C’était à l’étude dans le projet de loi, l’extension des obligations du diagnostic mérule a donc été actualisée. Le point sur le nouveau dispositif de lutte contre la mérule, ce fléau des constructions. Qui est concerné et à quel niveau par le diagnostic mérule ? Quelles sont les obligations de diagnostic mérule ?
Le dispositif mis en place par la Loi ALUR
La Loi ALUR (pour l’Accès au Logement et un Urbanisme Rénové) prévoit face à la mérule la mise en place d’un dispositif surtout basé sur l’information à plusieurs niveaux : les acquéreurs de biens immobiliers, bien sûr, mais aussi les maires afin que ceux-ci aient connaissance des cas d’infestation même en dehors de transaction immobilière. Cette forme de signalement à double niveau est connue puisque c’est déjà celle qui est appliquée dans la lutte contre la prolifération des termites (état parasitaire) et l’état des risques naturels, miniers et technologiques (ERNMT).
L’information obligatoire des maires va permettre de mettre à jour en temps réel la carte des risques de mérule.
Obligation de déclaration en mairie
Dans toutes les zones, que celles ci soient classées ‘à risque’ ou non, la découverte de mérule dans un immeuble bâti doit immédiatement être signalée au maire de la commune. C’est à l’occupant du bien ou au propriétaire du bâti qu’incombe la responsabilité du signalement en mairie. Lorsque la présence de mérule est décelée dans les parties communes d’un immeuble collectif, cette responsabilité incombe alors au syndic de copropriété ou au gestionnaire du parc de logements sociaux.
La sanction en cas d’absence de signalement est celle d’une contravention de 3ème classe soit 450€ au moins.
Mise à jour en préfecture
Une fois prévenu de l’existence d’un foyer déclaré de mérule, c’est au maire de la commune de faire remonter l’information au plus vite en préfecture. Il appartient alors au préfet de prendre un arrêté préfectoral délimitant ou actualisant les zones de présence du risque de mérule. Saisi par les maires, le préfet est raisonnablement tenu de questionner les conseils municipaux de toutes les communes de son département afin de recueillir une information exhaustive et actualisée ne se limitant pas aux seuls signalements reçus. La fréquence de mise à jour des cartes ‘mérule’ devrait s’en trouver améliorée car jusqu’à maintenant il semble qu’elles n’étaient actualisées que tous les quatre ans.
Les Obligations en zones à risque mérule avéré
C’est en fonction des arrêtés préfectoraux publiés qu’est mise à jour la carte des zones à risque de présence de mérule dans les constructions. Dès lors qu’un bâti est situé dans une de ces zones d’infestations, de nouvelles obligations s’imposent au propriétaire ou maître d’ouvrage ainsi qu’au maître d’œuvre :
Lors de travaux ou démolition
Citons le texte « En cas de démolition totale ou partielle d’un bâtiment situé dans la zone délimitée par l’arrêté préfectoral, les bois et matériaux contaminés sont incinérés sur place ou traités avant tout transport si leur destruction par incinération sur place n’est pas possible. ». Le terme « démolition partielle » implique qu’en cas de travaux destructifs (perçage, carottage…) l’incinération ou le traitement et le confinement sont alors obligatoires, mais dans quels matériaux alors puisque si la mérule se développe dans les bois, ses rhizomes peuvent traverser et donc contaminer les maçonneries. La précision sera à chercher dans chacun des arrêtes préfectoraux déclarant la zone à risques.
Avant la vente
Tout comme pour le diagnostic termites, dès lors qu’un bâti ou une partie du bâti fait l’objet d’une vente, la présence ou l’absence de mérule devra être mentionnée dans le dossier des diagnostics immobiliers obligatoires. Le diagnostic mérule fait partie de l’état parasitaire tel qu’encadré par la norme NF03200 : réalisation de constats d’état parasitaire relatifs à la présence de termites, d’autres insectes xylophages ou de champignons lignivores dans un immeuble.
L’inquiétude des diagnostiqueurs immobiliers
La mérule se cache dans les lieux mal ventilés et où stagne un fort taux d’humidité : dans les faux-plafonds, les caves et vides sanitaires mais aussi derrière les éléments de cuisine et sous les escaliers. Dans des endroits souvent inaccessibles à moins de démonter des éléments ou des obturations ; ce que les propriétaires d’un bien à vendre voient d’un mauvais œil. Alors entre professionnalisme, engagement de leur responsabilité civile et devoir d’information, il va devenir assez pointu pour les diagnostiqueurs immobiliers de donner une réponse définitive sur l’absence de mérule et de faire figurer un maximum de réserves.
Une possibilité à étudier :
Proposer au vendeur de faire un nouvel état parasitaire aux frais et sous la responsabilité du futur acquéreur en fixant avec lui les possibilités d’investigations destructrices. Ce diagnostic pouvant être réalisé entre la signature de l’offre et la finalisation de l’acte.
