ESRIS: État des Servitudes Risques et Information sur les Sols

Tout bien immobilier, appartement, maison, immeuble ou terrain est exposé à des risques auxquels ses occupants seront eux-aussi exposés. Risques de catastrophes naturelles et de catastrophes technologiques ou de pollution du sol en surface, ainsi que risque minier lors d’un mouvement souterrain. L’État des Servitudes Risques et d’Information sur les Sols (ESRIS) est un document qu’il est obligatoire de fournir avant la vente ou la location de tout bien immobilier bâti ou à bâtir. L’état doit être annexé aux contrats de vente ou de location avant leur signature et doit pour les zones concernées stipuler également le taux d’émissivité en radon. Si l’ESRIS peut être effectué par le vendeur, le bailleur ou le mandataire de toute transaction immobilière, il demeure un état complexe qui ne profite pas alors de la garantie et de l’assurance en responsabilité civile d’un professionnel du diagnostic immobilier. Le défaut de remise d’un ESRIS exact et complet peut faire annuler le bail ou la transaction, sur recours judiciaire. l’acheteur peut exiger une diminution du prix d’achat consenti et le locataire faire diminuer le montant du loyer

L’obligation de fournir un état des servitudes risques naturels, miniers et technologiques (ERNMT) a été mise en place dès 2013 afin de permettre aux futurs occupants de prendre les mesures destinées à se protéger en cas de catastrophe naturelle ou technologique. En 2016, il a été décidé par ordonnance d’y adjoindre l’information sur le taux d’émissivité du sol en radon pour certaines zones à forte émissivité. En raison d’un défaut de zonage réglementaire, l’obligation d’information radon a été suspendue et ne sera appliquée qu’en février 2018 à la parution du Décret BSS reprenant la réglementation européenne Euratom.

A partir du 1er janvier 2018, l’ERNMT a changé d’appellation en devenant l’ESRIS (État des Servitudes Risques et d’Information sur les Sols) qui intègre également l’information indispensable sur le degré de pollution des sols.

A ce jour l’ESRIS couvre donc :

• Les risques de catastrophes naturelles : Celles causées par les éléments : crues et inondations, submersion par les vagues, tempêtes, ouragans cyclones, feux de forêt, avalanches, sismicité…
• Les risques miniers : Tous les risques d’effondrement, d’affaissement ou de tassement de cavités souterraines naturelles (grottes, cavernes, poches phréatiques…) ou artificielles (mines, exploitations souterraines, tunnels…), retraits et gonflements d’argiles créant des mouvements de sol.
• Les risques de catastrophes technologiques : Les accidents industriels survenant dans des installations classées (nucléaire, explosifs, produits dangereux et toxiques…) mais aussi les accidents routiers, ferroviaires, fluviaux et maritimes lors de transports de marchandises dangereuses sur des voies de circulation au voisinage du bien immobilier.
• Les périmètres préventifs face aux risques technologiques : Périmètre de délaissement et périmètre d’expropriation dans lesquels le propriétaire peut ou doit laisser à la commune le soin de gérer le risque.
• Le degré de pollution du sol : Selon le niveau de pollution du sol suite à une activité industrielle, celui-ci pouvant être ou non compatible tel quel ou seulement après dépollution avec le projet d’urbanisme ou d’affectation choisi.

L’obligation de présenter à l’acheteur et/ou au locataire un ESRIS valide (moins de six mois) s’applique pour toute vente ou location d’un bien immobilier bâti ou à bâtir destiné ou non à l’usage d’habitation dès lors qu’il est implanté sur le territoire d’une commune à risques. L’affectation du bien immobilier (logement ou pas) devra y être notifiée afin d’envisager les éventuelles mesures préventives à y prendre notamment en cas de pollution su sol (diagnostic pollution des sols, attestation ATTES…).

Si à l’origine, l’obligation de fournir l’ERNMT ne s’appliquait que sur le territoire des communes ayant fait établir un Plan de Prévention des Risques (PPR) ; depuis le 31 décembre 2017, toutes les communes ont dû publier leur PPRT ce qui rend l’ESRIS obligatoire partout en France depuis le 1er janvier 2018.

L’ESRIS est établi en fonction des indications publiées sur le PPR (Plan de Prévention des Risques) en vigueur dans chaque commune par rapport à l’implantation castrale du bien immobilier mais comprend obligatoirement en plus :

• Un historique des dommages déjà subis par le bien immobilier lors d’une précédente catastrophe naturelle, minière ou technologique même lorsque des travaux de réfection ont été effectués pour réparer ces dommages ;
• Un relevé de présence éventuelle d’un risque de pollution des sols causé ou non par une ICPE (Installation Classée Pour l’Environnement) issu des bases BASIAS, BASOL et CASIAS ;
• Un éventuel placement sur le PLU (Plan Local d’Urbanisme) ou le POS (Plan d’occupation des Sols) en périmètre de délaissement ou en périmètre d’expropriation.

L’ESRIS doit comprendre une partie graphique (plan côté) sur laquelle figure la position du bien immobilier concerné par rapport aux sources des différents risques (orientation, distance). Si l’ESRIS peut être rédigé sur papier libre, il existe en libre accès un formulaire officiel ESRIS téléchargeable.

Le défaut de remise aux futurs acquéreurs ou locataires d’un ESRIS complet et valide avant la signature du contrat de vente ou de location engage la responsabilité civile et pénale du responsable de son exécution (vendeur, bailleur, mandataire de vente ou de location) n’ayant, par omission ou négligence, pas permis aux personnes de s’informer sur les précautions et mesures à prendre vis-à-vis des servitudes risques.

En l’absence de remise d’un ESRIS obligatoire :

• L’acheteur peut :

• • faire annuler la vente sans pénalité,
  • faire diminuer le prix payé pour la vente même après sa conclusion ;
• Le locataire peut :
  • faire annuler le bail sans pénalité,
  • faire diminuer le montant du loyer même en cours de location.

De surcroît, si le terrain est implanté en périmètre d’expropriation, il ne sera pas possible de le céder à une personne physique ou morale ni de l’affecter à un usage locatif en raison de la préemption systématique de la commune.

La durée de validité de l’ESRIS est de 6 mois.

L’état doit dater de moins de six lors de la signature du contrat de vente ou du bail ; mais en cas de prolongation du bail en cours, il n’est pas nécessaire d’établir un nouvel ESRIS.

Par contre, en cas de colocation, chaque colocataire doit en recevoir copie et lorsqu’un nouveau colocataire s’inscrit sur le bail, il doit recevoir un ESRIS actualisé et datant de moins de six mois.

Le prix d’un ESRIS commence aux alentours de 40 € mais bon nombre de diagnostiqueurs immobiliers peuvent l’inclure gracieusement dans le dossier des diagnostics obligatoires qu’ils réalisent.

• Article L 125-5 du code de l’environnement.
• Arrêté du 13 octobre 2005 (modifié le 13 avril 2011) relatif à l’établissement de l’état des risques naturels et technologiques.
• Loi n° 2003-699 du 30/07/03 relative à la prévention des risques technologiques et naturels et à la réparation des dommages.
• Décret n°2005-134 du 15 février 2005 relatif à l’information des acquéreurs et des locataires de biens immobiliers sur les risques naturels et technologiques majeurs)
• Ordonnance 2016-128 du 10 février 2016 portant diverses dispositions en matière nucléaire rendant obligatoire l’information sur le risque radon dans les zones à fort potentiel d’émissivité