Au cours de ses révisions, le projet de nouveau DPE (Diagnostic de Performance Energétique) subit de nombreux amendements, ajouts et modifications. De plus, liés de près ou de loin au projet de nouveau DPE, les prévisions de prise en compte dans la Loi Energie Climat risquent fort de changer la donne du marché immobilier. Si, jusque-là l’immobilier ancien avait davantage de succès auprès des acquéreurs, il se peut bien que l’immobilier neuf prenne sa revanche en raison des obligations à venir d’amélioration énergétique des logements anciens. Alors qu’il est prévu d’obliger les logements anciens à obtenir à minima la classe B ou C du DPE, au vu des dépenses en travaux que cela représente, faut-il encore acheter de l’immobilier ancien ou s’orienter davantage sur le neuf ?
L’obligation de classe B ou C du DPE pour tous les logements
La récente création de la notion de ‘rénovation énergétique performante’ ainsi que l’épuisement rapide des fonds d’aide MaPrimeRénov’ peuvent laisser craindre que bientôt seules les rénovations énergétiques performantes pourront bénéficier d’aides.
D’une part parce qu’il va bien falloir enfin s’atteler à atteindre les objectifs de 20 millions de logements à rénover d’ici 2050 et d’autre part parce qu’il va également falloir encadrer davantage la distribution des aides. C’est pour ces raisons que l’état prévoit des tiers-payeurs pour les dépenses de travaux de rénovation énergétique des logements anciens sans écarter l’idée d’accompagnateurs publics agréées pour surveiller les opérations d’amélioration de la performance énergétique dont le budget dépasse les 5 000€.
A terme, sans vouloir traiter d’une obligation de rénovation énergétique des logements anciens, entre les interdictions de mise en location des logements les plus énergivores (classes F & G du DPE), l’interdiction de hausse du loyer des passoires thermiques, la notion de rénovation énergétique et le ‘parcours de travaux’ obligatoire à l’achat d’un logement ancien, le but est tout de même d’amener l’intégralité du parc immobilier résidentiel en classe B ou C du DPE.
Les prix d’une rénovation énergétique globale
Supprimer les aides aux rénovations énergétiques par étapes afin de forcer les propriétaires à engager une rénovation globale de leur logement est louable. On a constaté que seule une rénovation globale permet un gain en classe du DPE.
Mais une rénovation globale est coûteuse d’autant plus s’il s’agit alors d’une ‘rénovation énergétique performante ‘ devant amener un gain minimum de 2 classes de DPE et l’atteinte de la classe C. On estime le reste à charge (ce que doit payer le foyer une fois toutes les aides déduites), d’une rénovation globale de 10 000€ à 50 000€ selon le type de bien (appartement ou maison) sa surface et les revenus du foyer (modulant les aides d’état) ou 800€ à 1 200€ de charges annuelles supplémentaires dans un immeuble en copropriété. Or, rarement, le montant des travaux d’une rénovation énergétique globale est prévu dans leur budget total d’acquisition d’un logement ancien.
Lorsqu’on ajoute au montant des travaux de rénovation énergétique les probables complications et dépenses supplémentaires d’une construction amiantée, alors les prix s’envolent. En ce cas, outre les diagnostics avant-travaux requis (amiante et parfois plomb), il faudra assumer les frais d’un probable désamiantage, du retrait, transport et recyclage des déchets dangereux, voire la majoration de devis des entreprises devant intervenir en milieu sensible.
A savoir : Attention que ce n’est pas parce que le DTA (Diagnostic Technique Amiante) inclus dans le DDT (Dossier de Diagnostics Techniques) obligatoire avant-vente ne signale pas de présence d’amiante que les murs n’en contiennent pas. Le diagnostic amiante avant-vente ne va pas chercher l’amiante dans les murs alors que le diagnostic amiante avant-travaux va chercher l’amiante au cœur des matériaux. Un bien immobilier décrété ‘sans amiante apparente’ avant la vente peut en recéler dans sa construction, ce que seul révélera le diagnostic amiante avant-travaux.
Vers un nouvel attrait du logement neuf
Même si les diagnostics immobiliers ont apporté à l’immobilier ancien autant de garanties qu’avec l’immobilier neuf (mis à part les malfaçons possibles et les problèmes probables en VEFA), il n’en est pas moins que l’immobilier neuf a beaucoup d’attrait.
Depuis l’entrée en vigueur de la RT 2012, un logement neuf est obligatoirement en classe A du DPE (Bâtiment Basse Consommation) ayant donc des dépenses en énergie réduites, un confort presque garanti ainsi qu’une QAI (Qualité de l’Air Intérieur) appréciable. Pour cela, un logement neuf dispose d’équipements performants (système de chauffage, production et stockage d’ECS, ventilation double-flux…) qui évitent d’avoir à supporter le froid, les moisissures, l’humidité chez soi. Tout cela, à moins d’une rénovation énergétique globale et de travaux longs et coûteux, un logement ancien ne le permet pas toujours.
Alors s’il est vrai qu’un logement ancien peut avoir bien plus de charme qu’un logement neuf, il n’empêche que l’immobilier neuf apporte confort et tranquillité. Plus besoin d’engager, de surveiller et de réceptionner des travaux, de remplir des dossiers d’aides et de s’endetter au-delà de l’achat pour financer le reste à charge ; surtout alors qu’une (discrète) obligation de rénovation énergétique semble devoir s’annoncer à terme pour les logements anciens.
Et même si le logement neuf peut apparaître plus cher à l’achat que le logement ancien, son prix sera global sans rallonge à prévoir quelques mois ou années plus tard. Vaut-il mieux rembourser un prêt immobilier moins cher et dépenser beaucoup dans de grosses factures d’énergie ou rembourser un prêt d’un montant un peu plus élevé avec des factures d’énergie réduites ?
A savoir : Un logement de 50 m² en classe E du DPE consomme en chauffage uniquement (sans ECS) environ 15 000kWH soit environ 1 800€ par an et 150€ par mois alors que le même logement mais en classe A du DPE consomme environ 10 fois moins soit 1 500kWh, 180€ par an et 15€ par mois.
