L’étude de sol n’est pas un diagnostic immobilier de plus à réaliser avant la vente d’un terrain constructible, bien que son obligation de réalisation soit induite par l’État des Risques et Pollutions (ERP) inclus dans le dossier de diagnostics immobiliers. En effet, même un terrain nu est soumis à des obligations de diagnostics qui devront être transmis à l’acquéreur avant la signature de l’acte de vente. Entre vendeur et acheteur, qui soit réaliser quelle étude de sol ? Quelle différence entre les obligations d’étude géotechnique et de construction parasismique ? Comment savoir laquelle de ces règles appliquer ?
Qu’est ce que l’étude de sol ?
L’étude de sol ou étude géotechnique est une opération consistant à caractériser la nature du sous-sol d’un terrain afin de valider le type de fondations nécessaire à la pérennité d’une construction à édifier.
Depuis le 1er janvier 2020, une étude de sol doit obligatoirement être réalisée avant la vente d’un terrain à bâtir dès lors que la zone dans laquelle il est situé est soumise à un PPR (Plan de Prévention des Risques) relatif au retrait-gonflement des argiles. Mais outre, la détection de ce risque lié à la nature du sous-sol, l’étude géotechnique permet également de détecter la présence de remblais éventuellement pollués, l’existence de nappes d’eau et de cavités souterraines, ainsi qu’une possible sensibilité aux glissements de terrains.
C’est ainsi qu’il apparaît périlleux d’engager un projet de construction sur un sol dont on ne connaît pas précisément les caractéristiques puisque près de la moitié des sinistres de maisons individuelles seraient dus à l’absence d’une étude de sol ou en raison d’une étude de sols incomplète.
A savoir : Le décret rendant obligatoire une étude de sol dans les zones soumises au risque retrait gonflement des argiles est paru que le 22 mai 2019 conformément aux dispositions de l’ Article 68 de la loi n°2018-1021 du 23 novembre 2018 (Loi ELAN). Un temps remise en question et même abrogée, l’obligation d’étude de sol est devenue obligatoire en 2020 pour toute vente d’un terrain constructible situé en zone à risque de retrait-gonflement des argiles. Ces zones sont définies par l’Arrêté du 22 Juillet 2020.
Étude sol ou construction parasismique obligatoire ?
Conformément aux articles L112-21 et suivants du Code de la construction et de l’habitation les constructeurs doivent avoir reçu un exemplaire de l’étude géotechnique fournie par le maître d’ouvrage et, le cas échéant, garantir que les travaux qu’ils s’engagent à réaliser ou pour lesquels ils s’engagent à assurer la maîtrise d’œuvre intègrent les mesures rendues nécessaires par le risque de mouvement de terrain différentiel consécutif à la sécheresse et à la réhydratation des sols (retrait-gonflement des argiles).
La mention du risque retrait-gonflement des argiles (mouvement de terrain différentiel consécutif à la sécheresse et à la réhydratation des sols) doit être recherchée sur le Plan de Prévention des Risques (PPR) de la commune sur laquelle se situe le terrain. C’est le document État des Risques et Pollutions (ERP) qui le mentionne alors dans la rubrique des plans de préventions.
C’est sur ce même ERP qu’est mentionné également le degré de sismicité de la zone dans laquelle se situe le terrain. Selon le niveau de sismicité de la zone et notamment en zones 3, 4 et 5 (sismicité modérée, moyenne et forte), des règles de construction parasismique fixent les niveaux de protection requis et définissent les modalités de calcul et de dimensionnement des différents organes de structure des constructions.
Bien évidemment, en zone à sismicité modérée, moyenne ou forte, l’étude de sol est obligatoire avant tout projet de construction tout comme en zone à risque de retrait gonflement des argiles.
En dehors de ces zones, où elle n’est pas obligatoire, l’étude de sol est fortement recommandée ne serait-ce que pour rassurer les assurances aussi bien du constructeur que du futur occupant.
Qui paie l’étude de sol ?
En raison de la sismicité de la zone, c’est toujours au maître d’ouvrage de la construction que revient la responsabilité et la charge financière de l’étude géotechnique. En effet, c’est selon le type de construction depuis la maison individuelle jusqu’à l’immeuble que varieront les requis préalables à l’édification de la construction et aux règles parasismiques à mettre en œuvre. En cela, l’étude de sol ou étude géotechnique sera plus ou moins poussée en fonction du type de bâtiment à édifier.
En fonction du risque de retrait-gonflement des argiles, l’étude de sol est à la charge et sous la responsabilité du vendeur qui devra la joindre au dossier de diagnostics immobiliers obligatoires avant la vente d’un terrain constructible.
A savoir : Les diagnostics immobiliers à fournir lors de la vente d’un terrain varient selon la situation géographique du terrain. Ils comprennent toujours l’État des Risques et Pollutions (ERP) et éventuellement l’état parasitaire relatif à la présence de termites (zone déclarée d’infestation par les termites) et le diagnostic bruit (état des nuisances sonores aériennes).
En cas de doute, ou par sécurité, tout diagnostiqueur immobilier réalisant l’État des Risques et Pollutions (ERP) obligatoire saura renseigner et guider son client dans la réalisation des autres diagnostics immobiliers et d’une étude de sol éventuellement obligatoire avant la vente d’un terrain.
Si l’ERP (État des Risques et Pollutions) n’est valide que durant 6 mois (cette durée de validité sera probablement réduite bientôt), l’étude de sol est valide 30 ans sauf en cas de remaniement du terrain.
