Que l’on souhaite acheter ou louer un logement, que celui-ci soit un appartement ou une maison, au budget initial il faudra ajouter des dépenses obligatoires pour l’occuper. Bien sûr, prudemment tout acquéreur ou locataire s’est enquis des charges et taxes, mais il reste d’autres factures qu’il faudra régler pour habiter confortablement et sainement le logement choisi. Le chauffage et la ventilation sont des points clés du choix d’un habitat tout autant que la localisation, le nombre de pièces et la surface habitable. Un rappel judicieux des éléments à prendre en compte pour être certain de pouvoir habiter confortablement ce logement qui séduit tant.
Des diagnostics immobiliers à éplucher
La classe énergie dans laquelle est classé le logement est assurément un principal critère d’élection juste après sa description (localisation, nombre de pièces, surface habitable…). C’est pour cette raison que la législation oblige à afficher cette classe énergie du DPE (Diagnostic de Performance Énergétique) dans le texte des affiches et annonces pour tout bien immobilier à vendre ou à louer. Les particuliers vendeurs et bailleurs comme tous les professionnels de la transaction immobilière sont tenus de faire figurer la mention de la classe énergie du bien dans le libellé des offres de vente ou de location. Au pire, si cette mention venait à manquer, le candidat acquéreur ou locataire devra en avoir reçu connaissance (sous peine d’amende) avant de visiter pour la première fois le bien immobilier.
Pourquoi tant d’importance à la notification obligatoire du DPE ? Parce que, outre l’impact environnemental des rejets de gaz à effet de serre (GES) de l’habitat, les factures d’énergie d’un bien énergivore peuvent augmenter considérablement le montant des dépenses servant à financer son occupation. C’est afin de lutter contre les risques de précarité énergétique (impossibilité ou difficultés à régler les dépenses d’énergie) que tout candidat à l’achat et à la location doit pouvoir estimer le montant des dépenses en chauffage, ECS (Eau Chaude Sanitaire), rafraîchissement, ventilation…. afin de pouvoir les incorporer sans surprise dans son budget logement.
A savoir : Si la classe énergie moyenne des logements proposés à la vente et à la location est la classe D (de 151 à 230 kWh-ep/m²/an), il faut savoir qu’entre les deux classes qui l’entourent, la consommation d’énergie varie du simple au double. Un logement en classe énergie C ne consomme qu’au maximum 150 kWh-ep/m²/an alors qu’en classe E ce sera de 231 à 330. ( kWh-ep/m²/an = kilowattheure d’équivalent pétrole par mètre-carré habitable et par an). Or le prix d’un kWh d’énergie varie (hors abonnement) d’environ 2,7 cts à plus de 15 cts selon l’énergie choisie. Source PicBleu.
Ce n’est qu’une fois le budget énergie envisagé dans le coût de l’achat ou du loyer (en plus des charges et taxes) qu’il faut se pencher sur les bilans des autres diagnostics immobiliers obligatoires à la vente ou obligatoires avant location.
Ce que ne disent pas les diagnostics obligatoires
Même si le panel des diagnostics obligatoires est étoffé afin de protéger la santé et les intérêts des acquéreurs et locataires, il existe d’autres diagnostics ainsi que d’autres aspects non diagnostiqués qu’il faut savoir demander au vendeur ou au bailleur.
La ventilation n’est pas totalement incluse dans un diagnostic immobilier. Et pourtant c’est un important élément de confort et de salubrité qui préserve la QAI (Qualité de l’Air Intérieur) en extrayant l’humidité, le pollen, les moisissures et polluants (COV, benzène, formaldéhyde…). Si le DPE prend en compte la consommation en énergie de la ventilation, si le diagnostic QAI mesure son efficacité, il peut apparaître compliqué de privilégier un logement par rapport à un autre selon son type de ventilation. Il faut savoir que la ventilation naturelle (ces simples petites grilles dans le haut des fenêtres) ne consomme aucune énergie mais qu’elle est peu efficace et fait perdre beaucoup des calories intérieures, que la ventilation mécanique simple flux est assez efficace mais consomme de l’énergie et des calories et que la plus aboutie est la VMC (Ventilation Mécanique Contrôlée) double flux qui est efficace, consomme de l’énergie mais récupère les calories du chauffage pour les réinjecter dans l’air intérieur.
A savoir : La ventilation (au moins naturelle) est obligatoire dans les logements construits à partir de 1969. Si la VMC double flux est la plus onéreuse à la pose, c’est aussi la plus aboutie en termes de confort, de santé et d’économies d’énergie. Elle sera rendue obligatoire pour toute construction neuve Bepos (Bâtiment à énergie positive) par la RT2020 (prochaine Réglementation Thermique).
Des diagnostics précieux mais non encore obligatoires
Le cas du DTG (Diagnostic Technique Global) est spécial puisque si un DTG a été dressé dans une copropriété, le vendeur est tenu de le remettre dans le DDT (Dossier de Diagnostics Techniques) avant-vente ; mais l’exécution du DTG n’est pas encore totalement obligatoire pour toutes les copropriétés.
Le diagnostic bruit (mesure et enregistrement du niveau des bruits perçus dans un logement) est conseillé pour qui veut pouvoir se loger et dormir confortablement. S’il est toujours possible d’estimer le bruit dans un logement que l’on visite, il faut savoir multiplier les visites à des heures différentes en fonction du niveau d’activité des différents émetteurs (circulation, entreprises voisines, voisinage…).
Le diagnostic QAI (qui ne se substitue pas aux diagnostics amiante ou plomb) va permettre d’analyser l’air intérieur afin de déterminer sa concentration en polluants et CO2. Même si une bonne aération ou ventilation peut les éliminer, il vaut mieux privilégier les logements peu émetteurs de polluants que ceux qui en sont chargés. Si l’information sur le risque radon est incluse dans l’ERP (État des Risques et Pollutions), celui-ci n’indique que le taux d’émissivité du sol mais ne mesure pas la concentration de radon dans un bâti.
Le diagnostic numérique est aussi un levier de prise de décision pour acheter ou louer un logement. Selon sa situation géographique il peut être possible d’y avoir une excellente connexion à l’internet (fibre optique, ADSL, 4 ou 5G…), ou une connexion à moyen voire bas débit susceptible d’interdire certaines activités professionnelles ou de loisirs.
Si le chauffage et la ventilation sont des points importants à consulter dans et hors les bilans des différents diagnostics immobiliers obligatoires, il n’en reste pas moins important de savoir mener d’autres enquêtes et savoir demander (notamment à un vendeur) d’effectuer d’autres diagnostics complémentaires quitte à les financer en partie. Ces diagnostics complémentaires deviennent de plus en plus un levier pour la vente d’immobilier ancien avec comme preuve qu’ils sont de plus en plus présentés dans la vente d’immobilier neuf.
