La loi Carrez soumet toute transaction concernant un lot ou une partie d’un lot de co-propriété au mesurage des surfaces privatives, à faire figurer dans les documents de vente. Cependant, dans la pratique, des litiges peuvent subvenir en cas de transformation d’un local.
Les champs d’application du mesurage:
La loi Carrez du 18 décembre 1996 soumet la vente d’un lot ou d’une partie d’un lot de co-propriété au mesurage des surfaces privatives, à mentionner obligatoirement dans les actes de vente. Les textes prévoient ainsi les conditions d’application de la mesure, qui concerne les pièces fermées et couvertes, en excluant l’espace pris par les murs, les escaliers ainsi que les portes et les fenêtres. La loi dispense de mesurer les locaux de moins de 8 m² ainsi que certaines parties de la co-propriété telles les places de parking, les caves ou les garages. Cependant, en cas de transformations des parties précitées, des litiges peuvent apparaître, nécessitant des précisions quant aux champs d’application de la loi Carrez. En effet, ayant subi des aménagements, un local devra être mesurable selon le dispositif Carrez ou au contraire ne plus le devenir. Face à de tels cas, la juridiction devra alors définir dans quelles conditions un local transformé sera soumis à la Loi Carrez ou inversement, afin d’éviter tout contentieux lors des transactions immobilières.
Les éventuels cas de litiges:
Tranchant sur la question, la Cour de Cassation estime que tout local fermé et couvert au moment de la vente doit être pris en compte dans la surface totale du lot vendumême si l’acte d’acquisition initiale ne considère pas ces parties. La transformation, qui a eu lieu à une date postérieure à l’acte authentique d’acquisition prime donc dans ce cas. De même, un garage ou un sous-sol devenu clairement un bureau au moment de la transaction, sera compris dans la surface du lot à vendre. De même, un balcon, transformé en pièce habitable devra être soumis à la loi Carrez. Cependant, une partie du lot, initialement prévue pour l’habitation et transformée en garage au cours de la transaction doit être mesurée selon la loi Carrez. Devant la diversité des cas et la complexité de la question, les juges semblent favoriser la « réalité matérielle » au moment de la vente. Les juges ont par ailleurs décidé de ne pas soumettre à la loi Carrez les lots de copropriété en état futur d’achèvement, ainsi que la vente sur plan et celle de terrains à bâtir.
