Le double mesurage de la surface privative et de la surface habitable serait bientôt supprimé de la loi Alur. Comment expliquer ce revirement soudain ?
Un élément stratégique de la loi Alur
L’accès au logement et à une habitation décente, surtout pour les ménages les moins favorisés, figure parmi les thèmes importants de François Hollande lors de sa campagne présidentielle en 2012. Arrivé au pouvoir, il a incité son gouvernement à adopter différentes dispositions visant cet objectif phare. Après des mois de débats et d’élaboration, la loi ALUR – Accès au Logement et un Urbanisme Renové -, votée le 24 mars 2014 fait partie de ces outils destinés à faciliter l’accès à l’habitat aux Français. Cette loi prévoit plusieurs mesures, portant sur la protection des locataires/propriétaires, mais aussi sur la régulation et la simplification des procédures d’acquisition ou de location de logement. L’une des mesures concerne notamment l’obligation, pour les vendeurs, d’afficher dans l’acte de vente la surface privative – plus communément appelée surface « Loi Carrez » — et la surface habitable, définie par la loi Boutin. Cette décision englobe toutes les opérations de cession et de vente de logements en copropriété, depuis le 26 juin 2014.
Un sujet à controverse
L’application du double mesurage dans le processus de vente ne s’est pas faite sans accrocs. Les professionnels de la vente en copropriété sont particulièrement réticents, vis-à-vis de cette mesure importante de la loi Alur. Sur le terrain, nombreux sont les diagnostiqueurs et les propriétaires à constater des divergences dans les résultats des mesurages. Beaucoup attribuent ces nuances à l’interprétation de la définition de « surface habitable » et de « surface privative ». Face à ces difficultés, des rumeurs selon lesquelles l’acception de ces deux surfaces différentes serait modifiée ont même fleuri dans la communauté des diagnostiqueurs et de la profession immobilière en général.
Le Gouvernement a beau démentir ces assertions, en affirmant que les définitions de « surface privative » et de « surface habitable » restent inchangées. Les articles 4-1 et 4-2 du décret nº 67-223 de mars 1967 restent les seuls reconnus pour désigner la notion de surface privative :
Art.4-1 « La superficie de la partie privative d’un lot ou d’une fraction de lot mentionnée à l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965 est la superficie des planchers des locaux clos et couverts après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d’escalier, gaines, embrasures de portes et de fenêtres. Il n’est pas tenu compte des planchers des parties des locaux d’une hauteur inférieure à 1,80 mètre. »
Art.4-2 Les lots ou fractions de lots d’une superficie inférieure à 8 mètres carrés ne sont pas pris en compte pour le calcul de la superficie mentionnée à l’article 4-1.
La conception de la surface habitable présentée dans l’article R-111-2 du Code de la Construction et de l’Habitation demeure également la seule norme. Malgré ces précisions, l’incompréhension règne dans le milieu, au point de contraindre le Gouvernement à revoir sa position vis-à-vis du double mesurage Carrez-Boutin dans la loi Alur.
Le double mesurage écourté ?
Dans une annonce publiée récemment, le Gouvernement affirme avoir obtenu l’autorisation d’adopter des dispositions législatives ajustant certains termes de la loi nº 2014-366 du 24 mars 2014, dite « Loi Alur ». Cet amendement devrait donner aux particuliers et aux professionnels des délais satisfaisants pour mener à bien des transactions immobilières conformément aux termes de la loi Alur. L’article 7 ter de la proposition de simplification demande notamment le retrait de l’obligation prévue par la loi Alur, de mesurer et afficher dans le compromis de vente les surfaces privative et habitable.
Ce choix serait justifié par les nombreux avertissements reçus par le Gouvernement de la part de diagnostiqueurs, de notaires et d’agents immobiliers, concernant les difficultés procédurales qu’engendrerai un double mesurage. Daniel Golberg, rapporteur de la loi ALUR, évoque par ailleurs le souhait du Gouvernement d’harmoniser tôt ou tard la surface habitable et la surface Carrez. La confirmation de la suppression devrait intervenir assez rapidement, dès la publication d’une ordonnance par le ministère du Logement. Outre le double mesurage, d’autres aspects de la loi ALUR pourraient encore subir de modification. A suivre…
