Les interdictions de location ainsi que celles relatives à la hausse des loyers des logements les plus énergivores sont une contrainte pour les propriétaires bailleurs. Beaucoup d’entre eux se résolvent alors à vendre les logements mal classés au DPE (Diagnostic de Performance Energétique). C’est ainsi qu’arrivent à foison des annonces immobilières pour ces logements en classes E, F et G du DPE. D’ores et déjà, la mention ‘logement à consommation d’énergie excessive’ qui doit apparaître obligatoirement sur ce type de bien est sensée dissuader ou freiner l’ardeur des candidats à l’achat. Bientôt, ce sera au tour de l’audit énergétique obligatoire qui les informera sur le coût de la rénovation énergétique performante du bien. Ces mesures sont elles uniquement destinées à protéger les acquéreurs qui doivent intégrer dans leur budget les factures d’énergie et le coût des travaux en plus de leurs remboursements de crédit ? Ou sont-elles le dernier avertissement avant que la rénovation énergétique des logements devienne une obligation ?
Les pressions pour vendre les passoires énergétiques
Dès lors qu’un logement sera classé dans une des trois plus basses classes du DPE, les classes E, F et G, leur location sera progressivement interdite ainsi que le stipule la Loi Climat.
Les propriétaires bailleurs n’ont alors comme solution que de vendre au plus vite les logements anciens qu’ils louaient, à moins de les rénover à grands frais. Pour ceux qui ne se résolvent pas à vendre, puisqu’ils ne pourront plus le louer, le bien sera alors considéré par le fisc comme ‘vacant’. Ces propriétaires de logements forcément inoccupés auront donc bientôt à payer la TLV (Taxe sur les Logements Vacants) ou la THLV (Taxe d’Habitation sur les Logements Vacants) selon la commune où se situe le bien.
A moins bien sûr, qu’ils le rénovent pour l’amener à minima en classe C ou B du DPE à coups de dizaines de milliers d’euros, ruinant ainsi toute velléité d’un quelconque rendement locatif ; d’autant plus si le logement se situe dans une zone où sont appliqués le plafonnement ou l’encadrement des loyers…
Les freins à l’achat de ces logements au mauvais DPE
Pour le moment, les acquéreurs sont juste dissuadés d’acquérir un logement ‘passoire énergétique’ par la mention obligatoire devant apparaître dans les annonces immobilières : ‘logement à consommation d’énergie excessive’.
A savoir : On ne sait si sous la pression des banques et/ou celle du Gouvernement que bon nombre de notaires réclament aux vendeurs d’un logement que soit réalisé un ‘nouveau DPE’ alors que l’actuel est toujours valide. Peut-être pour s’assurer que l’acquéreur (et sa banque) disposent des nouvelles mentions que l’ancien DPE (souvent plus avantageux) ne faisait pas figurer et notamment sa classe climatique ?
Bientôt ce sera le coût financier des dépenses en énergie à prévoir qui sera affiché en plus sur les annonces. Il est certain que ce montant en euros ne sera pas négligeable et viendra freiner davantage encore les aspirations des candidats à l’achat. Déjà de nombreuses banques refusent de financer l’achat d’un logement si celui-ci est en classe E du DPE ou inférieure. Demain, lorsque le montant des dépenses en énergie sera officiellement chiffré, nul doute que tous les organismes de prêt immobilier l’intégreront dans la capacité de remboursement des emprunteurs.
Pour mémoire : Depuis le 1er janvier 2022, le taux maximum d’endettement, qui mesure le montant des annuités de remboursement par rapport aux revenus de l’emprunteur, ne doit pas dépasser 35 %, assurance comprise.
Ainsi, la vente des logements mal classés au DPE risque de se compliquer dans les mois et les années à venir. L’abondance de l’offre des propriétaires bailleurs cherchant à s’en défaire va se heurter au manque de possibilité de trouver des acquéreurs obtenant un financement. Il ne restera plus alors qu’à rénover un logement pour espérer pouvoir le louer sans aucune rentabilité locative ou accepter de le vendre sans aucune plus-value possible (entre la valeur vénale du bien, le montant des travaux engagés et la capacité d’emprunt des candidats à l’achat).
Un peu trop d’aides et d’accompagnements ?
Si on cumule le nombre d’aides nationales, régionales, départementales à la rénovation énergétique avec le nombre de guichets, d’organismes et de solutions d’accompagnement, on peut déclarer que l’incitation à la rénovation énergétique est forte.
Lorsqu’on ajoute à ces incitations les solutions de financement des travaux comme le Prêt Avance Mutation (PAM), le Prêt Viager Hypothécaire (PVH) ou le Prêt Avance Rénovation, on en déduit alors que tout un chacun est sensé obtenir les moyens de la rénovation énergétique de son logement (quitte à déshériter en partie ses descendants…).
Il sera donc possible très bientôt de prononcer une obligation de rénovation énergétique de tous les logements au mauvais DPE (classes E, F et G) en arguant du fait que les acquéreurs ont bien été informés avant l’achat (mentions dans les annonces), qu’ils bénéficient de nombreux services et accompagnements gratuits et qu’ils peuvent bénéficier des aides financières suffisantes pour assumer l’intégralité du montant des travaux.
Pour mémoire, le Code Général des Impôts considère que peuvent être exonérés de la taxe sur les logements vacants ceux dont des travaux importants pour les rendre habitables représentent plus de 25 % de la valeur du logement. Or la classe DPE faisant désormais partie des critères de décence du logement, les travaux de rénovation énergétique sont considérés comme des travaux requis pour rendre un logement habitable. Et puis, c’est l’audit énergétique (bientôt obligatoire) qui fixera le montant des travaux à réaliser afin de savoir si le coût de la rénovation énergétique est au-dessus ou en-dessous de la barre des 25% de la valeur vénale.
Comme, en outre, l’assiette de la taxe sur les logements vacants (THV ou THLV) se base sur la valeur locative du logement et que celle-ci est en cours e révision (et de forte hausse) partout en France. La pénalisation pour défaut de rénovation énergétique est en marche sans même avoir à prononcer une obligation de rénovation énergétique qui hérisserait les propriétaires mais que réclame déjà la Commission Européenne.
