Diagnostic ERP: Etat des Risques et Pollutions (Ex ESRIS, Ex ERNMT)

Un bien immobilier, qu’il s’agisse d’un logement (appartement, maison) ou d’un immeuble (résidentiel ou tertiaire) voire d’un terrain non bâti est de par sa situation géographique exposé à des risques  naturels et/ou technologiques auxquels ses occupants (résidents, employés, visiteurs…) seront eux-aussi exposés. L’ERNT (Etat des Risques Naturels et Technologiques) a un temps était obligatoire avant une mise en vente ou en location afin d’informer les futurs occupants des risques naturels et technologiques auxquels ils seraient exposés en occupant ce bien immobilier.

Outre les risques de catastrophes naturelles et de catastrophes technologiques, le risque minier (effondrement de cavités souterraines)  a été ajouté aux risques recensés et l’ERNT a pris alors l’appellation d’ERNMT (Etat des Risques Naturels, Miniers et Technologiques. Plus tard encore, le risque de pollution du sol, possible en cas d’occupation industrielle ou artisanale précédente et/ou de retombées de substances nocives a été pris en compte et ainsi l’ERNMT est devenu ESRIS (État des Servitudes Risques et d’Information sur les Sols). Puis enfin au 3 août 2018, il a été ajouté à cet état la prise en compte du risque radon en fonction de la zone d’émissivité du sol sur lequel la construction ou le terrain sont implantés. L’ESRIS est alors devenu ERP (Etat des Risques et de Pollution.)

L’ERP (à ne pas confondre avec le même sigle employé pour l’Etablissement Recevant du Public) est un document que tout vendeur ou bailleur est obligé de dresser et de fournir aux futurs acquéreurs ou locataires avant la vente ou la location de tout bien immobilier bâti ou à bâtir.

L’ERP en cours de validité doit être annexé aux contrats de vente ou de location avant leur signature, son absence (souvent rappelée par le notaire) engageant grandement la responsabilité du vendeur ou du bailleur de tout bien immobilier. Comme l’ERP n’est pas à proprement parler un diagnostic technique, il peut être effectué par le vendeur, le bailleur ou le mandataire de toute transaction immobilière (suivre notre guide ici), mais il demeure que l’ERP est devenu un état complexe qui nécessite un grand professionnalisme afin d’être exhaustif pour ne pas nuire aux intérêts et à la sécurité des deux parties (vendeur/acquéreur ou bailleur/locataire). Si l’ERP est fourni par un diagnostiqueur immobilier  certifié, il sera couvert en cas d’erreur par la garantie et l’assurance en responsabilité civile du professionnel du diagnostic immobilier, alors que rédigé par le vendeur, le bailleur ou un agent immobilier, l’ERP sera exempt de toute garantie en cas de litige.

Le défaut de remise d’un ERP, des manquements ou des erreurs dans sa rédaction peut faire annuler le bail ou la transaction, sur recours judiciaire ; sinon sans annulation demandée, tout acheteur peut exiger une diminution du prix d’achat consenti et tout locataire peut exiger une diminution du montant du loyer

L’obligation de fournir un état des servitudes risques naturels, miniers et technologiques (ERNMT) a été mise en vigueur en 2013, c’est en 2016, qu’il a été adjoint à l’ERNMT l’information sur le taux d’émissivité du sol dans les zones à forte émissivité en radon. En Février 2018 à la parution du Décret BSS reprenant la réglementation européenne Euratom, l’ERNMT a changé d’appellation en devenant l’ERSIS (État des Servitudes Risques et d’Information sur les Sols) puis  en août 2018, il est devenu ERP qui intègre également l’information indispensable sur le degré de pollution des sols.

L’ERP couvre donc :

-Les risques de catastrophes naturelles : Celles causées par les éléments : crues et inondations, submersion par les vagues, tempêtes, ouragans cyclones, feux de forêt, avalanches, sismicité…

-Les risques miniers : Tous les risques d’effondrement, d’affaissement ou de tassement de cavités souterraines naturelles (grottes, cavernes, poches phréatiques…) ou artificielles (mines, exploitations souterraines, tunnels…), retraits et gonflements d’argiles créant des mouvements de sol.

-Les risques de catastrophes technologiques : Les accidents industriels survenant dans des installations classées (nucléaire, explosifs, produits dangereux et toxiques…) mais aussi les accidents routiers, ferroviaires, fluviaux et maritimes lors de transports de marchandises dangereuses sur des voies de circulation au voisinage du bien immobilier.

-Les périmètres préventifs face aux risques technologiques: Périmètre de délaissement et périmètre d’expropriation dans lesquels le propriétaire peut ou doit laisser à la commune le soin de gérer le risque.

