Alors qu’avance petit à petit la fin de la taxe d’habitation bientôt pour tous (2023), il faut bien que l’État, les régions, départements et communes puisent récolter à nouveau des recettes fiscales. C’est à cet effet que se généralise la surtaxe d’habitation que certaines communes appliquent déjà aux résidences secondaires. Bientôt toutes les résidences secondaires et autres locaux meublés non affectés à l’habitation principale seront fortement (sur)taxés. Cette forte taxe d’habitation sur les résidences secondaires (THRS) risque de mettre à mal le budget des ménages qui ont investi dans une maison avec un bout de jardin pour fuir leur logement en ville et va donner à réfléchir à ceux qui en avaient l’envie. En outre, cette fiscalité galopante risque de freiner encore le marché de l’immobilier, celui des diagnostics immobiliers ainsi que ceux de l’aménagement et de la rénovation.
La surtaxe d’habitation, déjà en place mais bientôt en forte hausse
Selon une étude de l’Ifrap citée dans Le Figaro Immobilier, déjà en 2019 on recensait 218 communes ayant mis en place une surtaxe d’habitation pour les résidences secondaires.
Il serait déjà prévu afin de compenser la perte de recettes de la taxe d’habitation qu’en 2023, cette taxe d’habitation (TH) sur les résidences secondaires soit généralisée sur tout le territoire en devenant la THRS ou Taxe d’habitation sur les résidences secondaires et autres locaux meublés non affectés à l’habitation principale. De plus, il serait même déjà prévu d’y appliquer une majoration pouvant atteindre jusqu’à 60% avec à la clé une recette attendue jusqu’à 3 milliards d’euros, voire plus…
L’idée, non dissimulée, serait d‘obliger les propriétaires de terrains constructibles non bâtis à les vendre et de décourager la possession de biens non occupés à l’année (résidences secondaires et locaux vacants) en révisant les bases cadastrales et en leur appliquant la THRS. Au final, selon certains analystes, la possession d’une résidence secondaire ne serait alors plus accessible qu’aux plus riches !
A savoir : La révision des bases cadastrales implique surtout la réévaluation de la valeur locative des biens immobiliers. Cette valeur locative qui sert de base au calcul des taxes et impôts locaux date de 1970 pour les propriétés bâties en métropole. Une révision 50 ans plus tard de la valeur locative risque de générer de fortes surprises d’autant plus que de nombreux éléments viennent en élever encore la valeur (remise en état, équipements nouveaux, douche, baignoire, combles aménagés…). Source impôts.gouv
La fin programmée des résidences secondaires et de leurs transactions
C’est malheureusement alors que les mois de confinement ont incité les citadins à se chercher un pied-à-terre hors des villes que l’État prévoit de taxer fortement la résidence secondaire.
Le marché immobilier a bien marqué cette tendance des acquéreurs à réviser leurs critères de logement en privilégiant les espaces extérieurs par une délocalisation hors des villes surtout avec les avancées du télétravail. Durant un temps, le marché immobilier donc forcément celui des diagnostics immobiliers s’en sont trouvés dynamisés ; mais si une telle surtaxe d’habitation (THRS) s’étend jusqu’à décourager la possession d’une résidence secondaire, ce sera un coup fatal à presque toutes les transactions immobilières hors des villes.
D’un côté les propriétaires trop fortement taxés vont chercher à vendre rapidement leur résidence secondaire devenue trop coûteuse fiscalement alors que les acquéreurs fuiront tout achat d’un bien immobilier en raison de sa fiscalité disproportionnée. On peut craindre alors un krach immobilier où seront bradées des maisons qui ne trouveront pas d’acquéreurs.
Outre le bilan des agents immobiliers qui ne perçoivent de commission que lors de la conclusion de la vente, celui des diagnostiqueurs immobiliers risque également d’en pâtir. Si l’on peut entrevoir une demande accrue de DPE (Diagnostic de Performance Énergétique) car celui-ci est requis avant de publier une annonce de vente, les autres diagnostics obligatoires (amiante, gaz, électricité….) seront bien moins demandés. En effet, généralement, les vendeurs attendent de détenir une promesse de vente avant de faire exécuter les diagnostics obligatoires avant-vente et notamment ceux ayant une durée de validité assez courte (6 mois pour le diagnostic termites, ou état parasitaire et l’ERP).
Il n’y a que peu d’espoir que cette surtaxe d’habitation ne soit pas adoptée et qu’elle ne soit pas suffisamment dissuasive en 2023 pour décourager la possession d’une résidence secondaire.
D’un côté, il semble temps de freiner l’artificialisation galopante des sols pour y bâtir des pavillons de plaisance ; et d’un autre côté les communes éprouvent de l’urgence à récupérer des finances.
En outre, les municipalités n’ont aucun scrupule à taxer davantage les résidents épisodiques qui ne votent pas dans cette commune (le vote aux élections municipales s’effectue uniquement dans la commune de la résidence principale), alors que les résidents permanents (et électeurs de cette commune) ne voient pas toujours favorablement l’arrivée massive de citadins surtout depuis le premier confinement.
