C’est le second pas sur le chemin tracé de l’obligation de rénovation énergétique : Les bailleurs sociaux ont désormais interdiction de vendre des logements énergivores. Au résultat, voilà pour les offices HLM notamment l’obligation d’effectuer la rénovation énergétique des logements s’ils veulent pouvoir les céder. Un pas de plus vers cette obligation de rénovation énergétique qui devra s’appliquer bientôt à tous les biens immobiliers du marché.
Un DPE qui interdit la vente
C’est dans l’article 13 de la Loi relative à la Transition Energétique pour la croissance verte que l’on trouve cet ajout au Code de la Construction. Alors qu’une interdiction de vente des logements sociaux existait déjà pour les logements ne répondant aux normes de décence et d’habitabilité, depuis le 1er janvier 2016, un mauvais DPE peut lui aussi interdire une vente. L’interdiction de vente a été officialisée par le décret 2015-1812 du 28 décembre 2015, publié le 30 décembre 2015 au journal officiel.
Rappelons que le DPE (Diagnostic de Performance Energétique) est obligatoire avant toute location ou vente immobilière depuis le 1er novembre 2006. En conséquence de cette obligation de diagnostic de performance énergétique, les bailleurs sociaux, les organismes publics et les offices HLM ont l’obligation de faire effectuer un DPE avant la vente tout comme n’importe quel particulier. Cette obligation s’appliquant également lorsque le logement est vendu à ses occupants locataires ce qui est le cas le plus fréquent dans le parc immobilier résidentiel à caractère social.
Les exclusions du DPE obligatoire avant-vente
On ne le sait pas toujours mais il existe des cas spécifiques dans lesquels le DPE n’est pas obligatoire :
- Logement sans dispositif de chauffage fixe : Lorsqu’un logement ne dispose pour assurer le chauffage que d’une cheminée à foyer ouvert, le DPE avant-vente n’est pas obligatoire même lorsqu’il existe pourtant un dispositif de production d’eau chaude sanitaire que celui-ci soit électrique ou thermique ;
- Petites surfaces : Sont qualifiés de ‘petites surfaces’ les logements dont la superficie totale de plancher est inférieure à 50 m² ce qui est le cas de nombreux studios et petits appartements. Mais l’exemption d’obligation du DPE avant-vente ne s’applique qu’aux constructions de moins de 50 m² de surface de plancher. En conséquence, un petit logement dans un immeuble est assujetti à l’obligation de DPE même si sa surface est inférieure à 50 m² ;
- Les HLL ou Habitations Légères de Loisirs : N’étant pas considérés comme des constructions, les mobil-homes ne sont soumis à une quelconque obligation de DPE (vente ou location) même s’ils sont parfois utilisés comme résidence ;
- Fonds de commerce : Puisque le fonds de commerce ne concerne pas les murs (pas-de-porte), l’obligation de DPE avant-vente ou location ne peut s’appliquer à ce qui n’est que mobilier ;
- Monuments historiques ou classés à l’inventaire des monuments historiques.
L’obligation de rénovation énergétique
Traitée dans notre article ‘Obligations, crédit d’impôt et primes de rénovation énergétique’ l’obligation de rénovation énergétique devrait s’appliquer à tous (propriétaires, vendeurs, bailleurs) au plus tard en 2030. Pour mémoire, le but étant de rénover tout le parc immobilier résidentiel ayant obtenu un DPE des 3 dernières classes (E, F, G) afin que sa performance énergétique devienne à minima celle d’un bâtiment BBC (Bâtiment Basse Consommation), c’est à dire en classe A.
