La grande majorité des locataires de logements souhaitent en fait devenir propriétaires. Le manque de capital ou de capacité d’emprunt sont les plus gros freins à l’accession à la propriété ce qui oblige alors à louer à ‘loyer perdu’. Mais ce n’est pas parce qu’on est locataire du logement qu’on occupe qu’il n’est pas possible de l’acheter. Autrefois proposée surtout par les bailleurs sociaux (offices HLM notamment), la location accession est, avec le viager, une pratique qui entre peu à peu dans les usages des particuliers. Propriétaires-bailleurs et locataires-acquéreurs peuvent trouver par la location accession un moyen simple et efficace d’effectuer une transaction immobilière sécurisante.
La location accession en immobilier qu’est-ce que c’est ?
Il suffit d’allumer n’importe quel support de média, télé, radio ou internet, et voir les campagnes publicitaires de quasiment tous les constructeurs automobiles. Plus aucun pratiquement ne communique sur le prix d’achat de ses véhicules, mais plutôt sur le montant du loyer d’une LOA (Location avec Option d’Achat). La raison en est que le prix d’une voiture exprimé en dizaines de milliers d’euros fait peur, alors on préfère annoncer un montant de loyer en quelques dizaines ou centaines d’euros par mois voire en euros par jour pour captiver la clientèle.
Parce que l’immobilier atteint des sommets en termes de prix, malgré que le taux de crédit soit historiquement faible, il est difficile pour un candidat à l’accession à la propriété de concevoir s’endetter sur des montants jugés astronomiques car exprimés en centaines de milliers d’euros. C’est donc tout naturellement que la LOA, qui fonctionne si bien pour les automobiles, soit étendue à l’immobilier. La nouveauté est que de plus en plus de propriétaires bailleurs acceptent de vendre ainsi leurs logements à leurs locataires.
Tout particulier propriétaire bailleur a le droit de vendre à son locataire le logement loué. Le locataire verse alors normalement ses loyers mais leur montant cumulé pendant la durée de la location vient en déduction du prix de l’acquisition. A terme, le locataire peut alors acquérir à coût moindre le logement qu’il a occupé et n’avoir ainsi à souscrire qu’un emprunt beaucoup moins élevé que dans une vente classique. Les loyers déjà versés ayant servi à diminuer le montant de l’option d’achat.
Comment se conclut la vente en location accession ?
Comme pour un véhicule, la LOA est définie par contrat. Ce contrat de location accession stipule que le vendeur (propriétaire bailleur) s’engage à transférer la propriété du bien immobilier à son locataire à l’issue d’une location à titre onéreux. Le locataire n’est alors plus tributaire d’un ‘loyer’ à payer mais d’une ‘redevance’ qu’il devra payer jusqu’à la date prévue de levée d’option d’achat.
La ‘redevance’ (autrefois ‘loyer’) est alors disjointe en deux parties. L’une est considérée comme une ‘indemnité d’occupation’, l’autre comme une ‘épargne’ dont le montant viendra en déduction du prix d’achat final.
Le transfert de propriété aura lieu à la fin du contrat de LOA, lors de la levée d’option d’achat, si le locataire souhaite toujours acquérir le logement qu’il a ainsi occupé durant quelques années.
Répartition des charges et diagnostics immobiliers en location accession
Avant la signature du contrat de location accession, le propriétaire bailleur est bien évidemment obligé de fournir les diagnostics immobiliers obligatoires avant location, mais il peut également être tenu de fournir également les diagnostics obligatoires avant-vente (ATTENTION ils sont diffèrents). Car durant le déroulement du contrat de location accession, le locataire paie les taxes foncières et charges d’entretien courant du logement, participe aux AG de la copropriété et est considéré comme futur propriétaire.
Le propriétaire vendeur sera alors tenu d’assumer le montant des grosses réparations et sera considéré comme garant du paiement des charges de copropriété (par le locataire acquéreur).
C’est pour ces engagements multiples que le contrat de location accession devra être rédigé devant notaire (qui réclamera sans nul doute TOUS les diagnostics immobiliers avant-location ET avant-vente) même si le transfert de propriété n’aura lieu qu’après la levée de l’option d’achat et devant notaire encore une fois.
Alors que l’encadrement des loyers qui (re)commence à être mis en place dans de nombreuses villes dissuade les propriétaires de louer leurs logements à loyer plafonné, la location accession leur permet de les vendre à terme sans plafonnement des ‘redevances’.
