Depuis qu’il est devenu obligatoire en 2006 avant la vente d’un logement, le DPE (Diagnostic de Performance Énergétique) a vu son impact croître dans la transaction immobilière. La quasi-totalité des candidats à l’achat d’un logement signale accorder une grande importance à la classe énergétique du logement qu’ils souhaitent acheter et même louer. C’est ainsi que le prix des logements mal classés en DPE (classes D et en-dessous) s’effondre sur le marché alors que les prix des logement mieux classés (classe C et au-dessus) grimpent et que peu de négociations sont demandées par les acheteurs. Si dans les années à venir il risque d’être très difficile de vendre une passoire énergétique (classes E,F et G du DPE), il est d’ores et déjà compliqué de vendre un tel logement en raison de éco-conditionnalité des prêts immobiliers.
Qu’est-ce que l’éco-conditionnalité d’un prêt ?
L’éco-conditionnalité se résume en quelques mots : certains prêts ne seront consentis à des acquéreurs qu’en fonction de la classe DPE du logement pour lequel ils souhaitent emprunter.
Jusqu’à maintenant cette éco-conditionnalité ne s’appliquait qu’à certains prêts aidés (prêt action logement, prêt action sociale, PTZ…) pour lesquels un examen du DPE était nécessaire avant le déblocage des fonds. En cas de mauvais DPE ou sans la garantie d’un montant de travaux de rénovation énergétique entrepris, ce type de prêt peut ne pas être consenti.
Mais depuis juillet 2021, en plus des classes énergie et climat, doit également figurer dans le DPE le montant estimé des factures en énergie à assumer pour occuper le logement. Or, ces montants viennent dorénavant se cumuler à ceux déjà étudiés par les organismes prêteurs (taxe foncière, imposition) pour calculer la capacité réelle de l’emprunteur à remplir ses obligations.
Des capacités de remboursement qui se réduisent
Alors que la taxe foncière est en hausse significative un peu partout en France et le sera encore davantage dans les années à venir, alors que les prix des énergies ne cessent de grimper, les candidats à l’achat immobilier voient se réduire drastiquement leurs capacités à rembourser un emprunt.
A savoir : Un article du magazine Capital entrevoit la hausse inéluctable du coût et de l’imposition croissante de l’immobilier et résume « La fiscalité immobilière pourrait bien être la variable d’ajustement des lois de finances à venir, quel que soit le prochain locataire du Palais de l’Élysée. Une véritable bombe à retardement ».
Même consenti à faible taux, ce qui est le cas en ce moment, un emprunt immobilier se doit d’être accompagné d’une assurance emprunteur. Or, le prix de ces assurances emprunteur s’envole d’autant plus que la crise économique que nous traversons fait planer sur beaucoup d’emprunteurs le spectre de la perte d’emploi. Donc le montant des primes d’assurance du prêt croît en conséquence de l’élévation du niveau du risque.
Il en est de même pour les assurances habitation qui sont elles-aussi obligatoires pour garantir un bien immobilier acheté grâce à un prêt. Les remboursement par les assureurs des dégâts causés à l’immobilier par des catastrophes naturelles (inondations, crues, incendies de forêt…) ont atteint cette année un record. Pour pouvoir faire face à ces remboursements et prévoir ceux à venir alors que ces catastrophes se multiplient avec le réchauffement climatique, les assureurs se doivent d’augmenter considérablement le montant des primes. Dans certains secteurs (zones inondables notamment) il va devenir quasiment impossible ou ruineux d’assurer un bien immobilier dont l’état des risques (ERRIAL) notifie la situation à risque.
Et dorénavant, cette dépense toujours croissante en factures énergétiques d’un logement mal classé au DPE vient se greffer au visuel des dépenses incompressibles pour l’acquéreur que tout organisme de prêt se doit d’étudier.
Nota : Et encore le pire à venir serait que le banquier ou l’organisme de prêt ait accès au dossier de diagnostics immobiliers du logement dont on lui demande de financer l’achat. Quelle serait sa réponse en cas de diagnostic termites positif ? De risques avérés dans l’ERRIAL ? Et serait-elle favorable en cas de présence d’amiante et d’obligation (prévisible) de désamiantage ?
Plus qu’hier et moins que demain
D’ores et déjà s’appliquent des restrictions à la location des logements classés comme passoires énergétiques d’après leur DPE, mais demain cela s’étendra aux logements mis en vente. Donc la vente aujourd’hui d’un logement au mauvais DPE est déjà plus difficile qu’avant mais le deviendra davantage encore demain.
En 2022, lors de la mise en vente ou en location d’une passoire thermique, les DPE devront être complétés d’un audit énergétique de l’immeuble. Puis en 2023, les logements les plus énergivores (classes G, F et assurément E du DPE) pourront, sur demande du locataire, faire l’objet d’une obligation de travaux par le bailleur par injonction judiciaire pour indécence.
En 2028 les travaux d’amélioration de la performance énergétique des passoires thermiques deviendront obligatoires.
A noter que dès l’an prochain, soit en 2022, la mention d’obligation de travaux d’amélioration d’une passoire énergétique en 2028 devra obligatoirement figurer dans les annonces immobilières des logements concernés.
Voilà qui devrait encore refroidir bon nombre de candidats à l’achat immobilier (ainsi que les organismes prêteurs) qui seront informés d’avoir à dépenser des milliers d’euros quelques années seulement après avoir commencé à rembourser leur prêt…
