Diagnostic Assainissement

L’assainissement des eaux usées est une procédure qui permet de collecter et de regrouper les eaux usées, les traiter et les épurer, avant de les rejeter en milieu naturel. Le but du diagnostic est de vérifier que les raccordements aux différents réseaux d’eaux usées sont bien conformes aux règlementations en vigueur.

Ces raccordements doivent garantir la bonne évacuation des eaux uséesdans les milieux naturels, protégeant ainsi les propriétaires contre les risques sanitaires. Ce diagnostic a été mis en place par une directive-cadre de l’Union Européenne 2000-60 du 23 octobre 2000 dont l’objectif est l’amélioration de la qualité des eaux à l’horizon 2015.

Le compte-rendu du diagnostic assainissement doit être annexé aux documents de vente avant leur signature par le nouvel acquéreur. Selon que le bien est raccordé ou non à l’égout collectif, le diagnostic sera ‘diagnostic d’assainissement collectif’ pour un bien raccordé au tout-à-l’égout ou ‘diagnostic assainissement non collectif’ pour une bien disposant de sa propre installation de recueil et de traitement des eaux usées. Le défaut de diagnostic assainissement déchoit le vendeur de sa garantie de vice caché de la construction et engage sa responsabilité civile voire pénale en cas de manquement à ses obligations.

L’obligation de diagnostic assainissement fait suite à la promulgation de la Loi sur l’Eau et la préservation des milieux aquatiques qui ordonne de s’assurer que les effluents de l’immobilier ne contaminent ni la ressource en eau, ni l’environnement notamment en zones humides naturelles.

A ce titre, le diagnostic assainissement est un contrôle de la solution de chaque bien immobilier quant au recueil et au traitement de ses eaux usées. De plus, le diagnostic assainissement vise également à protéger les intérêts économiques des acquéreurs d’un bien immobilier en portant à leur connaissance l’état de conservation et de fonctionnement du dispositif d’assainissement ainsi que des éventuels travaux obligatoires à réaliser dans l’année qui suit son achat.

Contrairement aux autres diagnostics immobiliers qui n’obligent pas à la réalisation de travaux, le diagnostic assainissement oblige à la mise en conformité d’une installation ne répondant aux exigences réglementaires et légales.

Les obligations de diagnostics assainissement

L’obligation de présenter à l’acheteur le diagnostic assainissement s’applique lors de la vente de tout bien immobilier avec deux distinctions :

• Si le bien est raccordé au tout-à-l’égout, il s’agit du diagnostic assainissement collectif visant à s’assurer de la conformité du raccordement au réseau public ;
• Si le bien n’est pas raccordé, il dispose alors d’une station individuelle qui fait l’objet du diagnostic assainissement non collectif contrôlant son bon fonctionnement et l’absence de nocivité pour l’environnement de ses rejets.

C’est le vendeur ou le mandataire chargé de la vente (agence immobilière, notaire…) qui est le responsable de l’exécution du diagnostic assainissement et de sa remise aux acquéreurs avant la conclusion de la vente.

Le déroulement du diagnostic assainissement

Pour le diagnostic assainissement collectif, un diagnostiqueur immobilier disposant de la certification est habilité à le faire, par conte, le diagnostic assainissement non collectif est du ressort du SPANC (Service Public d’Assainissement Non Collectif) voire de la commune si celle-ci n’appartient pas à un SPANC.

Nota : Un vide juridique ennuyeux existe parfois quand certains diagnostiqueurs immobiliers acceptent de faire un diagnostic assainissement non collectif alors que seul le SPANC a cette compétence. En cas de litige, il se peut que l’assurance professionnelle du diagnostiqueur ne puisse jouer à moins que ce diagnostiqueur immobilier ait bien été missionné par le SPANC.

SPANC : Service Public d’Assainissement Non Collectif

Le défaut de réalisation du diagnostic assainissement obligatoire avant la vente engage la responsabilité civile (travaux) et pénale (amende) du responsable de son exécution (vendeur ou mandataire de vente).

L’absence de fourniture du compte-rendu du diagnostic assainissement (collectif ou non collectif) lors de la signature de la vente déchoit le vendeur de la garantie de vice caché de la construction.

En conséquence l’acheteur est dans la possibilité de:

• Faire annuler la vente sans pénalité,
• Exiger diminution du prix payé pour la vente même après sa conclusion,
• Obliger le vendeur à faire réaliser à ses frais soit :

◦    le raccordement à l’égout lorsque ce raccordement était une obligation antérieure à la vente (cas fréquent),

◦    la mise aux dernières normes en vigueur de la totalité du raccordement ou du dispositif de traitement des eaux usées.

Pour être valide, le diagnostic assainissement doit dater de moins de trois ans, au moment de la signature de l’acte de vente ou de location. Il dépend néanmoins du type de raccordement : collectif ou individuel. En général, la durée de validité est comprise entre 3 et 8 ans.

Le prix d’un diagnostic assainissement varie selon le type de réalisation. Pour un diagnostiqueur immobilier, le tarif varie aux alentours de 80 e à 120 € selon la complexité de l’installation.

Lorsque le diagnostic est assuré par un SPANC, de fortes disparités existent par commune allant de la gratuité (pour un premier diagnostic) jusqu’à plus de 180 €…

Pour mieux comprendre les tenants et les aboutissants du diagnostic eaux usées, vous pouvez consulter les textes de loi suivants :

• Directive cadre européenne sur l’eau n.2000-60 du 23 octobre 2000
• Loi nº 2001-398 du 9 mai 2001)
• Ordonnance du 8 juin 2005
• Loi 2006-1772 du 30 décembre 2006 relative à l’eau et aux milieux aquatiquesaquatiques