Les mesures de lutte contre l’habitat indigne, insalubre ou indécent semble se heurter parfois à l’extension du parc locatif. Alors que bon nombre de candidats ne trouvent pas de logement à louer, les nouvelles obligations d’autorisation de mise en location, de permis de louer et d’encadrement des loyers peuvent freiner l’envie de louer un logement. Alors que des aides au logement et à la caution locative semblaient vouloir rassurer les bailleurs pour louer en sécurité le permis de louer et l’encadrement des loyers pourraient les en dissuader. Mais au fait, que sont la garantie Visale, le permis de louer et l’encadrement des loyers ? Qui les fait appliquer et qu’encourt t’on en cas d’infraction ?
Visale et Loca-Pass la garantie de paiement des loyers et de la caution
Mis en place par Action-Logement, ces deux dispositifs sont complémentaires pour aider les jeunes (et aussi les moins jeunes) à louer un logement dans le parc locatif du secteur privé. Si Loca-Pass est un simple crédit destiné aux locataires pour pouvoir avancer le montant du dépôt de garantie, Visale est plutôt destiné à rassurer les bailleurs sur l’encaissement des loyers.
Visale est en fait une assurance contre les impayés de loyer mais une assurance gratuite car fournie par Action-Logement qui est un organisme public. Attention au fait que le cumul des deux dispositifs Loca-Pass et Visale n’est pas possible et que la garantie Visale ne peut être souscrite en même temps qu’une autre assurance couvrant les impayés de loyer. C’est à dire que lorsque le candidat à la location bénéficie du Loca-Pass, son futur bailleur ne pourra demander à bénéficier de la garantie Visale ; et que le bailleur ayant souscrit une assurance de loyers impayés ne pourra pas bénéficier en parallèle de la garantie Visale.
C’est au bailleur d’un logement vide ou meublé de faire la demande de garantie Visale en respectant un plafond de loyer défini en fonction des ressources du locataire (< 50%) et avec une limite selon la zone géographique (1 300€ à 1 500€). Une fois la garantie Visale accordée, le bailleur est certain d’encaisser ses loyers même en cas de défaut du locataire mais durant 36 mois au maximum. Il demeure donc indispensable de faire figurer une clause de résolution du bail en cas d’impayés de loyers y compris dans un bail souscrit avec la garantie Visale.
L’encadrement des loyers
Il ne faut pas confondre le plafond et les limites du montant des loyers de la garantie Visale avec le dispositif d’encadrement des loyers.
Mis en place un temps à Paris, puis invalidé, il devrait faire son retour dans la capitale voire peut-être dans d’autres métropoles. L’encadrement des loyers consiste en la désignation par arrêté préfectoral d’un prix maximal au m² des loyers à appliquer dans une commune.
Si les baux en cours demeurent inchangés, tout nouveau bail (lors d’une première mise en location ou en cas de changement de locataire) ne devra pas voir le montant du loyer supérieur de plus de 20 % au montant du loyer majoré qu’aura défini le préfet. En cas d’infraction à cet encadrement des loyers, le bailleur risque une amende et l’obligation de mise en conformité du montant du loyer avec en plus l’obligation probable (sur recours du locataire) de devoir rembourser le montant cumulé de tous les loyers ayant dépassé le plafond préfectoral.
Le permis de louer ou autorisation de mise en location
De plus en plus de communes adoptent l’obligation de déclaration en mairie des mises en location. Ce permis de louer consiste en l’obligation de demander en mairie une autorisation de mise en location avant de proposer un logement sur le marché locatif.
Le dossier à constituer comprend bien évidemment les bilans des diagnostics immobiliers obligatoires mais peut aussi comprendre en sus un certificat d’habitabilité ou un état de décence du logement. Si le logement répond aux normes de décence et d’habitabilité, la commune doit délivrer l’autorisation de mise en location mais peut aussi la refuser sous réserve que le bailleur y effectue les travaux nécessaires.
Si certaines communes délivrent gracieusement l’autorisation de mise en location, d’autres en profitent pour exiger une taxe supplémentaire (de 60€ à 114€ tout de même) mais toujours ou presque avec un délai d’obtention assez long (souvent un mois).
En cas de défaut de permis de louer dans une commune qui l’a mis en place, le bailleur pourra se voir infliger une amende de 5 000€ voire 15 000€ s’il a tout de même loué le logement malgré un avis défavorable de la commune.
A savoir : L’obligation de détenir un permis de louer ou une autorisation de mise en location quand elle s’applique ne porte que sur la signature de nouveaux baux, les reconductions et renouvellements de bail en cours ne sont pas concernés. Attention toutefois aux colocations qui font entrer un nouveau colocataire ce qui nécessite alors la rédaction d’un nouveau bail donc peut exiger l’obtention d’un permis de louer.
