Crise sanitaire, crise économique et crise du logement en se cumulant peuvent semer l’inquiétude des propriétaires souhaitant louer ou vendre au plus vite un logement. Si le marché de la transaction immobilière semble avoir assez bien résisté aux confinements, il n’en est pas de même du pouvoir d’achat de nombreux foyers. En ces temps difficiles on peut craindre un délai trop long pour vendre un bien immobilier ou pour retrouver un locataire de son logement vacant. Parmi les solutions qui se mettent en place, on peut choisir de vendre vite à un prestataire ou de louer solidaire à une association. Une vente rapide ou une location immédiate avec garantie, il ne reste qu’à choisir selon sa position de vendeur ou de bailleur privé.
Vendre vite son logement à un prestataire
Ainsi que cela se faisait couramment pour les véhicules, arrivent sur le marché des entreprises qui proposent d’acheter quasi-immédiatement un logement.
C’est le cas de Homeloop, mais parions qu’elle n’est pas la seule ou qu’elle ne sera plus isolée bien longtemps. Cette entreprise (ou celles qui pratiquent la même méthode) propose tout d’abord une estimation en ligne d’un logement à vendre. Si l’estimation convient au vendeur, celui-ci organisera très rapidement une visite au profit de l’entreprise qui affinera alors l’estimation initiale et donnera alors son accord pour acquérir le bien.
Si les deux parties conviennent alors d’un prix, l’entreprise se porte immédiatement acquéreur ce qui permet de vendre très rapidement et avec certaines garanties.
Non seulement le bien est vendu très vite, et non 2 à 3 mois en moyenne pour trouver un acquéreur après la mise en vente ; mais de plus, le vendeur évite les aléas des conditions suspensives qui font capoter de nombreuses transactions (délai de rétractation, refus de financement bancaire,etc.).
On peut imaginer que ce type d’enseigne n’ayant pas à la base un but philanthropique, l’estimation à laquelle on doit s’attendre est minorée du montant d’une commission. Mais si le prix annoncé est ressenti comme un peu bas, il faudra mettre en rapport les économies d’argent (charges, assurances, taxes, abonnements, frais d’agence…) que le gain de temps permettra de réaliser par rapport au délai parfois long d’une vente classique (publication d’annonces, visites multiples,etc.) ; sans oublier qu’un bien immobilier vacant risque parfois d’être occupé illégalement…
A savoir : Un prix d’achat estimé un peu trop bas n’est pas forcément une mauvaise affaire. Le prix auquel on souhaite vendre un bien immobilier sera peut-être un motif de taxation d’une plus-value immobilière qu’il ne faut pas négliger dans une analyse comparative.
Bien évidemment le fait de vendre à une telle société plutôt qu’à un particulier ne dispense pas le vendeur de faire exécuter les diagnostics immobiliers obligatoires avant-vente. Il semble même recommandé de faire exécuter ces diagnostics avant de solliciter une estimation car de leur bilan dépendra également le montant de l’estimation. Ce sera notamment le cas du diagnostic termites, du diagnostic amiante, du CREP (Constat de Risque d’Exposition au Plomb) et de l’éventuel diagnostic assainissement non collectif (fosse septique) dont les résultats peuvent occasionner des travaux onéreux ; mais aussi des diagnostics gaz et électricité qui assureront de l’état des installations intérieures. Quant à la classe énergie du DPE (Diagnostic de Performance Énergétique) nul doute que ce critère lorsqu’il est bon sera un levier pour obtenir un prix de vente plus élevé que celui d’une passoire énergétique.
Une fois le logement acheté très vite par la société il lui appartiendra de le vendre à son tour en supportant les délais et les frais qu’elle aura épargné au vendeur qui se sera dégagé alors de tout souci financier.
La location garantie et solidaire
Un logement inhabité même s’il n’est pas soumis à la taxe sur les logements vacants est un poids moral et financier qu’on ne souhaite pas supporter longtemps.
Charges de copropriété, abonnements divers, éventuels prêts à rembourser sont autant de dépenses qui disparaissent ou s’effacent en présence d’un locataire. Et puis, laisser un logement vacant un certain temps, c’est la crainte de voir celui-ci squatté sans possibilité de le récupérer rapidement et de le retrouver ensuite dans un état déplorable. De là, une crainte qui vient s’ajouter au déficit budgétaire du défaut de perception de loyers.
Pour louer rapidement et en toute confiance, il existe désormais le dispositif Solibail qui permet de louer un logement à une association agréée. Cette association devient alors le locataire par l’intermédiaire d’un contrat de location sécurisé par l’État avant de sous-louer le logement à un foyer modeste.
Non seulement l’association agréée Solibail, s’engage à verser tous les loyers et charges, sans risque d’impayés, sans vacance, ni souci de gestion au quotidien, mais elle assure en outre la remise en état gratuite de l’appartement avant restitution et effectue l’ensemble des travaux d’entretien incombant aux locataires pendant la durée du bail.
A savoir : Pas question pour d’éventuels bailleurs indélicats de louer via une telle association un logement indécent ou insalubre. Les diagnostics immobiliers obligatoires avant location auront du être effectués avant la signature d’un bail avec une association.
Le bail conclu avec l’association caritative est un bail d’habitation classique qui permet à l’issue de récupérer le logement sans crainte puisque si l’occupant refuse de libérer le logement à la restitution, c’est l’association gestionnaire qui engage les procédures et les frais tout en versant au propriétaire des indemnités journalières d’occupation à l’issue du préavis.
En plus de pouvoir louer rapidement son logement, le bailleur s’exonère d’éventuelles vacances d’occupant puisque même en cas d’inoccupation, c’est l’association qui en temps que locataire verse l’intégralité des loyers pendant toute la durée du bail.
Et puis, outre la sécurisation d’un logement vacant, le bailleur fait un geste social qui sera récompensé par une déduction fiscale de ses revenus locatifs (jusqu’à 85 % selon les zones). Cet argument est à prendre en compte surtout pour les zones tendues ou pour celles ayant mis en place un encadrement ou un plafonnement des loyers.
