Comme prévu depuis la parution de la Loi Elan, le DPE (Diagnostic de Performance Énergétique) deviendra opposable en 2021. Parmi les dernières étapes de sa finalisation, figurent les nouvelles modalités de son calcul et l’approbation des décrets d’application de cette nouvelle mouture. Les modalités de calcul du nouveau DPE 2021 ne sont pas encore finalisées et risquent de tarder notamment en raison des conflits liés à la baisse arbitraire des coefficients énergie et carbone de l’électricité. Mais les décrets d’application sont d’ores et déjà mis en consultation publique. Il faut se hâter pour pouvoir participer à cette consultation ouverte depuis le 16 juin qui sera close le 10 juillet. Parmi les acteurs attendus dans cette consultation, les diagnostiqueurs immobiliers, bien sûr mais aussi les professionnels du secteur immobilier et même le grand public puisque ce nouveau DPE va modifier pas mal de paramètres dans l’immobilier aussi bien résidentiel que tertiaire. Rendu opposable, le nouveau DPE sera t’il plus précis, plus complet ou tout aussi utile que l’ancien ? Pas sûr…..
Pour la précision du diagnostic, il faudra repasser
C’est d’entrée un très mauvais signal que risque de véhiculer le bilan du nouveau DPE (Diagnostic de Performance Énergétique) puisqu’il est question de ne pas y mesurer la quantité d’énergie verte produite par une construction.
Déjà, que la future RE2020 (Réglementation Environnementale succédant en 2020/2021 à la Réglementation Thermique RT 2012) a abandonné l’impératif de construction neuve BePos (Bâtiment à énergie positive) ; voilà maintenant que le DPE en ne mesurant pas l’énergie produite s’ éloigne encore de cet objectif.
A savoir : Pour mémoire, c’est la RT 2012 qui a rendu obligatoire que toute construction neuve atteigne à minima le niveau de performance énergétique BBC (Bâtiment Basse Consommation) [soit en classe A du DPE]. Il était alors inscrit dans le prolongement de la RT 2012 que la future Réglementation Thermique RT2020 imposerait le label BePos (Bâtiment à Énergie Positive qui produit davantage d’énergie qu’il n’en consomme) pour les futures constructions. Mais depuis, la Réglementation Thermique (RT) prévue de longue date a été remplacée par une Réglementation Environnementale (RE) qui s’est affranchie de cet objectif.
Ainsi dans le DPE 2021, il ne sera nécessaire uniquement que d’indiquer si le bâtiment est équipé ou non d’un dispositif utilisant les énergies renouvelables. Une simple case à cocher mais aucune mesure de puissance, ni d’efficacité et encore moins de production.
Au résultat, la maison équipée d’un simple et peu coûteux ballon solaire (quelle que soit sa dimension) sera placée au même rang sur le DPE qu’une même maison disposant d’un ballon solaire bien dimensionné, d’un chauffe-eau thermodynamique, d’une pompe à chaleur géothermique ou de panneaux photovoltaïques (voire de tout cela simultanément). Cela devrait franchement déplaire aussi bien aux vendeurs qui ne peuvent plus faire apparaître l’intérêt de ces équipements dans les annonces de vente, qu’aux acheteurs qui ne peuvent plus comparer les biens en fonction des investissements en équipements ENR (Énergie Renouvelable) qui y ont été réalisés.
A ce stade le nouveau DPE risque fort de décourager les investissements en énergie renouvelable des actuels propriétaires d’un bien immobilier qu’ils envisagent de vendre puisque les maisons seront toutes à égalité dès lors qu’il y existe au moins un équipement de ce type. Ce n’est pas ainsi que l’on peut promouvoir le recours aux énergies vertes dans l’immobilier et atteindre nos objectifs environnementaux…
Un DPE ‘par défaut’ ?
On pourrait se réjouir qu’une disposition dans les projets de décrets envisage (enfin) la «Suppression de la disposition permettant à un DPE collectif de valoir DPE individuel pour chacun des lots ». Jusqu’à ce jour en effet, dans un même immeuble collectif d’habitation, des logements distincts pouvaient recevoir une classe de DPE identique à celle de l’immeuble même si certains avaient bénéficié (ou pas) de travaux d’amélioration de la performance énergétique.
A savoir : Bien que le DPE soit obligatoire pour vendre ou louer un logement, les propriétaires pouvaient y substituer le DPE collectif de l’immeuble. Ainsi, un propriétaire n’ayant réalisé aucune opération d’amélioration de la performance énergétique de son logement pouvait produire (sans frais) le DPE collectif de l’immeuble ; alors que celui ayant réalisé des travaux devait payer pour fournir un DPE exact de son logement sous peine de voir celui-ci déprécié dans sa classe énergie réelle.
Mais, un peu plus loin dans le texte on découvre la «Création de la possibilité de générer des DPE individuels ‘par défaut’ à partir d’un DPE collectif» et qu’il est prévu «que le DPE collectif puisse générer, dans certaines conditions, un DPE individuel ‘par défaut’ dont les résultats seront cohérents avec un DPE réalisé uniquement à l’échelle du lot ou partie de bâtiment».
Voilà donc la création d’un ‘DPE par défaut’ dont le contenu n’est pas précisé si ce n’est qu’il devra être ‘cohérent’ avec celui de l’immeuble.
D’où des questions légitimes :
- Le ‘DPE par défaut’ sera t’il lui-aussi opposable ?
- La mention de ‘réalisation d’un DPE par défaut’ devra t’elle apparaître sur le bilan du DPE ?
- Dans les annonces immobilières ?
Mystère (s)!
Montant des dépenses, confort d’été et caducité
Parmi les nouveautés déjà attendues figure l’obligation de mentionner dans les annonces immobilières l’indication du montant des dépenses théoriques d’énergies (de l’ensemble des usages énumérés dans le diagnostic de performance énergétique soit : chauffage, rafraîchissement, ECS, éclairage, ventilation). Donc, toute annonce immobilière (agence, presse, numérique) de vente ou de location devra mentionner l’estimation du montant des factures en énergie en mentionnant l’année de référence utilisée pour réaliser cette estimation. Mais il n’est précisé nulle part quelle ‘année de référence’ devra être utilisée pour chiffrer ces coûts. Entre l’année de réalisation d’un ancien DPE valide (10 ans) et la date de mise en vente ou en location d’un logement, le prix des énergies risque de fluctuer et donc d’induire en erreur les candidats à l’achat et à la location.
Pour le confort d’été, aucune quantification précise ne sera effectuée; il devrait juste s’agir d’un simple indicateur de classe d’étanchéité thermique de la construction en cas de canicule. Il faudra pour en savoir plus attendre que soient arrêtées les modalités de mesure et de calcul du DPE et de cet indicateur.
Au niveau de la caducité des DPE anciens, il est prévu que les anciens DPE (non opposables) réalisés jusqu’en 2017 ne restent valides que jusqu’au 1er janvier 2023 et que ceux réalisés en 2018 seraient à leur tour caducs à la fin 2024. A terme donc, tous les DPE anciens devraient être refaits en 2025 au plus tard pour devenir opposables. Mais la durée de validité des ‘nouveaux DPE’ resterait inchangée soit 10 ans.
Les textes en consultation publique sont à télécharger :
- dpe decret ce(format pdf – 336.6 ko – 16/06/2020)
- dpe decret simple(format pdf – 208.4 ko – 16/06/2020)
- dpe note de presentation(format pdf – 715.7 ko – 16/06/2020)
- dpe tableau avant apres niveau decret (format pdf – 534.7 ko – 16/06/2020)
Source : consultations-publiques.developpement-durable.gouv.fr
