‘Quand l’immobilier va tout va’ dit la formule initiée par Robert Barro. Sauf que maintenant, l’immobilier va mal. Alors d’accord, la crise du covid est passée par là avec sa cohorte de pénuries. Manque de main d’œuvre en construction, ralentissement des chantiers en raison des mesures sanitaires et désormais pénurie de matériaux ont ralenti le peu de projets de réalisations de logements neufs. Mais il n’y a pas que l’offre à prendre en compte pour analyser un marché, y compris celui du logement, il faut aussi considérer la demande. Et si les candidats à l’achat sont déçus par les programmes neufs, alors ils n’achèteront pas et se tourneront vers l’immobilier ancien d’autant plus quand les diagnostics immobiliers obligatoires sécurisent leur achat. Le logement en neuf en panne ? Mais en panne de quoi ?
Des logements neufs de moins en moins attractifs ?
Sans même évoquer la localisation des programmes immobiliers de logements neufs, c’est surtout leur attractivité qui semble marquer le pas voire même chuter.
Selon l’Institut des hautes études pour l’action dans le logement (IDHEAL), dans un rapport publié en août et repris dans Mieuxvivre-votreargent, en Île-de-France notamment, la qualité des logements neufs a baissé.
Des appartements de superficie plus réduite (de 3 à 15 m²), des chambres trop exiguës (empêchant même d’y loger un lit à deux places) et des rangements de moins en moins présents rebutent les candidats à l’achat.
S’il est certain que les promoteurs étudient des plans en fonction du coût final des logements face aux capacités d’emprunt des acquéreurs potentiels, il reste que l’on n’achète pas un logement qui déplaît même s’il est proposé à un prix ‘raisonnable’.
De là, si les acquéreurs ne sont pas séduits par les programmes neufs, ils n’achèteront pas en VEFA (Vente en État de Futur Achèvement). Et si les promoteurs ne vendent pas ‘sur plan’ le quota minimal requis par les banques, ils n’obtiendront peut-être pas le crédit suffisant pour achever le programme et livrer les logements.
Au final, c’est tout l’immobilier neuf qui vacille si les candidats à l’achat ne sont pas séduits par les programmes neufs. Les programmes neufs risquent de capoter par manque d’acheteurs, les promoteurs risquent de mettre la clé sous la porte, et ainsi la crise du logement que nous vivons déjà ne peut que s’amplifier au fil du temps.
A savoir : Ce ne sont pas des programmes immobiliers tels que le village olympique qui vont apporter une bouffée d’air aux demandeurs de logements en Île-de-France. Le village olympique construit à grand frais pour héberger 14 000 participants ne sera transformé ensuite qu’en 2 200 logements et 900 résidences. A 3,5 milliards d’euros le chantier, chacun des futurs 6 000 habitants sera logé pour seulement 583 000€… Source rmcsport.bfm
La crise du logement installée pour longtemps
Quelles que soient les personnes, les gouvernants, les institutions à fustiger, là n’est pas la question mais la crise du logement que nous subissons déjà ne pourra donc que s’amplifier.
L’immobilier neuf aurait donc deux raisons de marquer le pas. La première vient de la réduction (voire de l’interdiction) d’artificialisation des sols et la seconde de la conception des logements proposés qui repousse les acquéreurs. Dans l’ancien, si les acquéreurs sont découragés d’acheter des logements en raison de la pénalisation des ‘mauvais DPE’ (interdiction de location des passoires énergétiques, obligation d’audit énergétique, obligation de rénovation thermique…) alors le seul marché immobilier qui pourra survivre sera celui des logements récents (après RT 2012) ou anciens mais rénovés en classe A, B, C ou D du DPE (Diagnostic de Performance Énergétique).
Les autres logements et notamment les passoires énergétiques (classes G, F et bientôt E du DPE) devront soit être rénovés pour atteindre la classe B ou C du DPE (environ 35 000€ de travaux) ou démolis.
A savoir : Il ne faut pas croire que les logements anciens non rénovés pourront être octroyés à des réfugiés ou des sans-abris faisant valoir le DALO (Droit Au Logement Opposable). La réglementation ayant inscrit la classe du DPE dans les critères de décence du logement, il ne sera pas légal de loger des nécessiteux dans un logement ne respectant pas l’intégralité des critères de décence et de salubrité.
Alors que faire ?
Pour ceux qui ne sont pas encore propriétaire de leur logement, il faut se presser d’en chercher un qui leur convienne tant qu’il y en a encore sur le marché.
Dans l’ancien, le dossier de diagnostics immobiliers qui leur est remis rassure notamment face aux risques (ERRIAL), les éventuelles présences d’amiante ou de plomb et l’état des installation de gaz et d’électricité. Mais attention au bilan du DPE. Si une classe D du DPE est envisageable, il est plutôt recommandé de privilégier à minima la classe C au moins en raison de la hausse constante et incontrôlable du prix des énergies.
Pour ceux qui sont déjà propriétaires et envisagent de changer de logement, il leur faut comparer ce que propose maintenant le marché dans le budget qu’il leur restera après vente. Mais avant tout il faut plutôt envisager d’abord l’amélioration de la classe énergie du logement qu’ils souhaitent vendre pour, au moins, le sortir d’une mauvaise classe DPE (classe E,F ou G) afin que ce logement soit encore vendable dans les mois et les années à venir.
