Instauré au 1er janvier 2019, le dispositif Denormandie permet de défiscaliser une partie de l’achat d’un logement ancien et du montant des travaux indispensables pour le mettre en location. Alors que les dispositifs de défiscalisation précédents (Scellier, Pinel…) ne s’adressaient qu’à l’immobilier neuf, le Denormandie pour sa part porte sur l’immobilier ancien à réhabiliter. Mais tous les logements et tous les travaux ne bénéficient pas toujours de la défiscalisation puisque le Denormandie vise surtout à l’amélioration de la performance énergétique du parc immobilier ancien afin que celui-ci atteigne les engagements pris en termes de rénovation énergétique. Comment profiter du Denormandie ? Quels logements sont-ils concernés ? Quels travaux sont concernés ?
La douloureuse fin des niches fiscales en immobilier
Alors que le gouvernement semble vouloir donner un sérieux coup de frein aux niches fiscales et notamment par l’abaissement du plafond de défiscalisation à 10 000€, il a par contre mis en place un nouveau dispositif de défiscalisation : le Denormandie.
Pourquoi ce nouveau dispositif de défiscalisation immobilière alors que les précédents et actuels devraient être rabotés ? Parce que le paysage immobilier a évolué. Il n’est plus ici question de doper la construction de logements neufs (ce que faisaient le Scellier et le Pinel notamment) mais de favoriser la rénovation de l’immobilier ancien. Ce dispositif mis en œuvre en début d’année 2019 semble avoir fort bien été étudié puisqu’il a anticipé la tendance actuelle des acquéreurs a privilégier l’achat d’immobilier ancien au détriment de la construction neuve dont le marché semble en panne.
Une défiscalisation vertueuse à plus d’un titre
Déjà, le dispositif Denormandie favorise la transaction immobilière dans l’ancien, sa rénovation et sa mise en location. Cela devrait permettre de ramener de nouveaux habitants (locataires donc jeunes) en centre ville et non de disperser des propriétaires (donc plus âgés) dans des zones pavillonnaires en périphérie. En outre, cet accroissement de population en centre ville étant celle qui maintient le commerce et l’animation ; nos villes et villages devraient s’en trouver dynamisés et non plus désertés.
De plus, le dispositif Denormandie s’est attaché à s’insérer dans le cadre de l’ambitieux programme de rénovation énergétique du parc immobilier français. Ainsi, s’il permet de défiscaliser une partie du prix d’achat et du coût des travaux de rénovation, pour en bénéficier, il faudra que la rénovation inclue une amélioration de la performance énergétique du logement.
Le gain énergétique contrôlé pour le Denormandie
C’est avec ce dispositif qu’apparaît un ‘contrat d’amélioration de la performance énergétique’. C’est à dire que pour bénéficier de la défiscalisation Denormandie, le gain en performance énergétique du logement sera contrôlé à la fin des travaux de rénovation.
En pratique, comme le DPE (Diagnostic de Performance Énergétique) du logement est obligatoire avant de le mette en vente, celui-ci servira de base de calcul. Lors de l’élaboration du programme de travaux, le propriétaire devra s’engager sur un gain économie d’énergie qui sera validé à l’issue des travaux par un nouveau diagnostic de performance énergétique (DPE).
A savoir : Le gain en performance énergétique contractuel est de 30 % de la consommation initiale du logement telle que calculée par le diagnostiqueur immobilier avant la vente. Ce gain de 30 % représente pour certains logements une amélioration d’une voire de deux classes énergie.
L’interdiction de location des passoires thermiques stimule le dispositif
Ce dont vont profiter les investisseurs en Denormandie c’est cette annonce de (très) prochaine interdiction de location des logements les plus énergivores (classes F et G du DPE).
Puisque les bailleurs privés ne peuvent profiter du CITE (Crédit d’Impôt en faveur de la Transition Énergétique) pour améliorer la performance énergétique d’un logement loué, ils seront tentés de vendre ce logement ancien à un investisseur qui profitera du dispositif Denormandie. Quitte pour le vendeur à acquérir un autre logement ancien du même type dont il défiscalisera une partie de l’achat et des travaux grâce au même dispositif. Par à ce ‘turn-over’ probable, le marché de l’immobilier ancien semble ainsi profiter d’un excellent climat.
