Avant l’achat d’un terrain, il est obligatoire d’obtenir parmi les diagnostics immobiliers l’ERRIAL (État des Risques Réglementés et Information Acquéreur Locataire). Pour mémoire cet ERRIAL est la dernière appellation de l’ESRIS, anciennement ERNMT, et ERP pour État des Risques et Pollutions. Précisant si le terrain en question a hébergé un temps une activité polluante recensée dans le SIS (Système d’Information sur les Sols) ou une ICPE (Installation Classée Pour l’Environnement) il s’appuie notamment sur les bases de données officielles (Basias et Basiol). Mais il peut arriver qu’un terrain officiellement exempt de pollution recèle un sous-sol pollué. C’est une malchance rare mais qui peut survenir d’autant plus qu’on voit sans cesse émerger des décharges de déchets plus ou moins polluants dont les hydrocarbures et même dangereux (amiante, HAP…).
Que faire alors en cas de découverte d’une pollution en sous-sol ? Et tout d’abord, qui est propriétaire du sous-sol de son terrain ?
A qui appartient le sous-sol de son terrain ?
La délimitation verticale de la propriété est mal connue par le grand public. Bien souvent des personnes pensent à tort que le sous-sol de leur terrain ne leur appartient pas. Il est vrai que de nombreuses servitudes, restrictions administratives, voire de concessions minières semblent restreindre la propriété d’un terrain à sa surface sans jamais l’appliquer au sous-sol.
Or, la Loi (Article 552 du Code Civil).précise bien que « La propriété du sol emporte la propriété du dessus et du dessous. Le propriétaire peut faire au-dessus toutes les plantations et constructions qu’il juge à propos, sauf les exceptions établies au titre » Des servitudes ou services fonciers « . Il peut faire au-dessous toutes les constructions et fouilles qu’il jugera à propos, et tirer de ces fouilles tous les produits qu’elles peuvent fournir, sauf les modifications résultant des lois et règlements relatifs aux mines, et des lois et règlements de police. »
Voilà donc la confirmation que le sous-sol et le volume d’air sont bien inclus dans le droit à la propriété ; et donc que tout acte de vente transmet toute la propriété de la parcelle y compris son sous-sol (le dessous) et le volume d’air qui la surplombe (le dessus). Cette notion est primordiale dans le sens où le vendeur d’un terrain est responsable de la qualité du terrain et donc d’une éventuelle pollution de son sous-sol. De là, la notion de vice caché, surtout connue pour une construction et en l’absence de certains diagnostics immobiliers obligatoires (termites, mérule, amiante, électricité, gaz…) ou de travaux illégaux, s’applique. C’est ainsi que l’acquéreur d’un terrain pollué peut dénoncer la vente, en faire réduire le montant ou obliger le vendeur à dépolluer le sol en invoquant la clause de vice caché rendant le bien impropre à sa destination.
A savoir : La notion de vice caché (art 1641 du Code Civil) s’applique aussi bien aux sols (et sous-sols) pollués qu’aux édifications et travaux divers. Confirmation par un arrêt de la Cour de Cassation (Cass. 3e civ., 3 nov. 2011, n° 10-14.986).
Le sous-sol pollué de son terrain
Un exemple marquant et récent vient de l’émission de Julien Courbet sur RTL dans laquelle l’acheteuse d’un terrain raconte avoir découvert une pollution du sol aux hydrocarbures en procédant à un forage.
Puisque le terrain semble-t-il ne faisait l’objet d’aucune inscription dans l’ERRIAL et notamment par rapport au SIS et aux bases Basial et Basiol.), il n’a pas été requis de procéder à un diagnostic pollution des sols. Manque de chance ou pas, comme le terrain n’était pas implanté dans un secteur de retrait-gonflement des argiles il n’a pas non plus été soumis à une obligation d’étude de sol qui aurait sans doute révélé la pollution. C’est suite à la tentative de forage faisant apparaître la pollution du sous-sol qu’a été menée une étude de sol confirmant une présence d’hydrocarbures à faible profondeur.
Une telle mésaventure peut survenir lorsqu’un terrain a servi de dépotoir officiel ou de décharge sauvage et que les déchets ont été par la suite recouvert de quelques centimètres de terre. Un promoteur ou un vendeur peu scrupuleux s’il peut obtenir la constructibilité de la zone peut alors vendre un tel terrain comme ‘à bâtir’ sans précision quant à la nature de son sous-sol.
S’il n’est pas nécessaire avant tout achat d’un terrain de faire effectuer un diagnostic pollution des sols ou une étude de sol il est important d’étudier attentivement l’ERRIAL et de conserver à l’esprit que le recours pour vice caché peut être appliqué aussi bien à un terrain nu qu’à une construction.
