Un dernier décret paru à ce sujet va obliger Airbnb et toutes les autres plateformes de location touristique de courte durée à fournir aux communes la liste des logements loués via leur site. Chaque hôte louant son logement sur une de ces plateformes sera donc bientôt identifié par la mairie, le département, la région et le fisc. Pour le moment, ne seront concernés par ce signalement que les logements situés sur une commune ayant instauré l’obligation de mise en location ou permis de louer. Selon les responsables à l’origine du décret, il s’agit surtout de contrôler la durée maximale de mise en location des logements afin de ne pas plomber le marché de la location classique pendant la pénurie de logements. Mais le problème est plus complexe avec des conséquences multiples qui inquiètent les maires, les hôteliers et le gouvernement. Sous la pression, qui peut encore louer sur Airbnb ou sur une telle plateforme ? Et comment ?
Les raisons du signalement obligatoire
Il semble que le décret soit applicable en l’état et que les plateformes de location saisonnière, devront bel et bien transmettre une fois par an une liste des locations effectuées sur leur site.
D’une part, il s’agit ainsi de s’assurer que les logements loués sur les différentes plateformes ne dépassent jamais les 120 jours maximum qu’autorise la réglementation actuelle. Avec à terme pour certaines communes la possibilité envisagée de limiter seulement à 60 jours par an la capacité de location. Ce contrôle et cette réduction du nombre de nuitées possibles se justifierait que par la pression des lobbies hôteliers qui ont vu leur marché considérablement concurrencé par les locations entre particuliers.
D’autre part, une autre raison plus clairement invoquée serait de dégager du parc de la location de courte durée un nombre conséquent de logements afin que ceux-ci réintègrent le parc locatif classique à bail en raison de la pénurie de logements. C’est oublier que la réglementation n’autorise la location de courte durée type Airbnb, Abritel, Le Bon Coin…. à 120 jours par an que pour une résidence principale. Au-delà de ces durées, il s’agit alors de location saisonnière non plafonnée mais qui place le propriétaire d’une résidence secondaire sous statut fiscal de LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) ou LMP (Loueur Meublé Professionnel). Ici c’est semble t’il une raison fiscale qui motiverait cette décision afin de pouvoir davantage imposer le propriétaire bailleur.
Mais de plus, un autre problème serait également réglé, celui de la mise en location de courte durée de logements sociaux. En effet, certains locataires de logements sociaux (parc HLM) n’ont pas de scrupules à sous-louer leur logement social alors que cette pratique est formellement interdite.
Le paradoxe de la location touristique
Il est indéniable que la location de courte durée entre particuliers a fortement dynamisé le tourisme en France.
La facilité de recherche d’une location sur Internet depuis n’importe où dans le monde ainsi que les garanties que proposent la plupart des sites ont incité davantage de touristes à franchir le pas de venir en France.
Les tarifs pratiqués par les particuliers ainsi que la facilité de leur comparaison ont séduit autant voire plus de monde encore que les comparateurs d’hôtels en ligne. Et puis, entre une simple chambre d’hôtel et un appartement entièrement équipé, souvent moins cher, la question ne se pose plus pour des touristes préférant vivre et cuisiner comme chez eux plutôt que soumis aux horaires et aux menus locaux.
Donc ces plateformes de location entre particuliers et les particuliers qui y proposent leur logement en location sont des moteurs du tourisme. La France, première destination touristique profite ainsi d’un apport de richesses qui devrait réjouir nos économistes et dirigeants.
Mais, tout n’est pas si rose puisque ces transactions entre particuliers échappent bien trop souvent aux taxes (TVA, taxe de séjour, impôts sur le revenu…) dès lors que les propriétaires ne jouent pas le jeu. Et puis, n’oublions pas que les hôteliers qui paient salaires, taxes et charges, voient d’un mauvais œil ce qui peut apparaître comme une concurrence. En outre, beaucoup de communes qui n’ont pas construit à temps leur quota de logements sociaux souffrent de voir que des immeubles voire des quartiers entiers ne sont peuplés que par des touristes de passage et non par des locataires résidents.
