Le diagnostic technique global concerne les immeubles relevant du statut de la copropriété. Il est prévu par la loi ALUR qui impose sa réalisation, pour informer les copropriétaires de l’état général du bâtiment. La mise en œuvre du diagnostic technique global est décidée par l’assemblée générale des copropriétaires.
Le diagnostic technique global
Le diagnostic technique global comprend différentes parties :
- La première présente les résultats d’analyse de l’état des parties communes et de leurs équipements.
- La deuxième donne un état de la situation des copropriétaires vis-à-vis des règlementations et obligations relatives à la construction ainsi que l’habitation.
- La troisième présente une analyse des évolutions possibles au niveau de la gestion patrimoniale et technique du bâtiment.
- La dernière partie fournit enfin un diagnostic de performance énergétique dudit bâtiment. Le diagnostic technique global donne, une fois réalisé, une idée des travaux nécessaires à la conservation du bien, ainsi que le coût de leur réalisation. Il précise également quelles opérations doivent être menées en priorité au cours de la prochaine décennie.
Il est important de préciser que les mesures prises dans le cadre du diagnostic global sont différentes, selon qu’elles sont réalisées avant ou après le mois de janvier 2017. Avant cette date, seuls les immeubles de plus de 15 ans faisant l’objet d’une mise en copropriété sont concernés. Le diagnostic consiste alors à vérifier la solidité des murs et toitures, le bon fonctionnement des conduites et canalisations collectives, ainsi que les dispositifs de sécurité et équipements collectifs. Après janvier 2017, ce sont les immeubles faisant l’objet d’une mise en copropriété ayant plus de 10 ans, et les immeubles sous le coup d’une procédure relative à la salubrité qui seront concernés par le diagnostic. Le diagnostic comprend les différentes parties mentionnées plus haut.
Fiche synthétique et fonds de travaux obligatoire
Selon la loi ALUR, la copropriété devra détenir une fiche synthétique renseignant les données financières et techniques de l’immeuble. Seules les copropriétés à usage d’habitation – même partielle – sont cependant concernées par cette mesure. Tous les copropriétaires et candidats acquéreurs pourront y avoir accès. Pour ce qui est du fonds de travaux obligatoire, les copropriétés à usage de logement total ou partiel devront mettre en place un fonds de travaux à partir du mois de janvier 2017. Une cotisation annuelle, dont le montant minimum est fixé à 3% du budget annuel prévisionnel pour un ensemble de moins 10 lots, et de 5% pour les plus grandes copropriétés, sera prélevée sur tous les copropriétaires pour l’approvisionner.
Le fonds ainsi constitué sera utilisé pour subvenir aux besoins financiers en cas de prévision de travaux. À noter que des dérogations s’appliquent dans certains cas : immeubles ayant moins de 10 lots sur décision unanime de l’assemblée générale des copropriétaires, immeubles dont le diagnostic technique global n’a décelé aucune nécessité de réparation ou rénovation dans les prochaines années, et copropriétés dont le fonds de travaux dépasse le budget prévisionnel. Il faut noter que toutes les sommes versées par les copropriétaires sont indivisibles du lot de copropriété, et acquises à titre définitif par le syndic. Chacun paie au prorata des millièmes qu’il possède.
Loi ALUR : quelques articles relatifs au diagnostic technique global
L’article L. 731-1 du Code de la construction et de l’habitation définit les mesures d’application du diagnostic technique global et les résultats attendus d’une telle procédure. Il donne une idée des travaux de mise aux normes du bâtiment, et précise lesquels doivent être réalisés au cours des 10 prochaines années. L’article L. 731-2 stipule que le contenu du diagnostic est présenté à l’assemblée générale des copropriétaires, une fois l’analyse réalisée. Le syndic est ensuite tenu d’inscrire la question de mise en place d’un plan pluriannuel de travaux, ou de décisions relatives à la réalisation d’un plan pluriannuel de travaux, à l’ordre du jour des prochaines assemblées générales.
L’article L. 731-3 indique que les travaux jugés nécessaires après délibération des copropriétaires durant l’assemblée générale sont inscrits au carnet d’entretien, selon des modalités définies par décret. L’article suivant indique que les immeubles ayant plus de 10 ans et relevant du statut de la copropriété, ou mis en copropriété, doivent se soumettre au diagnostic technique global comme l’indique l’article L. 731-1. L’article L. 731-5 stipule que l’autorité compétente peut vérifier à tout moment le bon fonctionnement ainsi que la sécurité des parties communes d’une copropriété. Elle peut également exiger la réalisation du diagnostic aux frais du syndicat des copropriétaires si ce dernier ne peut le fournir dans le mois suivant la notification de demande de production du diagnostic.
Sources : http://vosdroits.service-public.fr/particuliers/F32059.xhtml
