Les diagnostics immobiliers permettent à tous les acquéreurs et locataires d’obtenir une information complète et détaillée sur la salubrité et la sécurité de leur futur logement. Absence de risques sanitaires causés par l’amiante, le plomb voire le radon – pour ceux qui ont faire le diagnostic idoine-, absence de risques dus à la vétusté des installations de gaz et d’électricité, un logement diagnostiqué est un logement sûr. Mais si, avant de signer l’acte d’achat ou le bail, le futur occupant connaît tout de son futur logement, que sait-il de la commune, de la ville ou du quartier dans lequel il appréciera ou risquera de résider ?
La portée sanitaire et sécuritaire des diagnostics immobiliers
Qu’il s’agisse d’un bien immobilier que l’on souhaite acheter ou louer, un bouquet de diagnostics obligatoires doit être effectué par le vendeur ou le bailleur avant la signature de l’acte de vente ou du bail.
Ces différents diagnostics et états recouvrent quasiment tous les aspects relatifs à une construction et notamment aux logements qu’elle comprend :
- Du point de vue sanitaire les diagnostics plomb et amiante vont rechercher l’éventuelle présence de ces éléments nocifs afin de ne pas exposer les occupants aux risques de saturnisme (maladie causée par la fixation du plomb dans les organes) et de mésothéliome (forme de cancer due à la présence de fibres d’amiante dans les poumons).
- Du point de vue sécuritaire les diagnostics gaz et électricité cherchent à déceler d’éventuels risques causés par une installation défectueuse ou vétuste afin d’éviter les cas d’incendie et d’explosion ainsi que ceux d’électrisation et d’intoxication au gaz ou au monoxyde de carbone.
A savoir : Il est à noter que ces diagnostics immobiliers du logement à fournir à un acquéreur ou à un locataire doivent être accompagnés des autres diagnostics quasiment identiques, mais effectués sur les parties communes lorsque le logement fait partie d’une copropriété.
Ainsi, donc à la lecture de ces bilans de diagnostics immobiliers, le futur occupant est assuré d’emménager dans un logement sain et sûr d’autant plus qu’il peut toujours exiger de son bailleur la réalisation par un diagnostiqueur immobilier d’un état de décence et de salubrité qui comprend en outre la détection d’éventuelle présence d’espèces nuisibles ou de parasites.
La portée financière et la prévoyance des diagnostics immobiliers de l’Information Acquéreur Locataire (IAL)
Parmi les diagnostics immobiliers obligatoires avant location ou vente, certains s’attachent aux coûts liés à l’occupation d’un bien immobilier et aux éventuelles dépenses à y réaliser.
C’est notamment le cas du DPE (Diagnostic de Performance Énergétique) qui informe sur le montant des dépenses d’énergie à prévoir pour occuper un logement ainsi que sur l’empreinte environnementale de son occupation.
D’autres états et diagnostics recherchent une possible fragilisation de la construction par des parasites (termites, mérule) ainsi que par des mouvements de terrain (retrait-gonflement des argiles, risques d’affaissement de cavité souterraines…). Ces risques qui amputent la pérennité d’une construction sont complétés par les risques liés au voisinage du bien (inondation, avalanche, explosion…) qui sont recensés dans l’ERP (État des Risques et Pollution).
Au final, au vu des bilans de tous les diagnostics immobiliers qu’il aura obligatoirement reçus avant tout engagement financier, le futur occupant choisira en toute connaissance d’acheter ou de louer ce bien en toute sécurité ou avec les risques identifiés et connus, du moins ceux à l’intérieur de l’immeuble ou du logement…
Sécurité, calme et tranquillité, les grands absents des diagnostics
Les diagnostics immobiliers permettent donc de choisir d’occuper un logement dont on connaît tous les aspects ; mais qu’en est-il de la qualité de vie aux abords de ce logement ?
Si les nuisances sonores aéroportuaires doivent être mentionnées au futur occupant, il n’y a pour le moment aucune obligation de faire réaliser un diagnostic bruit avant la mise en vente ou en location d’un logement. Pourtant le bruit (voisinage, transports, industries…) est une nuisance impactant la santé des occupants qui peut faire regretter l’achat ou la location d’un logement.
Et puis, il y a la sécurité, réelle ou ressentie, du quartier ou de la commune où est implanté ce logement. A quoi sert d’occuper un logement sûr, sain et fiable si son voisinage est tellement menaçant qu’il faut se résoudre à vivre cloîtré chez soi ?
Au titre de la criminalité ou des incivilités relevées dans un quartier ou une commune, il n’existe pour le moment aucun diagnostic. Et pour cause, la volonté de mixité sociale étouffe la communication aux acquéreurs et locataires des mauvaises statistiques. Les pouvoirs publics aimeraient que leurs quartiers défavorisés soient repeuplés par de ‘bons citoyens’ afin de limiter toute image de ghettoïsation. Quant aux agents immobiliers, même s’ils connaissent les problèmes d’un quartier ou d’une commune, ils préfèrent les taire à leurs clients plutôt que de renoncer à une vente ou à un bail.
Il y a alors une amertume d’avoir emménagé dans un logement sûr et sain encerclé par un environnement où incivilités et nuisances de voisinage ruinent tout espoir de sérénité.
A savoir : Même peu médiatisées, des statistiques existent sur la criminalité, la délinquance et les incivilités par commune. Quelques rares sites en publient quelques-unes mais rarement actualisées ; alors il vaut mieux se tourner vers le discret site officiel du Ministère de l’Intérieur : Interstats.
La dernière enquête en date fait l’objet du rapport CVS (Cadre de Vie et Sécurité) dont l’objet est justement de présenter, de façon systématique, les réponses des ménages à toutes les questions qui leurs sont posées, dans chacun des domaines de la victimation couverts par l’enquête. Combien de victimes par an ? Quelles caractéristiques ? Quel déroulé des faits ? Quid des auteurs ? Dans quels espaces géographiques la victimation est-elle la plus importante ? Dans quelles catégories sociales ?
On y apprend qu’au cours de l’année 2018 en France métropolitaine, 490 000 ménages ont été victimes d’un cambriolage ou d’une tentative de cambriolage de leur résidence principale, que 251 000 ménages ont déclaré avoir été victimes d’un vol sans effraction de leur résidence principale. Ce n’est pas mieux à l’extérieur de la résidence puisque plus d’un million d’actes de vandalisme sur les voitures ont été comptabilisés en plus des 198 000 ménages victimes d’un vol ou d’une tentative de vol de voiture et des 575 000 ménages qui ont subi un vol d’objets, d’accessoires ou de pièces automobiles situés à l’intérieur ou à l’extérieur de la voiture.
Des chiffres à considérer avant tout achat ou signature de bail mais qui ne font pour l’instant l’objet d’aucun diagnostic.
