévention des inondations, soit en fait dans la moitié des communes.
– La CFE (Cotisation Foncière des Entreprises) est due par les entreprises et les personnes physiques qui exercent de manière habituelle une activité professionnelle non salariée, quel que soit leur statut juridique, leur activité ou leur régime d’imposition. C’est à dire aussi bien les autoentrepreneurs travaillant à domicile que les bailleurs privés.
Au final, même si la taxe d’habitation va bien disparaître (mais uniquement pour la résidence principale) le total de la taxe foncière et des taxes annexes va tellement augmenter que le bilan risque d’être encore plus négatif pour le propriétaire.
Le total de taxes foncières (communal + départemental + taxes annexes hors TEOM) représentait déjà en 2019 l’équivalent de 2,3 loyers mensuels soit quasiment autant de mensualités de remboursement d’emprunt immobilier.
D’ici 2023 puis 2026 après la revalorisation des valeurs locatives et leur application pour le calcul de la taxe foncière, on peut s’attendre à un montant bien supérieur à 2,3 mois de loyer ; montant qu’il faut prendre en considération dès à présent surtout dans une perspective d’emprunt immobilier dont les remboursements seront toujours en cours en 2026.
Si la bonne connaissance des bilans des diagnostics immobiliers inclus dans le DDT (Dossier de Diagnostics Techniques) avant-vente reste un point primordial avant tout achat immobilier afin de provisionner d’éventuels montants de travaux (désamiantage, remise en état d’installations…), on se demande si l’étude de l’évolution du montant des taxes foncières ne va pas devenir presque aussi importante, budgétairement parlant.
