Un an après l’adoption de la Loi ALUR, la Loi Macron tente d’en modifier les tendances et notamment dans les modalités de la location. L’harmonisation des conditions des baux entre location vide et location meublée va entraîner des simplifications mais aussi de nouvelles obligations notamment en matière de diagnostics et d’états des lieux. Le point sur les amendements en cours et l’impact sur les obligations des bailleurs et des locataires.
Le conflit : ALUR vs MACRON
Si les objectifs principaux de la loi ALUR (Accès au Logement et à l’Urbanisme Rénové) sont l’accessibilité au logement décent et la protection des acheteurs et locataires, la loi MACRON (pour la croissance, l’activité et l’égalité des chances économiques) vise à la rentabilité. De nombreux amendements recherchent la compatibilité de ces objectifs avant l’adoption de la loi Macron prévue cette semaine, notamment quant aux mesures visant les locations vides et meublées à l’usage de résidence principale.
Contourner l’anti-rétroactivité
Comme aucune loi ne peut être rétroactive, la loi ALUR ne pouvait dicter des obligations qu’aux baux signés, reconduits ou renouvelés après sa publication soit postérieurs au 27 mars 2014. L’idée de la loi Macron est de ne plus prendre comme base temporelle la date de signature, renouvellement ou reconduction du bail, mais plutôt la date de signification du congé au locataire. Ainsi toutes les locations en cours seraient concernées quelle que soit la date de signature du bail, de son renouvellement ou de sa reconduction.
Vide et meublé, les mêmes obligations ?
L’harmonisation des contrats de locations vise à rendre similaires les obligations des bailleurs et celles des locataires avec moins de distinctions qu’à l’heure actuelle entre location vide et location meublée.
C’est ainsi que le mesurage Loi Boutin actuellement requis uniquement pour la location vide pourrait s’étendre à la location en meublé. Outre ce diagnostic de la surface habitable, rappelons que l’extension à la location des diagnostics électricité et gaz obligatoires en cas de vente est d’ores et déjà à l’étude pour la location (comme évoqué sur Viadiagnostic le 12 novembre 2013). Alors que le diagnostic amiante des parties privatives (DAPP) a été rendu obligatoire que le bien soit loué vide ou meublé ou même ne soit jamais loué, dès lors qu’il est inclus dans une copropriété comprenant des parties communes bâties selon un PC antérieur à juillet 97.
Une orientation plus libérale
On connaît déjà les règles de la loi ALUR quant à l’encadrement des loyers dans les ‘zones tendues’ qui vise à inclure la location dans de nombreuses villes dans le domaine de la location à loyer intermédiaire. En résumé selon certains organes de défense du consommateur, cela risque de torpiller la politique de logement social par les organismes HLM pour déléguer au privé (entreprises et investisseurs) la mise sur le marché de logements ‘sociaux’ mais à un prix bien souvent supérieur à celui pratiqué actuellement en HLM. C’est peut être là qu’il faut chercher la raison de faciliter la reprise par le bailleur du logement en location quel que soit le motif (cession, reprise, vente…) dès lors que le premier bail est échu.
En séance ce jour au Sénat, le projet de loi Macron (passé en force à l’Assemblée Nationale par l’usage de l’article 49.3) s’est enrichi de près de 350 amendements visant davantage la ‘croissance’ chère à la Loi MACRON que la ‘protection’ visée par la Loi ALUR. C’est peut être la raison pour laquelle les diagnostics immobiliers obligatoires à la location ne sont toujours pas prévus pour s’appliquer aux locations saisonnières de courte durée ce qui permettrait pourtant de clarifier et de sécuriser ces locations tout en protégeant le locataire, voire d’identifier plus facilement les particuliers loueurs afin de s’assurer de leurs contributions à l’effort de cette croissance si chère au projet de loi Macron.
