Elle est enfin sur les rails cette opposabilité du DPE (Diagnostic de Performance Énergétique) telle que demandée par de nombreux particuliers et professionnels de l’immobilier. Prévu dans le texte de la Loi ELAN, le DPE opposable a bien failli ne pas l’être suite aux réticences du Sénat malgré l’adoption du projet par l’Assemblée Nationale. Enfin, ce 16 octobre, le projet de loi a été finalement adopté et ainsi la loi pourra être promulguée et le DPE sera rendu opposable. Mais il faudra patienter encore la publication des décrets d’application et si l’opposabilité du DPE est bel et bien prévue, ce ne sera pas avant 2021 que le DPE sera opposable. Mais qu’est ce qui diffère un DPE actuel d’un futur DPE opposable ?
L’opposabilité du DPE et des autres diagnostics immobiliers
Un diagnostic immobilier est une expertise d’un professionnel certifié en tant que diagnostiqueur immobilier ou d’un spécialiste du bâtiment, de la construction ou de la thermique. Comme le prévoit la législation, toute intervention d’un professionnel engage sa responsabilité professionnelle ce qui garantit l’exactitude et l’exhaustivité de son expertise. C’est ainsi qu’un diagnostiqueur immobilier pourra être tenu responsable de n’avoir pas détecté de l’amiante, du plomb, des termites, de la mérule etc.… lors d’un diagnostic amiante, un CREP, un état parasitaire….ou n’aura pas décelé un problème lors d’un diagnostic gaz ou d’un diagnostic électricité. Pour ces deux derniers on ne relève pas ou très peu d’erreurs de diagnostics en raison de la prudence du diagnostiqueur qui signalera tout risque de danger grave imminent afin de ne pas être responsable d’une électrisation, d’une intoxication au gaz, d’un incendie ou d’une explosion ; mais par contre on relève parfois des manquements à la détection d’amiante, de plomb ou de parasites dans des parties cachées d’une construction. L’opposabilité de ces diagnostics est le droit pour chacun de demander réparation d’un tel manquement aux obligations du professionnel afin d’en obtenir réparation. Cette réparation étant bien souvent un remboursement d’une vente suite à son annulation, une compensation financière à un manque à gagner, le financement de travaux correctifs à une dégradation du bâti.
Si tous ces diagnostics immobiliers sont donc opposables c’est à dire contestables et ouvrant droit à indemnisation en cas de faute, ce n’est pas le cas du DPE (Diagnostic de Performance Énergétique) que celui-ci soit un DPE volontaire (sans intention de vendre ou de louer) ou obligatoire avant vente ou location. Rendre le DPE opposable c’est donner à chaque intéressé qu’il soit donneur d’ordre (vendeur, bailleur, propriétaire) ou concerné (occupant, locataire, acquéreur) le droit d’obtenir réparation en cas de manquement, faute ou erreur d’un diagnostiqueur immobilier lors de l’établissement du DPE. Un temps fréquentes, ces fautes, erreurs et manquement se traduisent le plus souvent et le plus visiblement par un mauvais classement du bien immobilier dans une classe énergie. Or, on a constaté le niveau d’impact d’une bonne classe énergie (de A à C) sur la facilitation d’une vente ou d’une location, sur le prix final et la rapidité de la transaction ; au contraire, une mauvaise classe énergie de (E,F,G) freine la transaction et ouvre grand la porte à la baisse du prix de vente ou du montant du loyer.
Nota : Attention aux états souvent regroupés par facilité dans la catégorie des diagnostics mais qui n’en sont pas. C’est le cas de l’ERP (État des Risques et Pollutions) qui remplace l’ESRIS (ex-ERNMT) qui n’est pas opposable à l’administration (GéoRisques notamment); a contrario des attestations de surface (Loi Boutin pour la surface habitable et Loi Carrez pour la surface des parties privatives) qui ne sont pas toujours des diagnostics immobiliers réalisés par des professionnels mais ouvrent droit à indemnisation en cas d’erreur manifeste (5 % de la surface annoncée).
Le DPE opposable en 2021
C’est en effet le 1er janvier 2021 au plus tôt que le DPE sera opposable tout du moins dans sa partie modélisation et mesures. En effet, pour mémoire, lors d’un DPE, le diagnostiqueur immobilier modélise les caractéristiques de la construction et de ses équipements, calcule sur un logiciel approuvé la classe énergie du bien immobilier, sa consommation en kWh/ep/m²/an (kilowattheures d’équivalent pétrole en m² habitable et par an), ses émissions en GES (gaz à Effet de Serre) puis est tenu de délivrer une lise de préconisations afin d’améliorer la performance énergétique du bien. L’opposabilité prévue du DPE ne portera que sur la partie modélisation et calculs et non pas sur les préconisations du diagnostiqueur immobilier.
Mais avant 2021 et que le DPE soit rendu opposable il faudra attendre la publication du décret d’application qui ne pourra arriver qu’une fois le DPE davantage encore fiabilisé autant au point de vue de la sensibilisation et de la formation des diagnostiqueurs immobiliers que des méthodes et logiciels de calcul des consommations en énergie primaire mais aussi de la révision attendue des classes énergie et énergétique. C’est notamment pour cela qu’a été créé l’observatoire des diagnostics immobiliers.
