L’encadrement des loyers est cette nouvelle obligation pour les bailleurs de ne pas pouvoir fixer eux-mêmes le montant du loyer d’un logement qu’ils souhaitent louer. Mis en place un temps à Paris et à Lille, l’encadrement des loyers de l’époque a été annulé par la justice mais revient à Paris d’abord et sûrement dans d’autres grandes villes. Destiné à lutter contre la difficulté pécuniaire de location d’un logement des catégories les moins aisées en limitant la hausse des loyers, l’encadrement des loyers semble avoir beaucoup d’effets pervers sur la mise en location des logements vacants et la rénovation énergétique du parc locatif. Comment est calculé l’encadrement des loyers ? Quel est le prix d’un loyer plafonné ?
Le calcul d’un loyer encadré
Le montant du loyer plafond au-dessus duquel le bailleur serait dans l’illégalité est déterminé par arrêté préfectoral. Pour fixer le montant du loyer plafonné, le préfet se base notamment sur l’IRL qui est l’Indice de Référence des Loyers. Cet IRL est apparu en 2005 par la Loi portant diverses mesures en faveur de la cohésion sociale, puis modifié par l’article 9 de la loi n° 2008-111 du 8 février 2008 pour le pouvoir d’achat.
L’Indice de Référence des Loyers (IRL) est pour sa part établi selon les données recueillies par l’Observatoire des loyers. Les données prises en compte pour le calcul de l’IRL sont l’année de construction du logement, sa surface, son nombre de pièces, certains équipements, son adresse (arrondissement, quartier, rue), et bien sûr l’année d’emménagement du locataire en place et le montant de son loyer (hors charge) au 1er janvier de l’année ou à la date de l’enquête.
A partir du montant de l’IRL, la préfecture fixe un loyer de référence duquel découlent un loyer de référence majoré (supérieur de 20 % au loyer de référence) et un loyer de référence minoré (diminué de 30 % par rapport au loyer de référence). Ces loyers, de référence, minorés ou majorés sont tous exprimés par un montant au m2 de surface habitable (hors charges.
A savoir : D’ores et déjà il est possible de prendre connaissance du montant du loyer de référence plafonné à Paris sur le calculateur en ligne du site de la Direction régionale et interdépartementale de l’hébergement et du logement (DRIHL).
Qui est concerné par l’encadrement des loyers ?
Ce sont tous les logements loués vides ou meublés qui sont soumis à l’encadrement des loyers dès lors que cette mesure a été promulguée par arrêté préfectoral (et non annulée par la justice).
A paris c’est au 1er juillet 2019 que l’encadrement des loyers sera applicable et il est déjà prévu par la Loi que de nombreuses villes puissent adopter la même mesure. Lille, bien sûr (déjà adopté mais invalidé), et selon la législation «Des zones d’urbanisation continue de plus de 50 000 habitants où il existe un déséquilibre marqué entre l’offre et la demande de logements, entraînant des difficultés sérieuses d’accès au logement sur l’ensemble du parc résidentiel».
A ce jour ces villes sont : Ajaccio, Annecy, Arles, Bastia, Bayonne, Beauvais, Bordeaux, Draguignan, Fréjus, Genève-Annemasse, Grenoble, La Rochelle, La Teste-de-Buch – Arcachon, Lille, Lyon, Marseille – Aix-en-Provence, Meaux, Menton-Monaco, Montpellier, Nantes, Nice, Paris, Saint-Nazaire, Sète, Strasbourg, Thonon-les-Bains, Toulon, Toulouse pour la métropole.
Les plafonds de loyer seront applicables à tous les baux (location vide ou meublée, bail classique ou bail mobilité) signés à partir du 1er juillet 2019 pour Paris. Les baux concernés sont les premières mises en location, les relocations (nouveau locataire dans un logement déjà loué précédemment) et tout renouvellement de bail (bail expiré sans reconduction tacite).. Les baux mobilité sont également concernés. Toutefois, le plafonnement des loyers ne s’applique pas aux baux en cours ni aux reconductions tacites.
L’effet attendu et les effets pervers de l’encadrement des loyers
L’effet attendu de l’encadrement des loyers est de limiter la hausse des loyers dans les villes et régions d’habitat tendu (zones A, Abis et B1) afin de permettre l’accès au logement au plus grand nombre. Si cette mesure est socialement valable, elle provoque déjà une baisse alarmante du taux d’entretien et d’aménagement du parc locatif privé et surtout va à l’encontre des ambitions de rénovation énergétique du parc immobilier.
Le taux d’effort d’entretien et d’amélioration de la part des bailleurs du parc locatif privé lors de la relocation aurait déjà baissé de 43% en 20 ans parce que les bailleurs n’auraient plus la capacité financière d’entretenir leur patrimoine face aux charges fiscales en augmentation alors que le rendement locatif diminue. L’encadrement des loyers décourage alors les bailleurs à engager des frais d’entretien qu’ils ne pourront pas récupérer sur des loyers plafonnés.
Quant à l’amélioration de la performance énergétique du parc immobilier locatif, celle-ci, déjà en panne, risque de ne jamais progresser car le calcul du loyer médian servant à définir l’encadrement d’un loyer ne prend pas en compte la performance énergétique (classe énergie du DPE – Diagnostic de Performance Énergétique) d’un logement. Au résultat, une passoire énergétique (classes E,F ou G du DPE) pourra être louée au même prix qu’un logement économe en énergie (classes A,B, ou C du DPE) ce qui n’encourage aucun bailleur à engager des travaux d’amélioration de la performance énergétique.
Dommage car lorsque les bailleurs engagent des travaux sur les logements mis en location, les travaux entrepris semblent le plus souvent ceux préconisés ou rendus obligatoires lors d’un diagnostic électricité ou gaz sans lesquels le logement ne pourrait être loué ; et que le DPE fait aussi partie de ces diagnostics obligatoires avant location.
