La notion de vices cachés de la construction est un épouvantail aussi bien pour les acquéreurs que pour les vendeurs d’un bien immobilier construit. Pour les vendeurs, il suffit qu’ils aient masqué des défauts de la maison ou qu’ils n’aient pas réalisé les diagnostics immobiliers obligatoires pour se voir déchus de cette couverture ; pour les acquéreurs un défaut d’observation de la construction lors des visites peut avoir de lourdes conséquences. Alors que vient d’être lancée une première assurance contre les vices cachés de la construction, pendant que des prestataires de services proposent des expertises avant l’achat, il est nécessaire de faire un point sur ce que recouvre la notion de vices cachés. Que sont les vices cachés de la construction ? Quelle assurance et quelle couverture contre quels vices cachés de la construction que l’on achète ?
Que sont les vices cachés de la construction ?
C’est l’article 1641 du code civil qui définit au mieux la notion de vices cachés de la construction. Il s’agit des « défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus ». Le qualificatif de ‘caché’ s’applique aussi bien lorsque le vendeur n’a pas connaissance de ces défauts lors de la vente ou lorsqu’il a dissimulé ces défauts afin de vendre à meilleur prix.
Dans le premier cas, lorsque le vendeur, de bonne foi, n’avait pas connaissance de défauts importants du bien qu’il a mis en vente, sa responsabilité est couverte par la garantie légale des vices cachés de la construction. Au cas où l’acheteur voudrait faire annuler la vente ou en faire diminuer par un recours, le vendeur en est protégé et sa responsabilité ne sera pas engagée. Pour cela, bien sûr le préalable est de faire effectuer l’intégralité des diagnostics immobiliers obligatoires avant-vente selon la localisation de la construction (termites, mérule), en fonction de son ancienneté (plomb, amiante) et de ses installations (gaz, électricité, assainissement…).
Dans le second cas, si le vendeur a sciemment ou par négligence omis d’informer l’acquéreur de défauts de la construction dont il avait connaissance, ainsi qu’au cas où il n’aurait pas fourni tous les diagnostics immobiliers obligatoires requis, sa protection de garantie de vices cachés devient caduque et il devra en supporter les conséquences. En ce cas, le vendeur pourra être obligé par voie de justice à rembourser à l’acquéreur une partie des frais de remise en état du bien et l’indemniser ou voir tout simplement la vente être annulée. L’acquéreur ayant deux années après la conclusion de la vente pour porter recours, les conséquences d’une annulation ou d’un remboursement partiel peuvent être très préjudiciables…
L’assurance contre les vices cachés de la construction
Pour le vendeur, la garantie le couvrant d’un éventuel recours de l’acheteur conte les vices cachés consiste à remplir l’intégralité de ses obligations légales. Tout d’abord, fournir à l’acquéreur l’intégralité des diagnostics immobiliers obligatoires et à jour de leur durée de validité, lui transmettre les factures des travaux effectués durant les dix ans précédent la vente ainsi que tous les documents afférant à la construction (litiges en cours, carnet d’entretien de la copropriété, carnet numérique d’entretien et de suivi du logement, règlement de copropriété et compte-rendus des assemblées générales de la copropriété sur 3 ans). Si le vendeur est de bonne foi en n’ayant pas dissimulé ou omis de fournir l’intégralité des informations dont il avait connaissance, il bénéficie alors de sa garantie de vices cachés l’exonérant de responsabilité en cas de litige après-vente.
Pour l’acquéreur, jusqu’alors il n’existait qu’une seule manière de tenter de se préserver d’éventuels vices cachés, c’était de faire expertiser le bien par un ou des professionnels de la construction. Outre les architectes, certains prestataires de services proposent ce type d’expertise. Surfant sur le marché immobilier porteur, des enseignes de ce type voient le jour, mais souvent sans assurance contre un réel recours en cas de bévue ou de manquement de leur part.
Tout récemment, une assurance contre les vices cachés de la construction s’est créée. C’est la première de ce type qui permet à tout acquéreur d’obtenir une prise en charge d’éventuels travaux consécutifs à des vices cachés sur le bien immobilier qu’il vient d’acquérir. Baptisée Horizon#1641, cette assurance doit être souscrite dans un délai de 5 jours suivant la signature de la vente. La prime est calculée au prorata de la valeur vénale du bien (de 1,3 % à 1,65%) et court pendant deux ans. En cas de vices cachés rendant le bien impropre à l’usage (logement devenu inhabitable), l’assurance indemnisera son client selon le plafond qu’il aura choisi de souscrire (de 30 000€ à 100 000€) à charge pour elle alors si le cas se présente de se retourner contre le vendeur.
L’avantage principal de ce type d’assurance est qu’en cas de vices cachés rendant le bien impropre à l’usage, l’assurance dédommagera son client dans un délai assez court (90 jours) alors qu’un recours en justice dure souvent de nombreux mois pendant lesquels l’acquéreur paye le crédit de son achat tout en ayant à se loger ailleurs. Par contre, l’assurance n’entrera en action que lorsque le bien acquis est devenu impropre à l’usage c’est à dire lorsque le logement sera constaté comme ‘inhabitable’ selon un huissier.
