C’est dans la Loi ELAN qu’apparaît l’obligation d’un diagnostic informant sur les risques de retrait gonflement des argiles et l’obligation éventuelle d’étude de sol. Cette obligation publiée en 2018, rendait ce diagnostic et son éventuelle étude géotechnique obligatoires sur tous les contrats de vente de terrain conclus à compter du 1er janvier 2020. Un imbroglio juridique est alors né du fait que ni la cartographie des zones exposées à ce risque où ce diagnostic et l’étude de sol seraient obligatoires, ni les arrêtés définissant le contenu de l’étude de sol et les caractéristiques préventives de la construction n’avaient été publiées à temps. Mais voilà qui est fait, donc ; diagnostic retrait gonflement des argiles et étude de sol, où en est-on ?
Le risque retrait gonflement des argiles
Le risque retrait gonflement des argiles définit les aléas de mouvement de terrain dus aux alternances de périodes de sécheresse et de précipitations.
Selon sa nature et notamment sa concentration en argiles, un sol gonfle comme une éponge en période de précipitations pour se déshydrater et se rétracter en période de sécheresse. Si ce phénomène naturel n’est pas inquiétant en lui-même, les constructions bâties sur un terrain soumis à de telles variations cycliques de niveau, le supportent mal. Fissures et lézardes de plus en plus ouvertes au fur et à mesure de l’alternance de saisons menacent à terme l’habitabilité des constructions soumises à cet aléa.
Bien sûr, il faut reconnaître le préjudice moral, affectif et financier des propriétaires assistant quasiment impuissant à la dégradation de leur habitat et de leur investissement mais, en outre, ce sont surtout leurs compagnies d’assurance qui se lassent de dédommager de tels montants sans aucune visibilité sur le degré du risque. D’où, la nécessité de cartographier ce risque auquel beaucoup de régions sont exposées.
À savoir : Déjà, le risque ‘inondation’ peut faire fortement augmenter le montant d’une assurance multirisque habitation. Une construction implantée en zone inondable selon le PPRI (Plan de Prévention du Risque Inondation) peut même devenir quasiment impossible à assurer contre le risque ‘catastrophe naturelle’. C’est la même démarche qui semble actuellement en projet face au risque de retrait gonflement des argiles. D’où l’importance de bien lire la présence et le niveau de ces risques sur l’État des Risques et Pollutions qui fait partie des diagnostics immobiliers obligatoires avant-vente et avant location.
Le ‘diagnostic’ retrait gonflement des argiles
En fait, tout comme pour les autres risques miniers, naturels, technologiques ainsi que pour les nuisances sonores aériennes, il ne s’agit pas d’un diagnostic supplémentaire mais d’une information obligatoire de plus à faire figurer dans l’ERP (État des Risques et Pollutions).
Si l’ERP (bientôt renommé ERRIAL?) n’est pas non plus un véritable diagnostic, mais un état, car il peut être rédigé par une autre entité qu’un diagnostiqueur certifié, il fait quasiment partie intégrante du DDT (Dossier de Diagnostics Techniques) devant accompagner (et permettre) toute transaction immobilière (location ou vente). Mais depuis que le risque retrait gonflement des argiles est inclus dans l’ERP (1er janvier 2020), et que la cartographie de ce risque a été mise à jour (août 2020), sa présence éventuelle n’est plus une mauvaise nouvelle pour les acquéreurs mais le devient pour les vendeurs. En effet, dès lors que la zone est considérablement exposée à ce risque, il est de la responsabilité du vendeur de faire exécuter à ses frais une étude géotechnique préalable à la vente.
Nota : C’est l’autre similitude du risque retrait gonflement des sols avec le diagnostic termites, ou mérule quand le propriétaire vendeur découvre peu de temps avant la vente que le bien à vendre est infesté ou soumis à un risque ce qui occasionne des dépenses supplémentaires avant de pouvoir envisager la transaction (entre 800 € et 2 000 € environ)
L’étude géotechnique obligatoire
L’étude de sol ou étude géotechnique est obligatoire dans les zones où l’exposition au risque retrait gonflement des argiles est qualifiée de moyenne ou forte.
Selon la cartographie publiée sur le portail georisques.gouv.fr, cette obligation d’étude est applicable à près de la moitié du territoire (48 %) avant toute vente de terrains à bâtir ainsi qu’avant la conclusion de tout contrat ayant pour objet des travaux de construction d’une maison (CCMI, VEFA).
On distingue deux sortes d’étude de sol :
- L’étude de sol préalable (sans projet de construction défini) qui identifie les risques géotechniques du terrain et définit des principes généraux de construction à appliquer afin de prévenir le risque de mouvement de terrain consécutif à la sécheresse et à la réhydratation des sols ;
- L’étude de sol de conception (pour un projet de construction identifié) en fonction de l’implantation et des caractéristiques du bâtiment à implanter.
L’étude sol obligatoire avant la vente d’un terrain à bâtir situé en zone à niveau moyen ou fort du risque de retrait gonflement des argiles est dans le cas général une simple étude de sol préalable. Sa durée de validité est théoriquement de trente ans.
A savoir : Les coûts d’adaptation d’un terrain à la construction d’une maison individuelle lorsque le sous-sol est de ‘mauvaise qualité’ peuvent aisément dépasser les 30 000 € ce qui de fait crée une moins-value sur le montant de la vente.
