Depuis sa création en 2003, l’état des risques a progressé dans le nombre de risques à prendre en compte avant l’achat ou la location d’un bien immobilier. Inclus dès sa création dans le Dossier de Diagnostics Techniques (DDT) obligatoire, il est né sous l’appellation d’ERNT (Etat des Risques Naturels et Technologiques). Quelque temps plus tard, l’ERNT est devenu ERNMT en incluant le risque minier (tassement de cavités souterraines), puis ESRIS listant en plus les servitudes et l’information pollution des sols, jusqu’à être de nos jours l’ERP (État des Risques et Pollution).
Si l’état des risques a évolué, sa durée de validité est toujours restée inchangée à 6 mois. Mais cette durée de validité semble avoir été la source de quelques conflits trop graves pour être ignorés ; c’est pourquoi, à l’occasion de sa prochaine mutation fin 2020, l’État des risques devrait changer de nom mais aussi voir sa durée de validité réduite de moitié. Faudra-t-il lors de la vente fournir deux états des risques au lieu d’un seul ? Sûrement. Pourquoi et comment ?
La faute aux arrêtés IAL ?
C’est l’IAL ou Information Acquéreur Locataire (IAL) qui a donné naissance à l’ERNT qui est son récapitulatif. Créée par la loi du 30 juillet 2003 relative à la prévention des risques technologiques et naturels les modalités de l’IAL ont été fixées dans le Code de l’environnement par l’obligation d’information de l’acheteur ou du locataire de tout bien immobilier (bâti et non-bâti) de la sismicité et des risques (naturels et technologiques) d’un PPR (Plan de Prévention des Risques) prescrit ou approuvé.
Le problème de l’IAL est justement cette nomenclature des PPR (Plan de Prévention des Risques) dont l’actualisation et la publication sont à la charge du préfet. Il suffit qu’un PPR soit publié entre le moment où l’on édite l’ERP (généralement avant la signature de la promesse de vente) et la date de signature de l’acte authentique (en général 3 mois au moins plus tard) pour que l’ERP devienne caduc car incomplet.
A savoir : Un cas illustre très bien cette problématique : une vente a été annulée 10 ans après son enregistrement à cause d’une déclaration d’inconstructibilité de la zone décidée entre le jour de la signature de la promesse de vente et celui de la signature de l’acte authentique. Réf : Arrêt n°771 du 19 septembre 2019 (18-16.700 ; 18-16.935 ; 18-17.562) – Cour de cassation – Troisième chambre civile – ECLI: FR:CCASS:2019:C300771. Bien qu’il soit précisé partout qu’un ERP doit être actualisé durant tout le délai entre promesse de vente et signature de l’acte, cet oubli reste fréquent.
La durée de validité de l’état des risques réduite de moitié
C’est afin d’éviter la réitération de tels problèmes critiques aussi bien pour les acquéreurs que pour les vendeurs (rembourser une vente immobilière 10 ans après ..!) que la durée de validité de l’État des risques (ERP) se verrait passer de 6 mois à 3 mois seulement.
Et quand bien même la durée de validité de l’ERP serait réduite, il n’empêche qu’un ERP (État des Risques et Pollution) valide de moins de 6 mois (ou de moins 3 mois) risque toujours d’être incomplet le jour de la conclusion de la vente ; et s’il s’avère incomplet, il pourra être contesté et faire annuler une vente même bien des années après sa conclusion.
Ce problème ouvre le questionnement sur l’origine de l’ERP qu’un vendeur fournit à son acquéreur. Pour mémoire l’ERP n’est pas un diagnostic mais un état. Si un diagnostic immobilier ne peut être effectué que par un diagnostiqueur immobilier certifié, un état peut être rempli par tous (propriétaire, agent immobilier….). C’est également le cas des états de surface ou mesurages Loi Carrez et Loi Boutin. Dans le cas où le diagnostiqueur immobilier fournit un état (ERP, Loi Carrez ou Loi Boutin), le professionnel du diagnostic immobilier engage sa responsabilité, ce qui est bien rassurant en cas d’éventuel litige avec un acquéreur ou un locataire.
Deux états des risques avant toute vente immobilière ?
On semble en effet s’acheminer vers l’obligation pour tout vendeur de fournir deux états des risques au lieu d’un seul.
Non seulement la durée de validité de l’ERP réduite à 3 mois obligerait la plupart des vendeurs à le faire actualiser avant la signature de l’acte authentique, mais la législation devrait aller plus loin en obligeant tout vendeur à fournir deux états, l’un avant signature de la promesse de vente et le second au jour de la signature de l’acte devant le notaire.
Et puis, dans ces modifications attendues, l’État des risques devrait encore une fois changer de nom pour peut-être prendre une appellation plus descriptive de son contenu.
Puisque les nuisances sonores aériennes font déjà l’objet d’une information obligatoire, il se pourrait que l’Etat des Nuisances Sonores Aériennes intègre l’ERP et que ce dernier change une fois encore de nom pour signifier la prise en compte des nuisances en plus des risques et de la pollution.
Quelques bruits laissent à penser que le nouvel ERP pourrait s’appeler ERRIAL pour État des Risques Réglementés Information Acquéreur Locataire ; mais quel que soit le nouveau nom qu’il prendra, on souhaite du courage à tous les sites et professionnels du diagnostic immobilier qui devront mettre leurs supports (communication, facturation, etc.) à jour…
