Le DTG ou Diagnostic Technique Global qui a remplacé le diagnostic de mise en copropriété a toujours été en porte-à-faux dès sa promulgation. S’il reste obligatoire pour les mises en copropriété d’ immeubles construits depuis plus de dix ans, ainsi que pour les immeubles des copropriétés classées comme insalubres, il demeure facultatif pour toutes les autres copropriétés. Alors qu’on rend désormais obligatoire le PPT (Plan Pluriannuel de Travaux) et la constitution d’un fonds de travaux, il est aberrant de ne pas obliger les copropriétés à réaliser le DTG de l’immeuble. Réalisé par un professionnel au moins diagnostiqueur immobilier certifié, le DTG sera un état impartial et exhaustif de la copropriété seule source fiable pour pouvoir élaborer un PPT complet et objectif.
Les pour et contre d’un diagnostic immobilier supplémentaire
C’est dans la création d’une nouvelle obligation d’un énième diagnostic immobilier que s’opposent le plus les pro et anti DTG.
Du côté des ‘anti-DTG’, on comprend que se rangent bon nombre de gestionnaires de parcs immobiliers dont notamment ceux de logements sociaux qui voient d’un très mauvais œil avoir à payer un DTG pour chacun des immeubles de grands ensembles. Déjà soumis à la pression d’une interdiction à venir de mise en location de leurs logements en classes G puis F du DPE, alors qu’ils n’ont pas eu le temps et/ou les moyens de leur apporter une performance énergétique correcte, on conçoit leur crainte de voir de surcroît le DTG devenir obligatoire.
Leur avis semble avoir été entendu par les plus hautes instances de la République puisque le Conseil d’État s’est récemment ému du nombre de diagnostics immobiliers obligatoires et a préconisé de n’en pas créer d’autre…
Du côté des ‘pro-DTG’ on peut raisonnablement compter tous les futurs acquéreurs d’un logement situé dans une copropriété qui aimeraient pouvoir envisager sereinement le montant des travaux à intégrer dans leur budget logement des dix années à venir.
Sans DTG ils ne peuvent se baser que sur le PPT (Plan Pluriannuel de Travaux) qui leur aura été fourni sans aucune garantie que ce document soit exhaustif ni impartial. Cela est particulièrement le cas pour la solidité des balcons anciens dont les accidents parfois mortels ne peuvent être évités qu’après investigation poussée. Or, en cas de réfection recommandée ou prescrite, celle-ci se solde souvent par des montants de travaux (très) élevés que beaucoup de syndics ou syndicats de copropriétaires rechignent à voir figurer dans le PPT.
Entre ces deux perceptions, il reste celle des copropriétaires qui, s’ils souhaitent un diagnostic complet de l’état de leur immeuble, ne désirent pas forcément inclure le coût d’un diagnostic supplémentaire dans le montant des charges.
Et pourtant, le DTG s’impose
Le principal problème qui se présente à l’obligation du DTG dans toutes les copropriétés ne réside semble t’il même pas la dépense dans un diagnostic immobilier supplémentaire mais dans la constitutionnalité d’imposer un diagnostic dans des parties privatives.
En dehors de toute mise en vente ou en location, dès lors qu’il n’y aurait pas de danger ou de risque d’atteinte à la santé et à la sécurité publique, il est illégal en France d’imposer des mesures au sein de la propriété privée. C’est ainsi qu’il reste encore un grand nombre de logements occupés par leurs propriétaires qui n’auraient pas reçu le DAPP (Diagnostic Amiante des Parties Privatives), ou qui ne possèdent pas l’obligatoire DAAF (Détecteur Autonome Avertisseur de Fumées).
Et pourtant le DTG s’impose puisque ce n’est seulement qu’à partir d’un diagnostic réaliste et impartial, que devrait être rédigé un PPT. Tant qu’il sera admis que tout un chacun (syndic, conseil syndical, copropriétaire ou prestataire lambda) peut établir le plan pluriannuel de travaux d’un immeuble d’une copropriété sans devoir justifier des connaissances requises, alors le PPT n’aura que bien peu de valeur.
Le risque balcon déclencheur d’obligation de DTG
Le risque de chute de balcon ne peut être pris à la légère. Dans les dix dernières années on a recensé quarante accidents de ce type dont certains mortels.
Alors qu’il y a quinze millions de balcons en France et que les plus fragiles sont ceux des immeubles en béton, on ne peut que s’inquiéter face à la future recrudescence possible d’accidents de ce type au cours du vieillissement des structures notamment des immeubles peu ou pas entretenus.
C’est peut-être ce risque balcon qui est à employer comme Cheval-de-Troie pour pénétrer les copropriétés afin d’y rendre obligatoire le DTG. Car ainsi que le prévoit la législation, l’autorité administrative compétente peut requérir du Syndic qu’il diligente le DTG pour vérifier le bon état et la sécurité d’un immeuble en copropriété lorsque l’immeuble et ses équipements communs sont défectueux et présentent un risque sérieux pour la sécurité de ses occupants.
Dans l’éventualité de la réalisation d’office du DTG sur demande de l’autorité administrative, aucun vote en assemblée générale n’est nécessaire.
Si le DTG n’est pas produit un mois après la notification de la demande, l’autorité administrative peut le faire réaliser d’office aux frais du syndicat des copropriétaires.
La seule restriction envisageable serait de limiter les balcons à des parties privatives alors que leur structure en façade est bien constitutive des parties communes d’une copropriété. Mais à cet égard, rappelons que la loi du 12 juillet 2010, ouvre déjà l’accès aux parties privatives dans l’intérêt commun en stipulant que les travaux d’économies d’énergie ou de réduction des émissions de gaz à effet de serre votés à la majorité absolue « peuvent comprendre des travaux d’intérêt collectif réalisés sur les parties privatives et aux frais du copropriétaire du lot concerné, ». Source UNPI
Ce qui s’applique aux dispositifs et équipements d’économie d’énergie (travaux d’isolation thermique des parois vitrées donnant sur l’extérieur, pose ou remplacement d’organes de régulation ou d’équilibrage sur les émetteurs de chaleur ou de froid, mise en place d’équipements de comptage des quantités d’énergies consommées…) ne peut-il s’appliquer à la sécurité des personnes ?
