La classe énergie du DPE (Diagnostic de Performance Energétique) est de plus en plus un critère de choix dans l’acquisition d’un logement. Avec les nouvelles avancées du DPE qui deviendra opposable en juillet 2021, et notamment avec l’estimation sur l’étiquette énergie du montant des factures d’énergie, le DPE va devenir bientôt davantage encore l’argument de référence de tout achat d’immobilier. Et pourtant, grâce aux aides à la rénovation énergétique des logements, les acquéreurs n’hésitent plus à acheter un logement énergivore pour le rénover. Alors faut-il privilégier l’achat d’un logement économe en énergie ou acquérir une passoire thermique à rénover ? Quel est le comportement des acheteurs entre l’achat en neuf d’un Bâtiment Basse Consommation (BBC) et l’immobilier ancien à rénover ?
L’importance grandissante du critère DPE
Selon une enquête de LaVieImmo, près de 9 acheteurs sur 10 sont attentifs ou très attentifs à la classe énergie du DPE (Diagnostic de Performance Energétique) de leur future acquisition immobilière.
Cette importance donnée au bilan du DPE avant tout achat ou location d’un logement a bien évolué depuis quelques années. Est-ce l’intérêt environnemental qui est en cause ou les hausses des prix des énergies ? Quoi qu’il en soit, rechercher le meilleur DPE possible pour son futur bien immobilier est aussi bon pour la planète que pour le budget des ménages.
Pour certains acquéreurs, ce n’est pas le bon classement de l’étiquette énergie qui motive l’achat, mais au contraire son mauvais bilan énergétique qui ouvre de grandes possibilités d’amélioration en profitant des aides dont MaPrimRénov’ voire de la défiscalisation du dispositif DeNormandie ancien (mais à condition alors de louer le logement).
Alors la question qui se pose pour de nombreux candidats à un achat immobilier reste de savoir s’il vaut mieux acheter de l’immobilier neuf économe en énergie ou un logement ancien dont il faudra assurer la rénovation énergétique ?
L’achat d’immobilier neuf obligatoirement économe en énergie
Depuis la RT2012 (Règlementation Thermique) tous les logements livrés neufs sont obligatoirement au label BBC (Bâtiment Basse Consommation) donc en classe A du DPE.
Cette classe énergie A, la plus haute du DPE, est celle que les logements anciens ne peuvent que rarement atteindre même avec une rénovation énergétique globale de grande ampleur (et fort coûteuse). Outre, l’attrait économique d’un logement économe en énergie (sain et confortable), l’achat en immobilier neuf BBC ouvre droit selon les régions et les communes à de nombreux avantages voire la suspension un temps de l’impôt foncier.
Si économiquement tout semble pencher en faveur de l’immobilier neuf, il n’en est pas forcément de même en termes de prestations et de localisation. En effet, surtout avec la crise économique, la construction a marqué le pas et les programmes immobiliers envisagés ne sont pas tous sortis de terre. Et puis, désormais la construction neuve semble devoir affronter une pénurie de matériaux qui vient encore ralentir les chantiers. Ainsi, selon la localisation recherchée, le logement neuf n’existe souvent pas encore dans la ville, l’arrondissement ou le quartier souhaité. De plus, les constructeurs et promoteurs immobiliers n’ayant pas pu présager les envies des acquéreurs ayant subi les confinements, peu de logements neufs disposent du jardin et/ou de la grande terrasse désormais si recherchés.
Le logement ancien à rénover, un bon compromis ?
Il est vrai que l’on trouve bien plus de choix dans l’immobilier ancien que dans le neuf tant en termes de localisation, de prestations dont balcon, terrasses, jardin et/ou piscine et le tout à des prix souvent bien plus accessibles.
Là encore, la classe énergie du DPE est importante mais pas dans le même registre. Un logement ancien avec un bon DPE (généralement en classe B ou C) est une bonne opportunité mais son bon classement énergétique en a fait (beaucoup) grimper le prix généralement en raison d’importantes dépenses en rénovation énergétique. Mais un logement ayant un mauvais DPE (classes D ou E du DPE) peut se négocier aisément notamment grâce à l’argument du mauvais DPE qui fait fuir quelques acheteurs. Le prix d’achat sera d’autant plus négociable à la baisse qu’il est question de rendre obligatoire la rénovation énergétique des passoires énergétiques (logements classés G, F et bientôt E).
Par contre, il faudra bien avant d’envisager un achat s’assurer de tous les avantages des primes, aides et incitation à l’achat et à la rénovation énergétique d’un logement ancien. Le montant des aides possibles devra être étudié avant l’achat parce que certaines aides peuvent varier d’une région (ou zones d’habitat tendu) à une autre et que d’autres ont un montant adapté aux revenus du foyer fiscal.
A savoir : Si le DPE est important, il n’est pas le seul diagnostic immobilier à bien prendre en compte. Alors que la rénovation énergétique comprend souvent une réfection des installations de gaz et d’électricité, d’éventuels travaux sur les dégâts des termites ou de la mérule ainsi que ceux relatifs au retrait d’amiante ou de plomb sont souvent très onéreux.
Au final, le même dilemme reste entier entre achat d’un logement neuf ou d’un logement ancien sauf que désormais le critère du DPE est devenu déterminant. Et puis, puisqu’ il faut conserver à l’esprit dès l’achat l’idée de la revente de tout bien immobilier, à ce titre il faut savoir que les logements mal classés au DPE (classes D et inférieures) deviendront encore plus difficilement vendables dans quelques années.
