PAM est l’abréviation (nos gouvernants sont friands d’acronymes et d’abréviations) du Prêt Avance Mutation. Mis sur le devant de la scène par la Loi Climat et Résilience, il serait l’arme fatale au défaut de rénovation énergétique du parc immobilier résidentiel. Incitée à grands renforts d’augmentations incessantes du coût du gaz et de l’électricité, la rénovation énergétique des logements est toujours en retard face aux objectifs adoptés. Malgré leur succès les aides à la rénovation énergétique dont MaPrimeRénov’ n’auraient toujours pas conquis suffisamment de propriétaires pour qu’ils engagent les travaux d’amélioration du DPE. Alors que cette amélioration du DPE sera bientôt obligatoire pour vendre ou pour louer un logement, le PAM que l’on propose ne sera pas forcément le levier qui manquait pour aider les propriétaires à financer leurs travaux. Qu’est-ce-que le PAM ou Prêt Avance Mutation ? Qui peut et qui a intérêt à y recourir ?
Le PAM, un prêt pas si nouveau
C’est ce 20 juillet 2021, lors de l’adoption de la loi « Climat et Résilience », qu’est né le PAM annoncé comme une nouvelle aide originale pour le financement des travaux de rénovation énergétique des logements.
Mais le Prêt Avance Mutation (PAM) n’est en fait que la nouvelle appellation du prêt viager hypothécaire de 2015 qui, n’a jamais trouvé son public, ni même séduit les banques jusqu’à sombrer dans l’oubli.
Alors de là, penser que la nouvelle appellation donnée à ce prêt sera LA solution qui amènera les ménages les plus modestes et/ou les propriétaires les plus âgés à investir pour rénover énergétiquement leur logement, est un pari risqué.
En fait le PAM, est un prêt destiné à financer les travaux de rénovation énergétique de son logement qui ne peut être délivré qu’en complément des aides dont notamment MaPrimeRénov’. Il faut donc, déjà, pouvoir être bénéficiaire de cette aide avant d’imaginer souscrire un PAM.
Ensuite, le PAM viendra financer le reste à charge du montant des travaux (aides déduites) et ne sera remboursé au total que lors de la vente ou de la succession du bien immobilier. Durant tout le temps où le prêt restera à courir, son bénéficiaire n’aura à rembourser que le montant minime que représentent les seuls intérêts bancaires de la somme prêtée. Ce n’est qu’une fois le bien immobilier vendu (ou transmis en succession) que la banque ponctionnera le capital prêté sur le montant de la vente ou de la succession. En cela il s’agit bien d’un prêt hypothécaire ou d’une forme de nantissement qui ne peut séduire qu’un minimum de personnes.
Quel engouement pour un PAM ?
Puisqu’il s’agit d’un prêt hypothécaire, le PAM ne peut séduire que des personnes ne souhaitant pas récupérer le bénéfice d’un capital immobilier.
Pour la plupart des Français, le logement actuel est un capital que l’on souhaite récupérer un jour pour acquérir un autre logement. On n’imagine pas en ce cas voir ce capital grévé par une dette hypothécaire ne permettant plus alors d’acheter mieux ailleurs. Voilà pourquoi le PAM ne peut séduire que des personnes âgées qui n’envisagent plus de nouvel achat immobilier mais qui souhaitent (ou sont obligées) de réduire le montant des factures en énergie de leur logement actuel.
Les autres bénéficiaires éventuels d’un PAM seraient, d’après la volonté du gouvernement, les ménages modestes. Mais, qui dit que ces ménages modestes n’auront pas des projets de quitter à l’avenir leur logement actuel et ne préféreront pas vendre en l’état le logement qu’ils occupent plutôt que d’en hypothéquer une part qui deviendra considérable ? Car si aujourd’hui un logement en classe F ou G du DPE ne vaut pas très cher sur le marché immobilier, un logement en classe D ou E du DPE ne vaudra plus grand-chose non plus dans quelques années.
Et puis, si l’on parle de foyers ou de ménages plutôt que de personnes : quel sera le désir de chacun des conjoints lors d’une séparation ou d’un divorce de devoir rembourser le montant total du prêt pour occuper le logement ?
C’est pourquoi, afin de gagner la confiance des banques, qu’il est question que le PAM soit un prêt garanti par l’État mais seulement à hauteur de 75 % du montant des pertes. Mais même ainsi, s’il n’est pas certain que le PAM séduise davantage les banquiers que ne l’a fait en 2015 le prêt viager hypothécaire, il paraît aussi peu probable qu’il attire d’autres souscripteurs que les personnes âgées.
Il reste à savoir si le montant d’un PAM sera toujours adapté au montant des travaux requis pour sortir un logement du statut de passoire thermique. Quel montant de prêt pourra-t-il être accordé pour améliorer de deux classes du DPE un logement rural en campagne isolée alors que le montant des travaux avoisine les 60 000€ et dépasse déjà la valeur vénale actuelle du logement ?
Nota : Et il faut savoir que le PAM ne financera que les travaux requis pour la rénovation énergétique alors que certains logements anciens contiennent toujours du plomb ou de l’amiante qu’il faudra retirer avant tout chantier. Lorsqu’il faudra ajouter au montant des travaux de la rénovation énergétique ceux requis par un retrait du plomb et/ou de l’amiante, la mise en conformité des installations de gaz, d’électricité et d’assainissement, alors la dépense finale sera à multiplier par…beaucoup !
Et puis, il faudrait déjà que tous les bénéficiaires d’un PAM soient solvables même si le remboursement des seuls intérêts du PAM ne seraient que de 37€ mensuels pour 30 000 € prêtés (au taux de crédit de 1,5%).
Nous verrons donc en 2022 lorsque le PAM sera disponible quel sera son engouement, mais d’ores et déjà il semble que le PAM risque fort d’emprunter les traces de son discret prédécesseur le prêt viager hypothécaire. Et ce, d’autant plus si les taux de crédit augmentent (ce qui est probable) et que la valeur vénale des logements ruraux baisse (ce qui est certain)…