Alors sous les pressions du fisc, des professionnels du tourisme, des maires et des personnes n’arrivant pas à se loger en centre ville, des mesures de plus en plus restrictives sont prises dans de nombreuses capitales européennes.
Comment louer son logement en règle et sereinement ?
Résidence principale ou secondaire ?
Tout d’abord, rappelons-le, ce type de location de courte durée n’est officiellement légale qu’à la condition que le logement loué soit la résidence principale du propriétaire ou du locataire. Pour mémoire, dans le cas d’un logement loué, la location de courte durée s’apparente à une sous-location qui doit avoir reçu l’aval du bailleur. Ce qu’énonce la réglementation française à ce propos est stipulé dans l’article L631-7 du Code de la construction et de l’habitation ; mais au-delà de cette législation nationale, la directive européenne du 12 décembre 2006 qui régit la libre circulation des services sous-entend possible et licite «la location à titre onéreux, même à titre non professionnel, de manière répétée et pour de courtes durées, d’un local meublé à usage d’habitation, ne constituant pas la résidence principale du loueur, à une clientèle de passage n’y élisant pas domicile». Donc, il faudra attendre la prochaine décision de la Cour de justice de l’Union européenne, au 1er décembre 2019, pour savoir si l’intégralité de l’arsenal ‘anti Airbnb’ de l’État est conforme au Droit Européen.
Le nombre de nuitées limité à 120 ou à 60 jours ?
Limiter à 60 jours par an la location de courte durée serait une atteinte contre les résidences principales alors que le combat doit être tourné contre les spéculateurs qui louent des résidences secondaires. Ces derniers ont vraiment participé au manque de logements disponibles sur les marchés de la location et de la vente, en investissant dans des appartements en plein cœur des villes les plus touristiques.
Il est certain que les taxes et impositions n’ayant fait qu’augmenter en 20 ans, le rendement locatif de la location classique (vide ou meublé) a chuté jusqu’à moins de 1,5 %. On cite même le cas où le rendement locatif devient négatif lorsque le propriétaire bailleur est assujetti à l’IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière). Lorsque la la location de courte durée est arrivée sur le marché, elle a enfin permis aux propriétaires de rentabiliser enfin correctement leurs biens.
Permis de louer ou amendes ?
Sous prétexte de financer le surcroît de travail supplémentaire, certaines municipalités ont d’ores et déjà fait payer aux propriétaires l’obtention d’une autorisation de mise en location ou permis de louer. C’est un nouveau paradoxe puisque aucune commune n’est tenue d’instaurer un permis de louer mais certaines pourraient ne l’avoir instauré que pour percevoir des taxes supplémentaires, voire identifier, faciliter ou empêcher certains bailleurs privés.
La santé et la sécurité les deux oubliées
Le seul intérêt du permis de louer est de vérifier qu’un logement à louer a bien reçu les diagnostics immobiliers qui attestent de la décence, de la sécurité et de la salubrité. Mais ni les municipalités concernées, ni les chaînes et syndicats hôteliers ne semblent vouloir mettre ces arguments en avant.
Et pourtant, permis de louer ou pas, tout propriétaire souhaitant louer sur une de ces plateformes type Airbnb devrait pour sa sérénité s’assurer que les diagnostics immobiliers obligatoires à la location (ou au moins amiante, plomb, électricité et gaz) ont été effectués et ne signalent pas de dangers.
Même si le prochain arrêt de la Justice vient annuler toutes les décisions de réduction du nombre de nuitées, de limitation de la location de courte durée aux seules résidences secondaires, d’amendes etc. chaque propriétaire reste responsable du logement qu’il met sur le marché.
Si demain, un locataire saisonnier venait à attaquer un propriétaire pour exposition au plomb ou à l’amiante ou en cas d’accident lié à une installation de gaz ou d’électricité défectueuse, les amendes et les taxes ne seraient que le dernier des soucis du propriétaire assigné pour mise en danger de la vie d’autrui….Rappelons à cet égard que certaines nationalités sont réputées avoir souvent recours aux procédures juridiques
