Le PPT, qu’est-ce que c’est ?
Le PPT ou plan pluriannuel de travaux résulte de la loi Climat et résilience votée en 2021.
La loi Climat et résilience concrétise la transition énergétique des bâtiments par le biais de diverses mesures et rend obligatoire dans certains cas ce plan pluriannuel de travaux.
Copropriétés de plus de quinze ans : une planification de travaux obligatoire
Les objectifs du PPT
Le PPT a un triple objectif :
- la sauvegarde dans le temps de l’immeuble,
- la mise en sécurité des occupants de la copropriété,
- la rénovation énergétique du bâtiment.
Que contient le PPT ?
Un PPT doit permettre la mise en place d’un échéancier de travaux sur une durée de dix ans.
Ces travaux doivent améliorer l’efficacité énergétique de la copropriété, mais aussi garantir son état global et celui de ses équipements communs.
Un projet pluriannuel de travaux contient plusieurs documents :
- un inventaire des travaux à réaliser, et leur ordre de priorité,
- une estimation de ces travaux,
- la performance énergétique à atteindre une fois que les travaux seront réalisés,
- un échéancier des travaux à réaliser dans le délai de dix ans.
Pour parvenir à élaborer ce plan, le PPT s’appuie :
- sur le DPE : le diagnostic de performance énergétique de la copropriété permet une analyse fiable de la construction et de ses équipements communs,
- sur le DTG lorsqu’il en existe un. Pour rappel, le diagnostic technique global est un bilan global informatif de l’état de l’immeuble. Il permet de connaître les travaux à réaliser dans les parties communes. Ce dossier est réglementé par la loi Alur, votée le 27 mars 2014, et plus particulièrement son article 58.
- ou sur l’audit énergétique de l’immeuble lorsqu’il a été réalisé.
Les conditions de réalisation du PPT
Qui peut réaliser le PPT ?
Le PPT est un document élaboré par un professionnel du bâtiment : les diagnostiqueurs immobiliers sont habilités à constituer les plans pluriannuels de travaux.
Le diagnostiqueur qui est en charge du PPT doit pouvoir justifier de certaines compétences qui sont définies par décret, mais aussi de sa totale indépendance vis-à-vis du syndic de copropriété, et d’une assurance responsabilité civile professionnelle valide.
Le professionnel en charge du PPT doit être désigné au cours de l’assemblée générale des copropriétaires.
Au cours de cette assemblée de copropriété, les modalités d’élaboration du PPT sont votées à la majorité simple.
Le diagnostiqueur, immédiatement après l’élaboration du PPT, le soumet lors d’une nouvelle assemblée générale aux copropriétaires.
Dans le cas où des travaux apparaissent comme nécessaires pour la sauvegarde de l’immeuble, pour écarter un danger pour la santé ou la sécurité des occupants, ou pour améliorer la performance énergétique de la copropriété, alors l’adoption du PPT se trouve à l’ordre du jour, et soumise à l’obtention de la majorité absolue lors d’un vote.
Un calendrier d’entrée en vigueur pour le PPT
Toute copropriété de plus de quinze ans est dans l’obligation d’être en possession d’un PPT.
Cette obligation entre en vigueur progressivement :
- depuis le 1er janvier 2023, sont concernées les copropriétés de plus de 200 lots,
- à compter du 1er janvier 2024, le PPT s’appliquera aux copropriétés comptant entre 51 et 200 lots,
- puis à compter du 1er janvier 2025, il s’appliquera aux copropriétés de moins de 50 lots.
Le financement du PPT
Le fonds de travaux du PPT
Un fonds de travaux est nécessaire pour :
- financer l’élaboration du plan pluriannuel de travaux,
- et bien sûr le coût des travaux eux-mêmes.
Ce fonds de travaux est prévu par la loi Alur. Il est constitué de fonds versés par les copropriétaires, dans le but d’anticiper d’éventuels travaux.
Pour constituer ce fonds, les copropriétaires cotisent chaque année une somme :
- égale à au moins 2.5 % du budget total des travaux définies par le PPT,
- supérieure ou égale à 5 % du budget annuel prévisionnel.
À savoir, lorsqu’un copropriétaire vend un lot de copropriété, il ne peut pas récupérer les sommes versées au titre du fonds de travaux.
Un contrôle possible des travaux
Un plan pluriannuel de travaux peut faire l’objet d’un contrôle :
- par le maire,
- ou par le président d’établissement public de coopération intercommunale.
Le but du contrôle est de s’assurer que l’immeuble sera bel et bien sauvegardé, sécurisé, ou amélioré d’un point de vue de sa performance énergétique à l’issue des travaux.
Ils peuvent également, ainsi que le préfet, demander à ce qu’un nouveau projet de PPT soit élaboré s’ils ne reçoivent pas le PPT dans le délai imparti, soit un mois à compter de la demande de transmission.
À réception de ce projet qui reste à leurs frais, les copropriétaires doivent voter son adoption.
Pour être valide, un PPT doit être actualisé tous les dix ans.
Les travaux préconisés par un plan pluriannuel de travaux doivent être mentionnés dans le carnet d’entretien de l’immeuble, qui est lui aussi tenu et mis à jour par le syndic de copropriété de l’immeuble.
