Dans le projet de loi Climat et résilience en cours de promulgation, on apprend qu’il a été demandé de rendre ‘plus précoce’ l’information des futurs acquéreurs et locataires sur les risques auxquels il seront exposés en tant qu’occupants. La notion de précocité de transmission de l’état des risques devrait en toute logique se rapprocher de celle relative au DPE. Ce dernier (ou premier) diagnostic immobilier devant être communiqué avant chaque première visite du logement et intégré dans le libellé des annonces immobilières. Combien faudra-t-il faire effectuer d’ERRIAL pour vendre ou louer un logement d’autant plus qu’il en faut déjà deux au moins avant une vente ?
La communication de l’ERRIAL avant toute première visite
Même si ce n’est pas clairement demandé dans l’article 58 alinéa 3 du Projet de loi nº 3875 portant lutte contre le dérèglement climatique et renforcement de la résilience face à ses effets (Loi Climat et résilience), c’est pourtant ce qu’il risque d’arriver dans l’année.
Le texte de loi demande « l’amélioration du dispositif d’information des acquéreurs et locataires de biens immobiliers sur les risques naturels et technologiques prévu à l’article L. 125‑5 du code de l’environnement, en rendant cette information plus précoce et en y intégrant une information sur l’exposition de la zone concernée au recul du trait de côte » et que cette décision soit appliquée dans les 12 mois suivant promulgation.
En clair, l’Information Acquéreur Locataire (IAL) étant incorporée à l’ERRIAL (État des Risques Réglementés et Information Acquéreur Locataire), c’est cet état qu’il faudra communiquer avant chaque première visite d’un logement et/ou faire figurer dans le texte des annonces.
Or un ERRIAL n’est pas un diagnostic immobilier comme les autres. Il ne s’agit pas uniquement de déclarer qu’il y a de l’amiante ou du plomb, ou qu’une installation d’électricité ou de gaz est à revoir. L’ERRIAL, suivant la situation d’un logement c’est une information complète aussi bien sur les risques naturels (feux de forêt, inondations, mouvement de terrain…) que sur les risques technologiques (installations classées, usines seveso, centrales nucléaires…) et les PPR (Plans de Prévention des Risques) applicables, entre autres…. En gros, un ERRIAL comprend au minimum plusieurs pages ainsi que des plans côtés.
Communiquer un ERRIAL (à jour) avant chaque première visite d’un bien immobilier, comme c’est déjà le cas pour le DPE (Diagnostic de Performance Énergétique) va requérir d’en éditer un nouveau avant chaque visite car les PPR évoluent. D’attendre et de s’assurer qu’il a été lu (voire compris) avant de laisser pénétrer les acquéreurs et locataires pour la visite du logement. Quant à faire figurer in-extenso l’ERRIAL dans une annonce papier ou numérique, cela va requérir beaucoup d’espace.
L’ERRIAL par QR code ?
C’est peut-être la solution ou tout du moins une partie de celle-ci : éditer un QR code ERRIAL pour chaque bien immobilier.
Si le site GéoRisques veut bien s’atteler à cette tâche, il suffirait que le bilan d’un ERRIAL puisse apparaître sous forme de QR code que tout un chacun pourrait flasher afin d’obtenir le document complet. Un temps, considéré comme un gadget par certains, le QR code a pris de l’ampleur avec son utilisation comme pass sanitaire, ou juste pour consulter la carte des restaurants.
Même cette option d’état numérique, n’est qu’une partie de la solution car le problème viendra des personnes ne possédant pas de smartphone ou ne souhaitant pas l’employer ; il faudra alors leur communiquer un ERRIAL sur papier pour ne pas se rendre coupable de discrimination.
Combien faut-il d’ERRIAL pour vendre ou louer ?
Lors d’une vente immobilière il faut déjà fournir deux, ERRIAL a minima ; l’un avant la signature du compromis de vente et un second juste avant la signature devant notaire.
En effet, la durée de validité d’un ERRIAL n’étant que de six mois, il est rare que le premier ERRIAL soit toujours valide au moment de la vente. Et puis quand bien même le premier ERRIAL serait toujours valide, les notaires prennent l’habitude d’en réclamer un nouveau juste avant la conclusion de la vente, car, une fois encore, les PPR (Plans de Prévention des Risques) évoluent sans cesse sans toujours que cette évolution soit notifiée publiquement.
Dans un an, selon la suite qui sera donnée, si l’on cumule le nombre d’ERRIAL qu’il faudra fournir depuis la rédaction d’une annonce immobilière, puis avant chaque première visite, éventuellement encore avant la signature de la promesse de vente et au final lors de la signature de l’acte authentique, le nombre d’ERRIAL à fournir sera suffisamment conséquent pour que l’on cherche dès à présent à trouver une solution si possible dématérialisée.
En outre, à moins d’une solution numérique actualisée en temps réel, les coûts de recherche, d’édition et de transmission de multiples états pourraient devenir un handicap. Qui devra payer alors pour ces surcoûts ? Le vendeur ou le bailleur du bien, son agent immobilier, les acquéreurs et locataires ? Rappelons que la fourniture d’un ERRIAL engage la responsabilité de son fournisseur quant aux conséquences de la fourniture d’un état incorrect ou incomplet.
