Investir dans l’immobilier locatif neuf, rentabiliser son patrimoine familial en louant une maison ou un appartement : la location immobilière est un excellent moyen de percevoir un revenu mensuel régulier, et de contrer l’inflation. Pour autant, la rédaction d’un bail immobilier nécessite quelques connaissances réglementaires et juridiques pour éviter un litige entre bailleur et locataire. VIADIAGNOSTIC fait le point sur le contenu rédactionnel et sur les annexes indispensables aux baux d’habitation.
Le contenu du bail
Les informations de base
Un bail immobilier doit être établi par écrit, sous seing privé ou devant notaire, et doit clairement indiquer la destination et la description précise du bien, tout comme son adresse et sa surface habitable, connue grâce à l’attestation loi Boutin incluse dans le DDT détaillé un peu plus loin. Le bail doit aussi préciser les derniers travaux réalisés dans le logement, et leur coût. Est également indiqué l’état civil des parties à l’acte, et du gestionnaire si la location est confiée à une agence. Enfin, la date de prise d’effet et la durée du bail doivent être notées dans le corps du contrat.
Le loyer et les charges
Le montant du loyer, mais aussi les modalités de son paiement et de sa révision, doivent être clairement indiqués dans le corps du contrat, tout comme le montant du dépôt de garantie et des charges locatives. Le logement est confié à une agence pour sa gestion locative ? Les informations relatives aux frais d’agence sont indiquées dans le corps de l’acte.
Des petites clauses qui font toute la différence
La clause résolutoire
Cette clause résolutoire permet au bailleur de résilier le bail si le locataire n’a pas versé le montant du dépôt de garantie initialement prévu, ou ne paie pas son loyer.
La clause de solidarité en cas de colocation
Cette clause indique que les colocataires sont solidaires quant au paiement du loyer et des charges, jusqu’à six mois après le départ d’un des colocataires.
La clause sur l’entretien courant
L’entretien courant du logement et de ses équipements par le locataire est prévu par le décret pris le 26 août 1987 sous le numéro 87-712.
La clause d’assurance
Par cette clause, le locataire justifie payer une cotisation d’assurance pour tout risque locatif.
La clause relative aux travaux
Le bailleur s’assure par cette mention que le locataire ne perce aucun mur ou ne change la distribution des pièces sans son autorisation expresse et écrite.
Les clauses interdites par la loi
Certaines clauses sont purement interdites par la loi, du fait du bailleur mais aussi du locataire. En aucun cas, les clauses d’interdiction d’hébergement, d’imposition d’un mode de paiement ou de la mise en place de frais de délivrance ou d’envoi de quittance ne peuvent figurer au bail.
Les annexes du bail
Des documents indispensables pour garantir la validité du contrat locatif
Plusieurs documents doivent être joints au bail : une notice informative (statut juridique du bail mais aussi notices relatives aux équipements tels que la fibre ou la TNT), une attestation d’assurance propre aux risques locatifs, un extrait du règlement de copropriété relatif à la destination de l’immeuble et aux quotes-parts louées, mais aussi, selon les cas, la grille de vétusté et la copie de la convention avec l’Anah, ou encore l’autorisation préalable de louer si le logement se situe dans une zone d’habitat indigne.
L’état des lieux, une double étape à prendre au sérieux
Décrire l’état du logement et de ses équipements est obligatoire à l’entrée du locataire dans les lieux, et à son départ, lors de la remise des clés au propriétaire. Ces documents écrits permettent de comparer l’état du bien et de fixer ou non des compensations financières en fin de bail (restitution ou pas du dépôt de garantie, prise en charge de travaux par le locataire…).
Les diagnostics immobiliers, pièces essentielles pour sécuriser la transaction locative
Les diagnostics immobiliers sont des rapports qui sécurisent les transactions immobilières, ventes et locations. Dans le cadre d’une location, il est obligatoire d’annexer au bail ce que l’on appelle un DDT, dossier de diagnostic technique. Le DDT est constitué par un diagnostiqueur immobilier certifié et assuré, il comprend plusieurs pièces :
- Le DPE: ce diagnostic de performance énergétique note le logement sur une échelle de A à G en fonction de sa consommation d’énergie finale et de ses émissions de CO²,
- Le contrat des risques d’exposition au plomb : cette recherche de plomb est imposée aux propriétaires de logements construits avant 1949,
- L’ERP: l’état des risques et pollutions informe le locataire des risques affectant l’habitation,
- L’ENSA, état des bruits relatifs à la proximité des aéroports et aérodromes,
- Le contrôle des réseaux internes de gaz et d’électricité s’ils ont plus de quinze ans,
- L’attestation loi Boutin qui détermine la surface habitable et permet aux locataires de comparer les loyers.
- Un état d’amiante doit être tenu à la disposition du locataire, sans obligatoirement être annexé au bail, tout comme le diagnostic termites prévu dans certaines zones géographiques.
Pour concrétiser un projet locatif, faire appel à des professionnels est essentiel. La première étape ? Contacter un diagnostiqueur immobilier certifié pour établir l’attestation loi Boutin, obtenir l’ERP et réaliser le DPE, trois pièces essentielles pour rédiger l’annonce locative puis le bail immobilier.
