C’est parce qu’on voit passer de tout en termes d’annonces immobilières et notamment l’annonce de vente d’un ‘studio’ de 6,51m² (pour 134 000€ quand même!) qu’il semble judicieux de rappeler ce qui peut être vendu ou loué sous le terme de ‘logement’. Si l’on peut vendre quasiment tout et dans (presque) n’importe quel état sous l’appellation de logement, il n’en est pas de même et loin de là pour une mise en location. Les critères de décence sont à prendre en compte en plus bien sûr des bilans des diagnostics immobiliers, mais ce n’est pas tout. Chaque département peut énoncer des règles locales qui viennent réduire ou augmenter le nombre de critères de décence et de salubrité d’un logement. Quel logement peut être loué ? Comment le savoir ? Faut-il suivre le décret ou le RSD ?
L’appellation ‘logement’ pour la vente diffère de celle pour la location
La législation permet de mettre en vente à peu près tout bien immobilier sous à peu près toute appellation et dans quasiment n’importe quel état.
Une grange vétuste à retaper peut être mise en vente sous le terme de ‘maison de charme’ quel que soit son état. Même si les diagnostics état parasitaire, plomb et amiante sont positifs (c’est à dire que ces risques sont présents), la vente reste possible dès lors que l’acquéreur a bien pris connaissances de tous les diagnostics obligatoires avant-vente. Il est vrai que le niveau d’infestation par les termites doit être transmis au maire de la commune et qu’en cas de présence d’amiante et selon son état, le préfet peut obliger au désamiantage. Il appartiendra alors à l’acquéreur de procéder aux traitements prescrits ou nécessaires avant de pouvoir occuper le bien et le rendre parfaitement habitable. Mais attention, d’autres diagnostics notamment les états des installations intérieures de gaz et d’électricité peuvent obliger à exécuter des travaux de mise en conformité s’il y a notification par le diagnostiqueur d’un danger grave. En ce cas, les alimentations en gaz et en électricité ne pourront être rétablies qu’une fois les travaux de mise en sécurité effectués.
En fait, on peut très bien vendre une ruine ou un cagibi sous l’appellation de logement ; mais pour louer ce ‘logement’, il n’en est pas de même.
Un logement doit répondre à des règles minimales de surface et d’équipements qui sont principalement édictées en critères de décence et de salubrité. Dès lors qu’un bien immobilier ne remplit pas l’intégralité de ces critères il sera qualifié d’indécent et/ou d’insalubre et ne pourra pas être loué en tant qu’habitation.
Les critères de décence et de salubrité du logement
Énoncés par le Décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent) et renforcés par la Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, les critères de décence et de salubrité d’un logement sont des impératifs à respecter avant toute velléité de mise en location.
La surface minimale d’abord doit être d’une surface habitable d’au moins 9 mètres carrés, tout en respectant une hauteur sous plafond minimum de 2,20 mètres ; ou, si l’appartement n’atteint pas ces dimensions, il doit compter au minimum 20 mètres cubes de volume habitable. Et puis, le logement doit :
- protéger contre les infiltrations d’eau, et les “infiltrations d’air parasites” ;
- permettre une aération et un éclairement naturel ‘suffisants’ ;
- disposer d’un “ouvrant” ou d’un “volume vitré” donnant à l’air libre.
En outre, comme le logement ne doit pas « présenter de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires » et « avoir des réseaux et branchements d’eau, de chauffage, de gaz et d’électricité » conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et qui sont en bon état d’usage et de fonctionnement », il faudra que les diagnostics immobiliers obligatoires avant location confirment son aptitude à l’occupation en tant qu’habitation.
Nota : En plus des règles de décence et de salubrité, des éléments de confort doivent également être présents pour que le logement soit habitable : chauffage, alimentation en eau potable, cuisine ou coin cuisine aménagé, une “installation sanitaire” séparée de la cuisine et de la pièce où sont pris les repas et un réseau électrique permettant “l’éclairage suffisant de toutes les pièces” ainsi que le “fonctionnement des appareils ménagers courants”.
Mais cela n’est pas le tout et surtout cela n’est pas forcément vrai ni suffisant partout sur tout le territoire, car chaque département a pu édicter ses propres règles plus ou moins restrictives.
L’incontournable RSD (Règlement Sanitaire Départemental)
Le Règlement Sanitaire Départemental (RSD) est un arrêté préfectoral fixant les règles techniques d’hygiène qui ne sont pas précisées dans d’autres textes ; il permet de contrôler le respect des règles générales d’hygiène pour les habitations, leurs abords et dépendances.
Le contrôle de ces règles d’hygiène relève principalement de la compétence de l’autorité municipale. C’est au maire d’assurer le bon ordre, la sûreté et la salubrité publique au sein de sa commune et de contrôler le respect des règles générales d’hygiène pour les habitations, leurs abords et dépendances (article L.1421-4 du Code de la Santé Publique et articles L.2212-1 et suivants). Pour ce faire, un maire peut prendre des arrêtés municipaux afin de compléter et renforcer les textes existants avec éventuellement l’avis du Conseil Départemental de l’Environnement et des Risques Sanitaires et Technologiques (CODERST) pour les procédures lourdes.
Le RSD de chaque département peut être consulté sur le site internet du département concerné.
Il est important de prendre connaissance du RSD local (département et commune) notamment avant d’investir dans un bien destiné à être mis en location car le RSD prime sur la définition légale. Ainsi la Cour de cassation a affirmé que c’est à bon droit que les juges du fond ont appliqué le RSD car il n’est pas incompatible avec le Décret de 2002 et il ne l’a pas abrogé. De plus, ce règlement étant plus rigoureux que le décret de 2002, il a vocation à s’appliquer.
On peut en déduire que ce sont les clauses les plus rigoureuses qui vont primer. Il suffit qu’elles soient incluses dans le décret «logement décent» de 2002 ou dans un RSD.