-Le niveau d’émissivité du sol en radon en fonction du zonage réglementaire lorsque le bien immobilier est implanté en zone à forte émissivité (zone 3).

-Le degré de pollution du sol: Selon le niveau de pollution du sol suite à une activité industrielle, celui-ci pouvant être ou non compatible tel quel ou seulement après dépollution avec le projet d’urbanisme ou d’affectation choisi.

L’obligation de présenter à l’acheteur et/ou au locataire un ERP valide (moins de six mois) s’applique sur tout le territoire à toute transaction immobilière (vente ou location) relative à un bien immobilier construit ou non quelle que soit sa destination (habitation, locaux commerciaux ou industriels….). L’affectation du bien immobilier (logement ou pas) devra y être notifiée afin d’envisager les éventuelles mesures préventives à y prendre notamment en cas de pollution du sol (diagnostic pollution des sols, attestation ATTES, obligation de dépollution…).

La rédaction de l’ERP est établie en synthèse exhaustive de différents documents dont :

– le PPR (Plan de Prévention des Risques) en vigueur dans chaque commune,

– l’historique des dommages déjà subis par le bien immobilier lors d’une précédente catastrophe naturelle, minière ou technologique même lorsque des travaux de réfection ont été effectués pour réparer ces dommages,

-le relevé de présence éventuelle d’un risque de pollution des sols causé ou non par une ICPE (Installation Classée Pour l’Environnement) issu des bases BASIAS, BASOL et CASIAS ,

– l’éventuel placement sur le PLU (Plan Local d’Urbanisme) ou le POS (Plan d’occupation des Sols) en périmètre de délaissement ou en périmètre d’expropriation,

– la notification de présence ou non du bien immobilier en zone 3 du zonage réglementaire en émissivité des sols en radon.

L’ERP doit comprendre une partie graphique (plan côté) sur laquelle figure la position du bien immobilier concerné par rapport aux sources des différents risques (orientation, distance).

Le défaut de remise aux futurs acquéreurs ou locataires d’un ERP complet et valide avant la signature du contrat de vente ou de location engage la responsabilité civile et pénale du responsable de son exécution (vendeur, bailleur, mandataire de vente ou de location) n’ayant, par omission ou négligence, pas permis aux personnes de s’informer sur les précautions et mesures à prendre vis-à-vis des servitudes risques, du danger lié à l’exhalaison en radon du sous-sol et du niveau de pollution des sols.

En l’absence de remise d’un ERP obligatoire :

L’acheteur peut :

Faire annuler la vente sans pénalité,

Ou faire diminuer le prix payé pour la vente même après sa conclusion,

Ou faire endosser par le vendeur les frais de dépollution de sols contaminés.

Le locataire peut :

Faire annuler le bail sans pénalité,

Ou faire diminuer le montant du loyer même en cours de location,

Ou faire endosser par le bailleur les frais de dépollution en cas de contamination des sols.

De surcroît, si le terrain est implanté en périmètre d’expropriation, il ne sera pas possible de le céder à une personne physique ou morale ni de l’affecter à un usage locatif en raison de la préemption systématique de la commune.

La durée de validité de l’ERP est de 6 mois.

L’état doit dater de moins de six lors de la signature du contrat de vente ou du bail ; mais en cas de prolongation du bail en cours, il n’est pas nécessaire d’établir un nouvel ERP.

Par contre, en cas de colocation, chaque colocataire doit en recevoir copie et lorsqu’un nouveau colocataire s’inscrit sur le bail, il doit recevoir un ERP actualisé et datant de moins de six mois.

Le prix d’un ERP commence aux alentours de 60 € mais certains diagnostiqueurs immobiliers peuvent l’inclure gracieusement dans le dossier des diagnostics obligatoires qu’ils réalisent lors d’une vente ou d’une location.

Article L 125-5 du code de l’environnement.

Arrêté du 13 octobre 2005 (modifié le 13 avril 2011) relatif à l’établissement de l’état des risques naturels et technologiques.

Loi n° 2003-699 du 30/07/03 relative à la prévention des risques technologiques et naturels et à la réparation des dommages.

Décret n°2005-134 du 15 février 2005 relatif à l’information des acquéreurs et des locataires de biens immobiliers sur les risques naturels et technologiques majeurs)

Ordonnance 2016-128 du 10 février 2016 portant diverses dispositions en matière nucléaire rendant obligatoire l’information sur le risque radon dans les zones à fort potentiel d’émissivité

l’Arrêté du 13 juillet 2018 modifiant l’arrêté du 13 octobre 2005