Le mesurage Loi Carrez doit être inclus dans le Dossier de Diagnostics Techniques (DDT) indispensable à toute vente immobilière. Bien qu’il soit inclus dans ce dossier de diagnostics, le mesurage Loi Carrez ou attestation de surface des parties privatives n’est pas un diagnostic immobilier à proprement parler mais un état. La différence d’appellation réside dans le fait qu’un diagnostic immobilier ne peut être réalisé que par un professionnel certifié alors qu’un état peut être rédigé par n’importe quelle entité : le vendeur, son agent immobilier, le cousin du fils de la voisine… Ainsi, tout un chacun peut effectuer un des états nécessaires à une vente ou une location comme un mesurage Loi Carrez pour la vente d’un lot de copropriété, un mesurage Loi Boutin (surface habitable) pour la location d’un logement et l’État des Risques et Pollutions (ERP). Les conséquences d’un mesurage Loi Carrez erroné et les précautions à prendre.
Étendue et modalités du mesurage Loi Carrez
Ce mesurage Loi Carrez des parties privatives d’un lot de copropriété a été rendu obligatoire par la LOI no 96-1107 du 18 décembre 1996 améliorant la protection des acquéreurs de lots de copropriété baptisée familièrement du nom de son rédacteur Gille Carrez.
L’obligation de fournir un mesurage Loi Carrez s’applique lors de toute vente d’un lot de copropriété quel que soit son usage (habitation, commercial, professionnel) et qu’il soit inclus dans une copropriété verticale (réunion de locaux ou d’appartements dans un immeuble) ou d’une copropriété horizontale (maisons dans un lotissement). Le texte de la Loi précise bien les modalités du mesurage apparemment faciles à appliquer.
Il s’agit de la mesure en m² de la surface de planchers des locaux clos et couverts après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d’escalier, gaines, embrasures de porte et de fenêtres. À l’exclusion des surfaces des parties des locaux d’une hauteur inférieure à 1.80 mètres…/.. les caves, les garages, les emplacements de parking ou les lots d’une superficie inférieure à 8 m² ne sont pas pris en compte dans le calcul du mesurage Loi Carrez sauf en cas de réunion de plusieurs lots dont certains sont inférieurs à 8 m², où il faut tenir alors compte de la superficie de l’ensemble des locaux réunis en lots y compris ceux inférieurs à 8 m² .
Rien de bien compliqué en apparence, c’est pourquoi la loi n’impose pas de certification professionnelle pour effectuer un mesurage Loi Carrez et que même le cousin du fils de la voisine peut le réaliser. Sauf que ce dernier ne possède pas l’expérience, la connaissance et le niveau d’expertise du diagnostiqueur immobilier certifié.
Pas de mesurage Loi Carrez sans état descriptif de division
Et puis même, en faisant appel à un diagnostiqueur immobilier certifié, assurez-vous que toutes les parties du logement que vous incluez dans votre mesurage Loi Carrez sont bien stipulées comme vos parties privatives dont vous êtes réellement propriétaire, et non des parties communes annexées ou dont vous n’avez que la jouissance et non la propriété.
Ce cas est celui tranché après deux ans de procédure par la Cour de cassation qui a « retenu que des parties communes prises en compte dans le calcul de superficie du pavillon avaient été annexées de fait et intégrées dans la description du bien communiquée par le notaire et que les lieux comprenant des superficies appropriées du second étage ne figurant pas dans la description du bien avaient été mesurés dans leur état existant et apparent »
En fait, c’est pourtant bien un diagnostiqueur immobilier qui a effectué le mesurage Loi Carrez contesté, mais le diagnostiqueur immobilier a bien fait de préciser que son mesurage « était établi sous réserve de la conformité à l’état descriptif de division » ainsi la Cour en a « déduit à bon droit qu’aucune responsabilité du diagnostiqueur n’était encourue à ce titre. »
Ce dont s’était méfié suffisamment le diagnostiqueur immobilier pour émettre une réserve, c’est cette conformité à l’état descriptif de division.
L’état descriptif de division précise l’identification de l’immeuble, la division de l’immeuble en lots, l’attribution de numéro de lots (parties privatives et parties communes) et la définition de la quote-part de chaque lot dans les parties communes générales et spéciales. Rédigé lors de la mise en copropriété de l’immeuble ou de la résidence, c’est cet état qui fait foi pour justifier la propriété des parties privatives.
Dans le cas illustré, il a suffi que le vendeur ait cru avoir la propriété de pièces dont il avait l’usage pour les compter dans le mesurage et dans la transaction. Qu’il ait agi de bonne foi en ayant lui-même acheté ainsi jadis son appartement (avant mise en place du mesurage Loi Carrez) ou qu’il ait ‘oublié’ qu’il n’avait que l’usage de pièces dont il n’était pas propriétaire, il n’en reste que sa faute est réelle et sa responsabilité entière. Il sera tenu de rembourser aux acquéreurs, plus de deux ans après la vente, une (grande) partie du montant.
La leçon à tirer de cette affaire réside dans l’importance de présenter au diagnostiqueur immobilier les documents inhérents à la propriété que l’on souhaite vendre dont et surtout l’état descriptif de division dont on aura vérifié la mise à jour avec son syndic.
